近5個(gè)交易日的市場統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)漲幅位居各行業(yè)指數(shù)之首。不少分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)股可能正在迎來一個(gè)新的加速上漲拐點(diǎn)。
事實(shí)上，巨額貿(mào)易順差引發(fā)的重估，一方面抬高了房地產(chǎn)等國內(nèi)資產(chǎn)的價(jià)格，另一方面也導(dǎo)致了A股市場估值水平的上升。作為這兩大領(lǐng)域的交匯點(diǎn)，地產(chǎn)股成為了毋庸置疑的“重估先鋒”。而從近期房價(jià)走勢以及上市公司業(yè)績表現(xiàn)來看，地產(chǎn)板塊可能正在醞釀著新一輪規(guī)模較大的重估行情。
房價(jià)上漲趨勢明顯
房價(jià)走勢是判斷房地產(chǎn)行業(yè)冷暖的風(fēng)向標(biāo)，因此是地產(chǎn)股能否上漲的最關(guān)鍵因素。目前看，我國房價(jià)長期上漲的趨勢愈發(fā)明確。
首先，重估進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，房價(jià)長期看漲。巨額貿(mào)易順差是本輪房地產(chǎn)價(jià)格重估的源動(dòng)力，這一動(dòng)力目前仍然充沛。最新數(shù)據(jù)顯示，我國貿(mào)易順差呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大趨勢。今年1-4月份，我國實(shí)現(xiàn)出口3495.2億美元，同比增長27.5%；實(shí)現(xiàn)進(jìn)口2862.1億美元，同比增長19.1%，貿(mào)易順差仍然呈現(xiàn)出擴(kuò)大趨勢。
分析人士認(rèn)為，從目前我國低利率以及經(jīng)濟(jì)高增長的特征看，巨額貿(mào)易順差格局短期內(nèi)難以改變。這也就表明，本輪房地產(chǎn)價(jià)格重估的動(dòng)力其實(shí)是在不斷增強(qiáng)的，房價(jià)長期上漲的基礎(chǔ)十分牢固。
其次，供給緊縮與需求剛性有望加速房價(jià)上揚(yáng)。從供給角度看，土地緊縮政策的實(shí)行將促進(jìn)房價(jià)上揚(yáng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2005年，全國耕地減少面積為540萬畝左右，而2020年底前保有18億畝耕地的要求，使得未來15年內(nèi)我國每年平均只有200萬畝耕地可被轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地。而從更近的時(shí)間點(diǎn)看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積、在建面積、土地購置面積的紛紛同比下降，意味著供給緊縮的周期已經(jīng)正式開始了。
從需求角度看，人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的重要決定因素。統(tǒng)計(jì)顯示，我國目前年齡在26至44歲間的人口共有4.2億，這些人將因購置新房以及改善性換房帶來較大的房地產(chǎn)剛性需求。此外，人民幣升值以及低利率環(huán)境也在不斷增加房地產(chǎn)的投資性需求。
因此，供給與需求的矛盾很可能使房價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)一輪新的加速上漲。事實(shí)上，房價(jià)在進(jìn)入2007年后已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲了5.6%，環(huán)比也上漲了0.3%。
業(yè)績助推股價(jià)走強(qiáng)
對(duì)于地產(chǎn)股來說，投資者對(duì)宏觀調(diào)控的恐懼心理，是短期制約其上漲的重要壓力。但是，隨著市場對(duì)調(diào)控政策理解的深入，這一壓力正在減輕。
事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，從稅收、經(jīng)濟(jì)增長、金融安全等各個(gè)角度看，政策無論如何都不會(huì)使其出現(xiàn)大幅衰退，規(guī)范發(fā)展應(yīng)是行業(yè)出現(xiàn)大泡沫前的主要政策基調(diào)。2007年將是政策落實(shí)年，隨著新調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期的減弱，投資者對(duì)地產(chǎn)股調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的恐懼心理實(shí)際上正呈現(xiàn)出弱化特征。
更為重要的是，相對(duì)于調(diào)控壓力，良好的業(yè)績預(yù)期正在成為地產(chǎn)股短期上漲的更主要因素。東方證券分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)滯后結(jié)算的特征，決定了行業(yè)對(duì)上市公司業(yè)績的影響有1-2年的緩沖期，因此，只要行業(yè)無重大消息刺激，業(yè)績將成為影響股價(jià)的更重要因素。
在房價(jià)上漲等行業(yè)利好因素刺激下，房地產(chǎn)上市公司2007年一季度業(yè)績迎來開門紅。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)凈利潤21.96億元，同比增長59.6%。此外，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司預(yù)收帳款達(dá)到340多億元，同比增長逾30%，這表明，地產(chǎn)股今年中期以及全年業(yè)績?cè)鲩L也具備較大保障。
結(jié)構(gòu)性高估下注重選股
雖然新一輪上漲呼之欲出，但目前房地產(chǎn)板塊整體較高的估值仍然隱含一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，以昨日收盤價(jià)計(jì)算，目前全部A股的市盈率(前推12個(gè)月)為37.39倍，而地產(chǎn)板塊則高達(dá)64.09倍。當(dāng)然，這其中需要指明的是，地產(chǎn)板塊的這種高估更應(yīng)理解為一種結(jié)構(gòu)性高估，因?yàn)閺慕衲旯蓛r(jià)漲幅看，漲幅居前的地產(chǎn)股多為績差股。但無論如何，精選個(gè)股都應(yīng)成為參與地產(chǎn)股行情的重點(diǎn)。
結(jié)合近期行業(yè)分析師報(bào)告，以下幾類地產(chǎn)股值得投資者重點(diǎn)關(guān)注：
龍頭地產(chǎn)股。中金公司分析師認(rèn)為，短期高估值可以通過持續(xù)的高增長來消化，而以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，無疑具有更強(qiáng)的持續(xù)增長能力。
二、三線優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。天相投資分析師表示，從估值角度看，此類股票相比一線地產(chǎn)股更具優(yōu)勢，萬通先鋒、華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)等個(gè)股值得重點(diǎn)關(guān)注。
投資型地產(chǎn)股。東方證券分析師指出，投資型地產(chǎn)股具備較高的絕對(duì)投資價(jià)值，是目前市場中鮮有的仍具備巨大估值提升空間的品種。建議關(guān)注陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋等個(gè)股。
此外，還有分析人士表示，目前不少地產(chǎn)上市公司都具備資產(chǎn)注入或整體上市預(yù)期，此類公司業(yè)績未來有巨大提升空間，或?qū)橥顿Y者提供不小的超額收益，如中華企業(yè)、冠城大通等。(記者 龍躍)
