驚“控”之鳥？

　　可以毫不夸張地說，調(diào)控，早已成為中國房地產(chǎn)江湖上各路人馬的一塊“心病”了。各種以行政或準(zhǔn)行政手段推行的“限內(nèi)”與“限外”政策層出不窮，讓他們中的大多數(shù)風(fēng)聲鶴唳，變作驚“控”之鳥。

　　我們支持及時到位的調(diào)控，相信這是房地產(chǎn)業(yè)健康成長的必要保證，且有助于資金和土地等稀缺資源重新進(jìn)行更有效的配置。同時我們也看到，市場自有其內(nèi)生的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)則，政府出招之時如能更充分兼顧各方的合理利益，多以中長期的法制建設(shè)取代短期的救急措施，讓投資者對未來有穩(wěn)定的預(yù)期，能作恒久之計(jì)劃，則市場幸甚，大眾幸甚。

　　內(nèi)地房企新股2007年在香港資本市場的一番激情演出剛剛落幕，今年的明星又將陸續(xù)粉墨登場，但他們能否重演好戲，可能要打一個大大的問號。

　　粵系房企集體頂風(fēng)搶灘

　　按計(jì)劃，1月31日，以開發(fā)廣州最成功的購物中心之一“中華廣場”的昌盛集團(tuán)將在香港公開招股，預(yù)期集資3億～4億美元。一切順利的話，它會成為今年首家赴港IPO(首次公開上市發(fā)行)的內(nèi)地房企，并掀起2008年新一輪房企出海大潮。

　　據(jù)一家國際知名投行的中層人士透露，今年有意赴港上市的內(nèi)地房企可能高達(dá)60家，數(shù)量為歷年來之最。去年該投行曾輔佐多家內(nèi)地房企成功上市，其掌握數(shù)據(jù)的權(quán)威性毋庸置疑。

　　難道香港資本市場真的是遍地黃金嗎？

　　“今年，至少今年上半年，赴港集資的房企很難取得較高的市盈率。”香港凱基證券一位分析師表示。她指出，因?yàn)閾?dān)憂國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步加大，去年一度表現(xiàn)神勇的內(nèi)房股近期遭到拋壓，展望今年股價走勢不容樂觀。

　　“最近一段時間籌備上市的內(nèi)地房企融資規(guī)模會直接受到影響，投資者的保留態(tài)度會降低它們的招股價�！彼�很肯定地說。

　　證券分析師的擔(dān)心絕非無的放矢。去年共有9家內(nèi)地房企成功登陸港交所，然而在內(nèi)地樓市遭遇調(diào)控政策打壓的9月份后上市的3只內(nèi)房股均表現(xiàn)不佳，在10月份的一波深度調(diào)整中，三者齊齊跌破招股價。

　　其中廣東奧園(3883.HK)以5港元招股，截至今年1月9日收市止，股價跌至3.7港元，浙江眾安地產(chǎn)(0672.HK)現(xiàn)股價與招股價相比，跌幅更超過三成。情況較好的SOHO中國(0410.HK)股價，也比招股價下挫了近一成。

　　“選擇在這個階段上市，集資金額可能比去年市場高潮時少1/3。”上述凱基分析師估算說。但即便如此，取道香港上市的內(nèi)地房企依然絡(luò)繹不絕。目前計(jì)劃已正式曝光者，僅廣州一地就達(dá)四家，除即將招股的昌盛外，還有恒大地產(chǎn)、星河灣及方圓地產(chǎn)等，其預(yù)計(jì)集資總額高達(dá)35億美元。而重慶龍湖、河南建業(yè)、河北天山及天津永泰紅石勘等各地龍頭房企，也先后傳出有意短期內(nèi)赴港上市的消息，預(yù)期集資額從5000萬美元到13億美元不等。

　　“融資回流受阻”傳言虛驚一場

　　明知市場風(fēng)聲不利，IPO集資金額不會太高，內(nèi)地房企緣何依舊如過江之鯽？

　　此前曾有傳聞稱國家主管部門將加緊控制，內(nèi)地房企香港市場所獲融資難以順利匯回，也有香港媒體報(bào)道，港交所曾向正申請上市的有關(guān)房企提出相關(guān)疑問。

