截至10月底，滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司中，已有100多家披露了三季報(bào)。在杭有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司中，以萬(wàn)科領(lǐng)銜的外來(lái)大鱷軍團(tuán)，以及浙江本土的濱江集團(tuán)、廣宇集團(tuán)、新湖中寶、浙江廣廈、美都控股、萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)等上市房企雖然仍有贏利，但是從現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率和速動(dòng)比率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，資金鏈緊張仍是當(dāng)前房企業(yè)們“過(guò)冬”時(shí)面臨的首要問(wèn)題。

　　凈利潤(rùn)——多數(shù)有增長(zhǎng)，中小房企下滑

　　首開(kāi)股份最新公布的三季報(bào)顯示，今年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.39億元，同比增長(zhǎng)2123.72%。這是眾多在杭有項(xiàng)目的上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最猛的一個(gè)。并且根據(jù)該公司2008年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告，預(yù)測(cè)年初至下一報(bào)告期末的累計(jì)凈利潤(rùn)與上年同期相比有大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度約為70%以上。據(jù)悉，首開(kāi)股份業(yè)績(jī)預(yù)增主要原因在于2008年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)(包括商品房銷售及部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓)盈利水平與上年相比，有較大程度的提高。

　　新湖中寶的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度也比較驚人，前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.9億元，同比增長(zhǎng)1195.57%。這是浙江本土上市房地產(chǎn)公司中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最猛的一個(gè)。新湖中寶的利潤(rùn)高速增長(zhǎng)得益于高額的投資收益，其中第三季度，新湖中寶獲得投資收益約3.2億元。有分析指出，新湖中寶有效平滑了行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，新湖中寶對(duì)期貨、銀行、礦產(chǎn)的投資，中和了單一房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　除這兩者之外，前三季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)突出的房企還有保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和廣宇集團(tuán)。其中保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)收入66.93億元，同比增長(zhǎng)71.22%；凈利潤(rùn)12.67億元，同比增長(zhǎng)125.38%；濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.02億元，同比增長(zhǎng)100%；廣宇集團(tuán)前三季實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8805.21萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)92.13%。

　　此外，萬(wàn)科仍然是所有上市房企中凈利潤(rùn)絕對(duì)值最高的一個(gè)，今年1~9月實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.8億元，較去年同期增長(zhǎng)18.8%；金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)共計(jì)3.5億元，比去年同期的3.27億元增長(zhǎng)7.82%；浙江廣廈實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.8億元，同比增長(zhǎng)10.24%；臥龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.02億元，同比增70.44%。

　　雖然這些上市房企前三季度的仍然贏利，但從第三季度與前兩個(gè)季度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度相比，已經(jīng)疲態(tài)盡現(xiàn)，樓市寒流帶來(lái)的后果已經(jīng)全面發(fā)酵。一些中小房企的業(yè)績(jī)則已經(jīng)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。美都控股前三季實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1713.31萬(wàn)元，同比下滑61.17%；萊茵置業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6122.55元，同比下滑33.73%。相關(guān)信息顯示，市場(chǎng)的成交低迷是房企業(yè)績(jī)下滑的主要原因。

　　現(xiàn)金流——基本為負(fù)，銷售回籠資金低于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出

　　在現(xiàn)金流方面，無(wú)論外來(lái)大鱷還是本土房企，其前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量全部為負(fù)值，表現(xiàn)為凈流出。這意味著房地產(chǎn)公司銷售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及土地儲(chǔ)備的相關(guān)支付額。

　　保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，至三季度末，公司現(xiàn)金流為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%；濱江集團(tuán)和廣宇集團(tuán)前三季的現(xiàn)金流分別為-21.8億元和-20.9億元；萬(wàn)科現(xiàn)金流為-19.89億元；金地為-11.14億元；浙江廣廈為-5.69億元；新湖中寶為-5.19億元；首開(kāi)股份為-3.7億元；臥龍地產(chǎn)為-1.78億元；萊茵置業(yè)為-7799.6萬(wàn)元；美都控股為-2100.6萬(wàn)元。

　　一般而言，上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù)值，即使利潤(rùn)表中揭示的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)很多，但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實(shí)現(xiàn)，加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過(guò)快，反映出企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)存在不實(shí)或過(guò)度包裝之嫌。

　　目前房企的巨額經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流負(fù)值主要是存貨增長(zhǎng)過(guò)快造成的。再加上去年大量的拿地行為，存貨更多表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備的快速增長(zhǎng)。

