上周，境外開始傳出恒大已開始步入上市前組銀團貸款階段，若消息屬實的話，恒大此前低價轉售A股市場舊殼的舉動也不難理解：正是由于限外令出臺后，境內公司到境外上市的煩瑣流程，恒大壯士斷腕，棄舊殼換新殼
有消息顯示，廣州恒大地產(chǎn)目前已步入上市前的最后籌備階段，最快于下月遞交上市申請，集資額有望達到58.5億港元。此外還將發(fā)行不超過40億港元的債券。
《第一財經(jīng)日報》致電恒大地產(chǎn)求證這一消息，公關部一工作人員表示，恒大確已在香港設立辦事處，負責IPO事宜。但是目前一切細節(jié)未定，對外界傳聞均不予置評。
但在恒大集團網(wǎng)站上，“投資者關系”一欄已悄然出現(xiàn)。種種跡象表明，其登陸港股事宜已如箭在弦上。外電披露的集資額一旦實現(xiàn)，恒大地產(chǎn)就將超越此前上市的碧桂園(2007.HK)，而一舉成為內地在港的最大單筆融資。
恒大發(fā)家史
發(fā)家于廣州的恒大集團由許家印于1996年一手創(chuàng)辦。該集團除房地產(chǎn)業(yè)務之外，還擁有一個產(chǎn)值超過200億元的鋼鐵冶金產(chǎn)業(yè)集團。
1997年，恒大在廣州工業(yè)大道開發(fā)了第一個樓盤——金碧花園，由此踏上地產(chǎn)之路。1999年~2000年間，該樓盤銷量上升到廣州市第二名。金碧花園的巨大成功為恒大帶來第一桶金。其后恒大名下的金碧系列樓盤在廣州遍地開花，并始終堅持低價入市的原則。與碧桂園類似的是，恒大也以超級大盤運作為主。其“開盤必特價，特價必升值”的口號曾經(jīng)在2001~2005年期間，風靡廣州樓市。
從2003年開始，恒大在廣東投資建設了年產(chǎn)量1000萬噸的大型現(xiàn)代化鋼鐵基地，首期200萬噸生產(chǎn)線現(xiàn)已順利投產(chǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)值規(guī)模近200億元。但據(jù)消息人士透露，鋼鐵業(yè)務并不在此次IPO的資產(chǎn)包中。
雖然恒大的樓盤銷量一直在廣州名列前茅，但宏觀調控開始以及投資鋼鐵業(yè)后，恒大出現(xiàn)了迫切的資金需求。2002年恒大集團在A股市場買殼“瓊能源”，將其更名為“恒大地產(chǎn)”實現(xiàn)借殼上市。2003年，許家印將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權置入“恒大地產(chǎn)”。
但在長期低迷的熊市中，恒大并未通過恒大地產(chǎn)這一平臺進行增發(fā)融資。2006年8月12日，恒大將所持有的綠景地產(chǎn)所有股份全部轉讓給廣州市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次交易僅為恒大獲得7000余萬元的現(xiàn)金。
此后，恒大開始與對內地房產(chǎn)市場興趣極濃的外資投行進行了親密接觸。2006年12月開始，恒大集團陸續(xù)通過發(fā)債方式，向知名銀行募集5億美元。至2007年1月，恒大集團旗下的恒大地產(chǎn)，獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫，斥4億美元購買8%的股份。當時外界傳聞稱，淡馬錫可能成為主戰(zhàn)略投資者，美林和德意志銀行可能會作為IPO主承銷商和保薦人；而且恒大目前為止已籌資到9億美元。但是恒大集團一概對這些說法不予置評。
上周，境外開始傳出恒大已開始步入上市前組銀團貸款階段，6月正式申請在港上市，集資額5億~7.5億美元，上市后會再發(fā)行2.5億~5億美元債券的消息。若消息屬實的話，恒大此前低價轉售A股市場舊殼的舉動也不難理解：正是由于限外令出臺后，境內公司到境外上市的煩瑣流程，恒大壯士斷腕，棄舊殼換新殼。
但是，在目前A股市場的上市公司估值水平高企的情況下，從富力、中海到上海復地等香港上市公司都有意重歸內地市場，恒大卻反其道而行之，個中原因耐人尋味。