　　“這僅僅是個傳言�！币晃徽�在緊張籌劃香港上市事宜的內(nèi)地房企負(fù)責(zé)人向記者表示。按他的說法，目前房企在港股IPO所募集的資金匯回國內(nèi)并無任何障礙，只需提供中國證監(jiān)會允許境外發(fā)行股票的批文及招股書，還有一些相關(guān)材料，即可開立境外上市股票外匯專用賬戶用于轉(zhuǎn)賬。

　　這位負(fù)責(zé)人告訴記者，所謂“融資回流難”的流言，起因于去年12月1日施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》)。

　　該《目錄》把“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從原來2004年修訂版《目錄》中的“鼓勵投資類別”中刪除，并將房地產(chǎn)列為過度投資的行業(yè)，要求進(jìn)一步加以限制，這令市場一度神經(jīng)緊張。

　　香港上市的內(nèi)房股是否屬于外資，一直存在不同說法。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，通常將港澳臺企業(yè)定性為外資企業(yè)，海外注冊后再注入資產(chǎn)上市港股的內(nèi)地企業(yè)(俗稱紅籌)也列為外資，但內(nèi)地赴港上市企業(yè)則不在此例。

　　“上述《目錄》施行后，有關(guān)機(jī)構(gòu)對匯入內(nèi)地的資金審查的確開始增多，但還沒有聽說資金回來不了的說法。”國泰君安香港房地產(chǎn)分析員姚山堯說。姚長時間跟蹤觀察香港上市內(nèi)房股的表現(xiàn)。

　　“不讓香港上市的內(nèi)地房企把資金匯回國內(nèi)的做法對市場沖擊太大了，甚至?xí)�動搖香港金融中心的地位，這涉及敏感的政治問題，實(shí)施的可能性不大�！币晃徊辉妇呙�的內(nèi)地上市房企前任負(fù)責(zé)人也表示。

　　“過了海就是神仙”

　　實(shí)際上，內(nèi)地政府部門并不缺少更有效的手段防止香港回流資金對沖調(diào)控，限制內(nèi)地房企赴港上市。就是最直接的一招。根據(jù)觀察，類似的限制早在去年6月份前后已經(jīng)悄悄開始。

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，無論是到香港還是到其他境外市場上市，內(nèi)地民營企業(yè)首先要完成境外注冊，變身成為外資企業(yè)，然后以外資企業(yè)的名義收購其國內(nèi)的資產(chǎn)。

　　去年6月份，商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》)，與以往的“限外令”相比，該《通知》對外資收購國內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)限制更嚴(yán)格�！锻ㄖ�》出臺后，內(nèi)地房企赴境外上市審批程序驟然增加，成行時間自然拖長。舉例而言，去年登陸港股的內(nèi)地房企，早在2006年，有些甚至是2005年已完成了外資企業(yè)身份的轉(zhuǎn)變，而1月底在港招股的廣州昌盛地產(chǎn)，則是2006年10月就引進(jìn)了著名投行高盛作為戰(zhàn)略投資者，為上市足足等了一年多。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，自去年6月至今，還沒有任何一家內(nèi)地房企成功通過“內(nèi)資轉(zhuǎn)外資”這一關(guān)，審批程序之難可見一斑。即使順利完成前期“變身”程序，赴港上市的內(nèi)地企業(yè)還需中國證監(jiān)會出具批文。這一系列行政審查，足以令房企的上市時間表一再延后，據(jù)說為數(shù)不少的房企去年初已遞交相關(guān)申請，至今依然未獲批復(fù)。去年“出�！焙袈暽醺叩膹V州恒大地產(chǎn)，前年已著手籌備此事，今年能否如愿，仍屬未知之?dāng)?shù)。

　　在內(nèi)地證券監(jiān)管層官員眼中，控制房企上市某種程度上已與調(diào)控房地產(chǎn)過熱投資畫上了等號，房企海外上市受限，選擇國內(nèi)A股上市的步履同樣艱難。盡管證監(jiān)會一再否認(rèn)有任何限制措施，但永安信資產(chǎn)管理公司總裁喬志杰早先在北京舉行的住交會房地產(chǎn)金融論壇上的一席話頗為耐人尋味：“我們從內(nèi)部渠道了解到，2008年和2009年房地產(chǎn)企業(yè)將是不受證監(jiān)會歡迎的企業(yè)”。

　　“我們希望能盡快完成上市，以免夜長夢多�！苯�日記者通過電話聯(lián)系數(shù)家計(jì)劃登陸港股的房企人士時，聽到的都是此類回答，“誰也說不定什么時候政府由‘拖’變成‘限’，再變成‘禁’�！�(龍飛)