中秋節(jié)前夕，位于北京西四環(huán)和西五環(huán)之間的大盤“遠(yuǎn)洋山水”迎來(lái)了久違的熱鬧場(chǎng)面。9月13日，該樓盤推出了遠(yuǎn)景閣21、26、31號(hào)樓的100“特價(jià)尾房”，最低折扣達(dá)7折。在售樓處，看房人絡(luò)繹不絕，有上百人參加了當(dāng)天的排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。

　　銷售人員告訴記者，遠(yuǎn)景閣是遠(yuǎn)洋山水中品質(zhì)最好的樓盤，主力戶型是140平方米至150平方米的三居室。本次推出100套特價(jià)房中，有半數(shù)房屋的折扣低于8.5折，折后均價(jià)在11000-13000元/平方米之間。對(duì)于記者沒(méi)有獲得理想的戶型和折扣，銷售人員以寬慰的口吻表示，“9月20日，遠(yuǎn)洋還將推出80套特價(jià)房，也是遠(yuǎn)景閣的房子，折扣從8折起，到時(shí)候可以再過(guò)來(lái)看看�！�

　　顯然，繼萬(wàn)科在上海以“迎中秋”的名義對(duì)八大樓盤實(shí)施降價(jià)促銷后，樓市的“降價(jià)風(fēng)潮”正在逐漸蔓延。富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等一線地產(chǎn)商紛紛開始跟風(fēng)打折。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的背景下，資產(chǎn)價(jià)格下行是一種趨勢(shì)；目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，行業(yè)景氣逐月回落，如果把銷售萎縮看成是調(diào)整的“上半場(chǎng)”，那么，“降價(jià)”則是樓市調(diào)整即將進(jìn)入的“下半場(chǎng)”。對(duì)于價(jià)格調(diào)整，多數(shù)專家認(rèn)為是理性回歸，擠壓泡沫有利于釋放真實(shí)需求，維護(hù)行業(yè)的穩(wěn)定與良性發(fā)展。

　　銷售低迷

　　市場(chǎng)人士指出，房地產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮，是降價(jià)風(fēng)潮的直接原因。目前，始發(fā)于珠三角的房?jī)r(jià)“迫降”潮正呈現(xiàn)北上蔓延之勢(shì)，上海、南京、杭州、寧波等長(zhǎng)三角主要城市，均出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)松動(dòng)，但是，“小恩小惠”式的打折優(yōu)惠活動(dòng)顯然不可能撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰封”的銷售量，“有價(jià)無(wú)市”局面愈演愈烈。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，1至7月，全國(guó)商品房銷售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%；銷售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。分城市來(lái)看情況更為嚴(yán)重，一、二線城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。

　　其中，北京前7個(gè)月商品房銷售面積同比下降46.8%。其中住宅銷售降至兩年來(lái)最低。1-7月，住宅銷售面積在上年同期下降28.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降51.5%。在上海，1至7月累計(jì)新建住房成交量與去年同期相比減少493.6萬(wàn)平方米，降幅達(dá)32.9%，創(chuàng)三年來(lái)同期最低紀(jì)錄。

　　而深圳市場(chǎng)在新建商品房銷售規(guī)模大幅下降的同時(shí)，價(jià)格也持續(xù)回落。前7個(gè)月，深圳新建商品房住宅銷售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%；而商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米，同比增加29.08%。與此同時(shí)，按該市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，在除去高檔樓盤對(duì)全市房?jī)r(jià)的拉動(dòng)外，商品住宅銷售均價(jià)已從每平方米15080元降至12387元。

　　浙江康銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)俞志遠(yuǎn)對(duì)記者表示，銷售萎縮，已經(jīng)給房地產(chǎn)商造成了很大的業(yè)績(jī)壓力，而“金九銀十”是今年最后機(jī)會(huì)，在信貸收緊、資金壓力增大的情況下，越來(lái)越多的開發(fā)商會(huì)選擇各種方式調(diào)整價(jià)格、加快銷售以回籠資金。

　　以萬(wàn)科為例，今年8月份，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積47.4萬(wàn)平方米，銷售金額40.7億元，分別比上年同期減少32.8%和35.2%。這已是公司銷售面積連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)同比下降。明年的業(yè)績(jī)壓力凸顯。

　　為此，萬(wàn)科“棄價(jià)保量”的戰(zhàn)略也開始規(guī)�；�展開。公司董事長(zhǎng)王石就曾公開表示，“下半年的形勢(shì)可能比我們想象得更嚴(yán)重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算。”