仲量聯(lián)行華南投資部主管鐘德堯表示，早期的外資進入中國，大多以收購成熟收租物業(yè)為主，而當他們熟悉了當?shù)氐臉I(yè)務法規(guī)及本地開發(fā)商運作后，首先進入中國內地的先行者如ING基金、GIC基金、摩根士丹利、雷曼兄弟等開始了與內地一線開發(fā)商的合作。目前比較流行的投資方式是：部分投行收購位居全國前20名的、擁有一定的土地儲備、善于處理與政府和銀行關系的大型發(fā)展商的股權，出資讓他們擴大土地儲備以及改善業(yè)務架構，然后通過協(xié)助他們境外上市，獲得套現(xiàn)。
鐘德堯的觀點可以從此前一些事例中得到佐證。2005~2006年，摩根士丹利出資購買大連正源集團25%的股份，成為公司第二大股東。不久之后，正源以8.2億元的天價拿下北京溫泉鎮(zhèn)一幅地塊，并頻頻在各地高價拿地。2006年中，大連正源正式確認將赴港上市，大摩成為其保薦人。而且其股權結構也發(fā)生了變化，除了大摩之外還引入了一家香港投資公司。
按照慣例，境外上市時企業(yè)的股本結構不能過于單一。而恒大引入三家戰(zhàn)略投資者對股權結構進行改造，既可保證公司獲得發(fā)展資金，又能使恒大的股本結構更加優(yōu)化。
恒大上市會否再造新首富？
今年第一季度，恒大已于內地多個城市拿下約18幅地塊。而恒大為了開發(fā)建設新拿到的地塊，將于今年進行700萬平方米、為期3年的全國招標，時間跨度為2007年～2009年，招標總額高達人民幣300億元。
另據(jù)有關消息人士透露，今后恒大將主力戰(zhàn)場轉戰(zhàn)到內地省會城市。如在東北地區(qū)，恒大的土地儲備就超過100萬平方米；在華東地區(qū)，恒大的土地儲備約4萬畝。就在今年4月20日，恒大還與河南洛陽簽署了開發(fā)協(xié)議，在洛陽投資30億元開發(fā)300萬平方米的超級大盤。豐厚的低價土地儲備將成為恒大上市之后高市值的主要支持點。
若恒大將如外界傳聞一樣，在6月上市后融資超過50億港元，并發(fā)行不超過40億港元的長期債券融資，則恒大或將融資近百億港元。按照其2001~2004年，銷售接近每年翻番的水平，到2004年到達銷售52億港元的數(shù)據(jù)基礎，以及恒大目前的土地儲備及資金實力，恒大在2007年不難邁入百億豪門的隊列。
按三家國際投資者入股恒大的出價，即他們現(xiàn)階段認為恒大的資產(chǎn)估值為50億美元仍有利可圖。而在三家投資者入股恒大前，外界傳聞曾稱許家印持有恒大集團90%的股份。恒大股權結構目前如何變更，恒大的工作人員表示尚未具體確定，無法作答。但是可以預計的是，恒大在正式上市后其市值將進一步增加，許家印作為恒大集團的絕對控股人，有望與代表家族持股的碧桂園的楊惠妍成為爭奪內地首富地位。
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許家印其人
作為廣東省河南商會的會長以及廣州市房協(xié)會長，許家印相比此前赴香港上市的富力及碧桂園等大型地產(chǎn)集團的掌門人，帶有更多的政治氣息。
在河南，許家印作為長袖善舞的豫商代表，他的故事也為不少故鄉(xiāng)人所熟知。生于周口太康，幼年家貧，母親早逝，父親節(jié)衣縮食供他念書。此后作為年輕的“老三屆”于1982年從武漢鋼鐵學院(現(xiàn)武漢科技大學)冶金系畢業(yè)。在舞陽鋼鐵工作了10年。1992年南下廣東打工，到深圳一家企業(yè)集團工作，這家集團涉及連鎖、地產(chǎn)等行業(yè)。深感地產(chǎn)在未來廣州將大有可為的許家印，之后主動提出要到廣州為這家企業(yè)的地產(chǎn)事業(yè)開疆拓土。
這家公司在廣州站住了腳跟后，許家印開始自己打拼。于1996年創(chuàng)辦了廣州恒大集團。并在10年的時間內，將這家公司建設為內地房地產(chǎn)綜合實力前十名，廣州房地產(chǎn)前五名的企業(yè)�？傞_發(fā)面積截至2006年已超過1400萬平方米。截至2005年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，許家印以控股總資產(chǎn)超過120億元恒大集團，身價達72億元的實力，成為“新財富2006百富榜”上的第七名國內富豪。(亦吾)
