編者按
當(dāng)包括萬科、金地在內(nèi)的地產(chǎn)公司輪番圈地狂飆時(shí),潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊(cè)的文件,指著其中一張標(biāo)著幾十家企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表格,語氣并不平和:“市盈率高達(dá)184倍,你覺得這樣正常嗎?”
并非所有房地產(chǎn)商都分享到了行業(yè)繁榮所帶來的快感。相反,業(yè)界已經(jīng)有了某種對(duì)于暴風(fēng)雨來臨前的“擔(dān)憂”,還混合著一種對(duì)于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上,這種矛盾的心理通過各種言論被表現(xiàn)了出來。如同企業(yè)家直覺所示,理論家們根據(jù)公式推算出來的數(shù)據(jù),也同樣揭示出行業(yè)內(nèi)劍拔弩張的風(fēng)險(xiǎn)。
按照學(xué)者們的推斷,如果企業(yè)家們采取的是戰(zhàn)略式超常規(guī)擴(kuò)張,可能最終會(huì)促使10名左右的先行者提早跨入市值萬億的行列之中;如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶,那這些“貪吃”的企業(yè)可能最終就成為炮灰。土地,并非開發(fā)商足以依靠的福祉。
關(guān)于土地的愛恨交織
對(duì)于一向標(biāo)榜“感性”的潘石屹來說,土地給他帶來的壓力是親身體會(huì)。
“SOHO不缺土地!迸耸僬f。但是,在之前的兩年,業(yè)內(nèi)都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費(fèi)腦筋。
此次斬釘截鐵地說“不缺地”,潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”,而是另有他意。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上,一位與會(huì)的專家點(diǎn)撥記者稱:“潘石屹在放出一個(gè)信號(hào),就是有些企業(yè)掌握了太多的土地資源,這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經(jīng)嚴(yán)重違反了國家‘兩年以上閑置土地收回’的相關(guān)規(guī)定。所以,潘石屹這次‘不叫苦’,是為了能夠讓業(yè)界,尤其是政府,看到‘囤地’的政策風(fēng)險(xiǎn)所在!
所有人都在抱怨,土地越來越“金貴”了。此前,以房價(jià)為“樓面地價(jià)”獲取土地已經(jīng)在武漢、南京、杭州輪番上演。
在建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司最新的一期內(nèi)刊上,也表示“現(xiàn)在是典型的土地賣方市場”,并同時(shí)作出說明“2006年,各地土地的招拍掛價(jià)格一路走高;2007年,這種狀況有過之而無不及”。
在2007年二季度REICO報(bào)告發(fā)布會(huì)上,當(dāng)被問及“地價(jià)對(duì)房價(jià)的帶動(dòng)幅度由多嚴(yán)重問題”時(shí),華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的回答是大概五分之一。在發(fā)達(dá)地區(qū)地價(jià)大概是房價(jià)的50%。所有的漲價(jià)都是地價(jià)。
“股東們當(dāng)然希望土地儲(chǔ)備越多越好,他們甚至希望土地儲(chǔ)備足夠100年用。但是要‘合法’!迸c會(huì)的地產(chǎn)商對(duì)本報(bào)記者表示!白畲蟮谋WC就是合法的保證!迸耸僬f。
“看到房地產(chǎn)公司屢屢將土地樓面地價(jià)拍出超過房價(jià),這是一個(gè)不太正常的現(xiàn)象,存在很大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,這也說明兩個(gè)現(xiàn)象:政府的供地在減少;城市拆遷難度卻同期加大!迸耸僬f。
“只要列出四個(gè)類別,現(xiàn)在幾乎全國的地產(chǎn)商都可以對(duì)號(hào)入座!迸c會(huì)的一位專家對(duì)本報(bào)記者分析稱:“有錢有地;有錢沒地;沒錢有地;沒錢沒地!彼J(rèn)為,現(xiàn)在的情況是,一些強(qiáng)勢的地產(chǎn)上市公司就可以被歸為“有錢有地”一類,而類似于SOHO(中國)這樣的企業(yè),正是處于被夾在中間的“有錢沒地”這種類型。所以,在他分析看來,今后針對(duì)閑置土地的“呼聲”會(huì)越來越高。
只有在國家強(qiáng)力執(zhí)行政策基礎(chǔ)上,才可能有囤積了多年的土地被釋放出來。
“或者通過地產(chǎn)商之間自行轉(zhuǎn)讓;或者重新進(jìn)入招拍掛的程序。無論是哪一種,都會(huì)導(dǎo)致一些有錢的開發(fā)商有更多的機(jī)會(huì)獲取土地!
就在博鰲房地產(chǎn)論壇召開期間,國土資源部也傳出消息:監(jiān)察部、國土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部和審計(jì)署近日聯(lián)合發(fā)出通知,決定集中半年時(shí)間,在全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作,要求各地對(duì)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。主要清理宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況、供地方式的合法性、供地過程的規(guī)范性、土地出讓金征收、管理和使用情況,以及供地后宗地使用情況。
這些利好消息,都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產(chǎn)企業(yè)看到了機(jī)會(huì)。
土地=萬億市值的“沙發(fā)”?