　　雖然在降價(jià)后，老業(yè)主會(huì)要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)，甚至出現(xiàn)了部分客戶的“退房潮”。但多數(shù)業(yè)內(nèi)專家依然認(rèn)為，對(duì)有全年業(yè)績(jī)和銷售目標(biāo)的主流開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷售策略的調(diào)整是必要的�！敖衲陿鞘械摹�金九銀十’肯定不能和往年相比，但也還是可以為行業(yè)過(guò)冬做準(zhǔn)備�！�

　　加速回款

　　繼萬(wàn)科降價(jià)促銷后不久，恒大地產(chǎn)在南京的樓盤也爆出了高達(dá)35%的降幅。恒大地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)宣布，其在全國(guó)13個(gè)城市的13個(gè)樓盤將集體打“降價(jià)牌”——中秋國(guó)慶期間開盤85折銷售。恒大希望通過(guò)“十一”黃金周期間，回籠資金50億元左右。

　　一位接近恒大地產(chǎn)的人士指出，目前公司手上擁有大量土地儲(chǔ)備，但上市計(jì)劃擱淺、銀行信貸收緊，使公司開發(fā)資金捉襟見肘。為此，借國(guó)慶期間促銷加速回款，已經(jīng)成為公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　資金饑渴的遠(yuǎn)不止恒大地產(chǎn)一家。今年以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不容樂(lè)觀。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，94家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)為-319.19億元，同比下降443.54%。94家公司中，66家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，69家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降。

　　與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降形成對(duì)照，房地產(chǎn)公司存貨大幅上升。今年上半年，94家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達(dá)3909.87億元，比去年同期增加1760.29億元，增幅達(dá)81.9%。

　　天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)超過(guò)33%，同時(shí)銷售面積降幅超過(guò)10%。房?jī)r(jià)居高不下和市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，是銷售量無(wú)法提升的關(guān)鍵。面對(duì)越來(lái)越緊的資金鏈，盡快回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。

　　北京永同昌集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛也認(rèn)為，目前，新盤項(xiàng)目的特價(jià)房頻頻出現(xiàn)，無(wú)疑是開發(fā)商在營(yíng)銷策略上的一次較大調(diào)整。畢竟，產(chǎn)品滯銷對(duì)任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情。能多“走”幾套房，緩解資金壓力是很多開發(fā)商的想法。

　　放緩拿地

　　“面包”賣得不好，買“面粉”的人自然也會(huì)減少。作為房地產(chǎn)企業(yè)“價(jià)值中樞”的土地儲(chǔ)備已非“多多益善”，過(guò)去兩年大幅所圈之地正在成為地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)。業(yè)內(nèi)專家指出，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度已經(jīng)放緩，同時(shí)，土地流拍甚至退地的現(xiàn)象日益增多。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)大中城市自2008年至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。而截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過(guò)40幅。另?yè)?jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。

　　蘇寧環(huán)球近期便公告，公司大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司已經(jīng)退掉上海南京東路163地塊，該地塊是蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)戰(zhàn)勝9家外資開發(fā)商爭(zhēng)得的，該地塊也以66930元/平方米的樓面價(jià)一舉成為中國(guó)的“單價(jià)地王”。

　　雖然蘇寧房地產(chǎn)方面稱，此次拿地未成功主要是因地鐵建設(shè)而無(wú)法順利交地，“為支持重大工程建設(shè)”而決定退出。但業(yè)內(nèi)人士指出，在目前樓市不景氣的情況下，去年的“單價(jià)地王”顯然已經(jīng)不合適公司開發(fā)，所以最終以支持公共設(shè)施建設(shè)為由，在未損失已繳資金的情況下全身而退，無(wú)疑是一種“順勢(shì)而為”的策略。

　　北京一位開發(fā)商指出，他們公司從去年下半年以來(lái)，沒(méi)有通過(guò)招拍掛競(jìng)買過(guò)一塊土地。他認(rèn)為，去年的高價(jià)拿地現(xiàn)象，主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)情緒過(guò)于亢奮，企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀。在目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，自去年12月以來(lái)第8個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比回落，也是自2005年6月以來(lái)第二次出現(xiàn)同比下降。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)分析，開發(fā)商拿地持續(xù)放緩，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下降，而房地產(chǎn)投資目前占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重相當(dāng)大，如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，顯然不利于整體經(jīng)濟(jì)。

　　對(duì)此，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴認(rèn)為，城市化形成住房的需求，是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的動(dòng)力，市場(chǎng)的剛性需求依然很大，加之土地資源稀缺和國(guó)家最近明確的政策取向，這都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，他認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看也是積極的，某種意義上講有“擠壓泡沫”的作用。(記者 林喆)