“北京的房價跌了!”
就在國務院關于嚴控囤地的新政出臺后不久,不少對飛漲的房價望眼欲穿的購房者面對北京局部地區(qū)有所松動的房價,發(fā)出了這樣的驚嘆。
由于土地供應形勢趨緊,土地價格上漲從一定程度上帶動了房價上漲。所以,不少專家認為,治理房價上漲的關鍵是土地。面對對閑置土地征收增值地價的規(guī)定,不少開發(fā)商還在觀望,也有人認為影響不大,畢竟加快土地開發(fā)速度已成為一種趨勢。不過,土地不是一般商品,何為“閑置土地”?不少人認為,還需有關部門盡快給出明確說明。
囤地標準待析
房地產企業(yè)由囤房捂盤轉向囤地已成為行內公認的事實,在這類產品差異化不大且房價看漲的環(huán)境里,想要追求更高的利潤,囤地是一項不錯的選擇。此外,房地產企業(yè)也必須保證自己的企業(yè)有源源不斷的可供開發(fā)的土地,以保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
其實,早在1999年,我國就曾出臺政策指出:“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費!钡捎谕恋貎r格上漲很快,這些政策近年來已不能減弱開發(fā)商的囤地熱情。
而今年1月11日出臺的關于閑置土地的政策,提出在征收土地閑置費以外,還要加征增值地價,佐之其他政策,給熱衷于囤積土地的開發(fā)企業(yè)一記重拳。該政策出臺后,不少開發(fā)商對記者表示,將走一步看一步,等待政府具體措施出臺。
不過,何為“閑置土地”?還是開發(fā)商關注的焦點!爱吘挂粔K土地從開發(fā)建房到出售,并不是一個簡單的過程。如果開發(fā)商開發(fā)的是凈地,就需要先保證土地能夠通水、電等,才能進一步開發(fā),而這一過程并不是完全可控的;此外,在舊城開發(fā)上,如果有一個不愿意搬走的拆遷戶,那么,土地就一天不能開發(fā)。這是否也被歸為閑置土地?”有開發(fā)商提出了這樣的疑問。
房屋銷售“快”時代
應對土地新政,土地儲備量大的開發(fā)商自有其開發(fā)方式。萬科集團總裁郁亮就表示,萬科選擇用工業(yè)化方式快速開發(fā),堅決反對囤地。
郁亮介紹,萬科從2004年開始加速開發(fā)節(jié)奏,從拿地到開盤時間通常在9—12個月,比2004年提高了7個月。到去年9月份,萬科的項目儲備是1600多萬平方米。2008年,萬科開工量將超過1000萬平方米。可以說,在土地的項目儲備上,萬科保持了低水平。
從房屋需求來看,增加市場供應量,萬科這種方式顯然更適應市場。與萬科一樣,不少已上市的國內開發(fā)商如中糧地產、招商地產等也表示要加快房屋開發(fā)速度、適當控制拿地速度、回籠資金、降低經營風險。
對開發(fā)商而言,房價和地價上漲太快也并非好事。許多開發(fā)商轉向風險更低的二三線城市拿地就是明證之一。
數據顯示,近年房價上漲很快,不少房地產業(yè)上市公司的銷售毛利率都維持在40%以上。有分析人士認為,盡管閑置土地增值費中有一部分可能會被轉嫁到終端購房者身上,但在土地成本提高、信貸縮緊、房價上漲前景不明的情況下,誰能比別人更快地把房子出手、收回資金才是根本。另外,在政府新一輪調控中,更多的開發(fā)商卻認為,這是行業(yè)內部的一輪洗牌。
建設部副部長齊驥介紹,目前,我國房地產類企業(yè)已超過4萬家。而國土資源部有關人士也曾指出,2008年,我國新增建設用地數量不會超過580萬畝(相當于38.663億平方米),除去7成將用于保障性住房的供地,余下的面積不過11.6億平方米左右。同能夠動輒儲備土地幾千萬平方米的大企業(yè)相比,越來越多的中小企業(yè)將面臨融資難、拿地難的困境。
從去年初到現在,通過提高短期貸款利息,信貸政策對房地產開發(fā)企業(yè)和短期炒房者產生深遠影響。從資本市場的情況來看,2007年,對房地產企業(yè)IPO的審批幾乎處于停滯狀態(tài),這當然也與企業(yè)自身業(yè)績不達標等狀況有關;盡管包括原水股份、S魯潤在內的幾家上市公司通過借殼方式實現了房地產業(yè)資產注入,但從總體來看,還是有不少開發(fā)商倍感難以上市的壓力。有開發(fā)商認為,應對一些上市公司的增發(fā)嚴格審批,因為這些財大氣粗的資本高手,是造成土地價格飛漲的重要因素。(記者 王婷)
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