“嚴(yán)重超速”的發(fā)展,才有利于更快的搶奪萬億市值的“沙發(fā)”,而“嚴(yán)重超速”目前的市場狀態(tài)就是更多的囤積土地。如果方法得當(dāng),“土地”與“萬億企業(yè)”之間可能存在以上所述的遞進(jìn)關(guān)系。
根據(jù)萬科2004年的規(guī)劃,連續(xù)10年年增長30%之后,2014年萬科的銷售額將達(dá)到1093億元。
按照北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的運(yùn)算模板:萬科到2014年,市值可以達(dá)到3090億元左右,到2018年,市值便可以超過萬億。
“在未來10年,沒有哪家A股公司市值將超過萬億。在未來20年,市值可能過萬億的A股上市公司有3家!辩妭ヮA(yù)測說,除了萬科之外,陸家嘴可能在2024年市值超過萬億,北辰實(shí)業(yè)2025年市值達(dá)到萬億。
鐘偉的結(jié)論建立在一個(gè)基本假定基礎(chǔ)之上:“中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時(shí)期,并假定未來的20年發(fā)展與過去5年的發(fā)展差不多,即在平均意義上,房地產(chǎn)公司未來20年的基本財(cái)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)增長情況與過去5年的情況相當(dāng)。”
“如果業(yè)務(wù)擴(kuò)張維持在2006、2007兩年的水平,如果資本市場的擴(kuò)張也維持在近兩年的水平,那么,上述時(shí)間可能縮短一半左右!辩妭シ治龇Q。
鐘偉采用“權(quán)益負(fù)債比”(股東權(quán)益/有息負(fù)債)來作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在他看來,安全區(qū)域應(yīng)該大于1。
在對(duì) “2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”做了數(shù)據(jù)估算之后,鐘偉發(fā)現(xiàn):權(quán)益負(fù)債比小于1的企業(yè)占了5家,分別是保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、蘇州高新、華發(fā)股份,鐘偉下結(jié)論稱“這5家企業(yè)在2006年年度已經(jīng)嚴(yán)重超速狀態(tài)”。
在權(quán)益負(fù)債比大于1的5家公司中,陸家嘴 的有息負(fù)債率為0,權(quán)益負(fù)債比無窮大。所以鐘偉認(rèn)為“這家公司是安全的,處于保守狀態(tài)”。
萬科在2006年的銷售增長率大于2007年的最大擴(kuò)張速度,被定義為“超速狀態(tài)”。
此外,北辰實(shí)業(yè)、中華企業(yè)2006年的銷售增長率小于平穩(wěn)增長速度,處于保守狀態(tài);金融街2006年的銷售增長率大于可持續(xù)增長速度,但小于最大增長速度,處于輕度超速狀態(tài)。
同時(shí),根據(jù)這種對(duì)于“跑道”以及“跑步速度”的研究,還可以確定的一點(diǎn)是:不是所有急速擴(kuò)張的企業(yè)都可以搶到“萬億”的沙發(fā),因?yàn)楸厝挥腥嗽谶@一過程中成為炮灰。
“最終進(jìn)入萬億市值的企業(yè)應(yīng)該在10家左右!辩妭(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示:“屆時(shí),市場的集中度就與現(xiàn)在的美國大體相當(dāng),因?yàn)槊绹壳暗墓杨^房地產(chǎn)企業(yè)的市值也在萬億元人民幣左右。但是,相對(duì)于其他國家,美國是一個(gè)市場集中度較為松散的市場!
“萬億”的誘惑,就在于可以直接影響到國家的土地政策、金融制度等等方面。所以,即使目前的瘋狂囤地,也是十分值得的。
“但是聰明的企業(yè)不僅應(yīng)該知道什么時(shí)候‘瘋狂’,也應(yīng)該知道什么時(shí)候‘收手’。”業(yè)內(nèi)專家對(duì)本報(bào)記者點(diǎn)評(píng)說。而根據(jù)該專家的分析,一家國內(nèi)大型房地產(chǎn)上市公司從2003年開始加大圈地力度,他們極有可能在3到5年之內(nèi)突然收縮土地陣線,那就是他們所判斷的“周期”到了。
需要提出警醒的是:地產(chǎn)企業(yè),可能因土地而興,也可能因土地而廢。
恒隆集團(tuán)董事局主席陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇上感嘆:“今天大家看非常好的將來不一定最好!彼f:“1982年的時(shí)候,我們四家人,一同發(fā)展香港的一些項(xiàng)目,其中兩家的土地儲(chǔ)備很大,比新鴻基還大,但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了,就剩下另一家和我。”
據(jù)陳啟宗的觀察,中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場,現(xiàn)在還在資金累計(jì)的一個(gè)環(huán)境之下,可能正是類似于美國1981年到1992年的情況,以及香港特區(qū)上世紀(jì)70年代和80年代的光景。
但是,經(jīng)濟(jì)周期依然不容忽視!澳愕降资潜惶蕴艘徊糠,還是保留了實(shí)力的一部分,這個(gè)還要看你個(gè)人的能力!标悊⒆谡f。(郝倩)