　　資產(chǎn)負(fù)債率——負(fù)債率普遍超警戒線

　　存貨增加說(shuō)明了銷售依然不暢。而銀根緊縮也讓開(kāi)發(fā)商的融資渠道進(jìn)一步收窄，以致負(fù)債迅速上漲。

　　資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%說(shuō)明自有資金不足以償還負(fù)債。而根據(jù)已披露的房企上市公司三季報(bào)，絕大多數(shù)房企的負(fù)債水平高于50%，并且多數(shù)超過(guò)了70%的警戒線。

　　在外來(lái)大鱷中，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率是最低的，截至三季度末，其負(fù)債率為69.66%，并且萬(wàn)科擁有貨幣現(xiàn)金199.4億元，較上季度末的153.7億元增加29.7%，做足了“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。保利和金地的資產(chǎn)負(fù)債率都在約73.3%，其中保利期末擁有貨幣資金48.31億元，較上季度末的36.18億元增加33.5%；金地期末擁有貨幣資金80.21億元，較上季度末的72.88億元增加10.1%.。首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高，達(dá)到了82.39%。

　　濱江集團(tuán)的負(fù)債率為72.65%，期末擁有貨幣資金9.14億，不過(guò)濱江集團(tuán)的速動(dòng)比率為1.02，說(shuō)明短期周轉(zhuǎn)能力不錯(cuò)，是上市房企中狀況比較好的一個(gè)；廣宇集團(tuán)的負(fù)債率約為71.4%，期末擁有貨幣資金1.27億元，但是速動(dòng)比率僅為0.07，短期償債能力不容樂(lè)觀。新湖的資產(chǎn)負(fù)債率為65.05%，期末擁有貨幣資金29.6億元，速動(dòng)比率0.74，狀況較好；臥龍地產(chǎn)的負(fù)債率為67.19%，擁有貨幣資金0.48億元，速動(dòng)比率0.2；美都控股資產(chǎn)負(fù)債率69.26%，擁有貨幣資金3.21元，速動(dòng)比率0.31；萊茵置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率74.95%，擁有貨幣現(xiàn)金1.93億元，速動(dòng)比率0.25。本土房企中，廣廈的資產(chǎn)負(fù)債率較高，達(dá)到86.6%，期末擁有貨幣資金4.45億元，而速動(dòng)比率也較低，僅為0.1。

　　截至記者發(fā)稿，港股的綠城中國(guó)尚未公布最新的季報(bào)，但是根據(jù)其半年報(bào)，公司負(fù)債率達(dá)116.7%。

　　過(guò)冬——增加貨幣資金是首選

　　根據(jù)易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市展開(kāi)的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的四季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研，五成以上的受訪者認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)還將下跌。在上海、廣州、北京、深圳等一線城市，則有71.1%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)較三季度將繼續(xù)下調(diào)；而對(duì)于成交量，有43.8%的受訪者認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮，有27.6%的受訪者認(rèn)為會(huì)繼續(xù)延續(xù)三季度的走勢(shì)。

　　在房產(chǎn)周期低谷中，美國(guó)、日本、中國(guó)香港地區(qū)的地產(chǎn)公司案例表明：企業(yè)規(guī)模大小與抗沖擊能力無(wú)關(guān)；低谷中周轉(zhuǎn)率比利潤(rùn)率重要；低谷中加速周轉(zhuǎn)有很多方法，但儲(chǔ)備盡可能多的金融資源是最重要的，這不僅是過(guò)冬的需要，也是套利低谷、并購(gòu)擴(kuò)張的需要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)增加貨幣資金的方式主要有三：一是通過(guò)加快推貨和促銷，加強(qiáng)現(xiàn)金回籠。二是壓縮開(kāi)工面積。萬(wàn)科總裁郁亮表示，確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)安全性，萬(wàn)科決定在中期下調(diào)開(kāi)竣工面積的基礎(chǔ)上，再減開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右。第三是發(fā)行公司債，通過(guò)證券市場(chǎng)融資也成為一個(gè)重要途徑，如萬(wàn)科今年9月發(fā)行了59億元公司債，保利地產(chǎn)今年7月發(fā)行了43億元公司債。金地集團(tuán)的公開(kāi)增發(fā)計(jì)劃今年7月未能“過(guò)會(huì)”，但該公司已于今年3月成功發(fā)行12億元公司債。(徐叔競(jìng))