“市場正經(jīng)歷著一次理性的調(diào)整,只要決定行業(yè)基本面的深層因素依然存在,調(diào)整不會改變房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展方向�！�25日下午,招商地產(chǎn)董事長孫承銘在深圳舉行的A股增發(fā)網(wǎng)上路演活動上如此表示。面對投資者關(guān)于招商地產(chǎn)樓盤銷售狀況和現(xiàn)金流的疑問,招商地產(chǎn)稱銷售回款速度正常,現(xiàn)金充足,但因為部分樓盤價格下調(diào),全年100億元的銷售目標只能完成80億元。對于部分招商地產(chǎn)的深圳項目停工的現(xiàn)象,招商地產(chǎn)未正面詳細回應(yīng),只是模糊說“施工進度順利”。

　　招商地產(chǎn)延遲4個月才啟動增發(fā)

　　事實上,招商地產(chǎn)的此次增發(fā)行動可謂“姍姍來遲”。招商地產(chǎn)公開增發(fā)方案在今年7月31日被批準,在半年內(nèi)增發(fā)有效。但隨后其股價一路下滑,最低跌到10.57元/股,遠低于其融資目標所對應(yīng)的股價(約17.8元/股)。因此,在過去近4個月里,招商地產(chǎn)一直未見增發(fā)舉動。直到近期股市出現(xiàn)反彈,股價才逐漸回穩(wěn)在近14元/股左右。

　　對于為何選擇在此時公開增發(fā),招商地產(chǎn)表示,近期國家推出的一系列經(jīng)濟刺激政策,有效地提振了市場信心,基于專業(yè)判斷,公司認為在此時公開增發(fā),融資成本最低。此外,增發(fā)股份有利于公司資產(chǎn)負債率的降低,提高公司在逆市中抗風險的能力,有利于公司的長遠發(fā)展。公司的業(yè)務(wù)和規(guī)模還在不斷增長中,增發(fā)不會大幅攤薄公司的利潤。

　　招商地產(chǎn)董事長孫承銘在25日的網(wǎng)上路演中介紹,公司此次增發(fā)不超過4.5億股,擬募集資金59.4億元,用于收購控股股東蛇口工業(yè)區(qū)擁有的6宗土地使用權(quán)及該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目共14個,項目總投資約171億元。

　　鑒于目前股價的低估,公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司承諾將全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售,認購金額超過28.87億元,同時還將追加申購6000多萬股,申購資金達8個億。增發(fā)完成后,招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右,凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右,分別增長了20%和72%。而公司的資產(chǎn)負債率則將大幅下降(從第三季度末的67.33%大降至55%),公司的財務(wù)狀況將更加穩(wěn)健,債務(wù)融資空間和未來發(fā)展擴張能力得到進一步的提升。

　　百億銷售目標無奈打八折

　　在網(wǎng)上路演的“網(wǎng)上交流”環(huán)節(jié),眾多投資者對涉及招商地產(chǎn)和當前深圳樓市的諸多熱點問題紛紛提問,招商地產(chǎn)給予了不同的或詳或簡的回應(yīng)。

　　到目前,公司的銷售情況如何?年初確定的100億元目標能不能完成?招商地產(chǎn)董事楊百千介紹,截至2008年11月20日,招商地產(chǎn)公司已經(jīng)完成銷售面積33萬平米,金額達57億元,近期正在推進南京國際金融中心整體出售工作,如近期完成交易,累計銷售面積可達45萬平米,銷售金額接近75億元。此外,公司12月份有3個樓盤上市銷售。

　　招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤說,公司今年的銷售目標為100億元,隨著市場的深度調(diào)整,產(chǎn)品的銷售價格也有所下調(diào),蘭溪谷二期銷售較慢,未達銷售目標,所以公司今年僅能實現(xiàn)80億元的銷售。

　　針對目前的市場情況,董秘劉寧稱,公司對舊盤中未推部分將適度調(diào)低價格,對于新盤的定價也比較靈活,基本上在開盤一個月內(nèi)希望實現(xiàn)銷售50%。

　　截至目前,招商地產(chǎn)在售項目有14個,后續(xù)還將有約4個項目陸續(xù)推出,主要分布在珠三角和長三角和環(huán)渤海地區(qū)。孫承銘說,深圳和珠三角去年漲幅較大,本輪調(diào)整幅度較大屬于正常。面對樓市的低迷狀態(tài),招商地產(chǎn)在全國不同的區(qū)域、不同的樓盤將采用不同的銷售策略。“由于公司過往幾年的拿地成本很低,有較大的毛利空間,對于其他地產(chǎn)商的降價銷售策略我們完全能夠應(yīng)對”。

　　專門針對深圳市場,招商地產(chǎn)董事華立表示,進入2008年5月份以來,深圳樓市出現(xiàn)逐步回暖跡象。深圳市的房地產(chǎn)市場從總體上可以劃分為關(guān)內(nèi)和關(guān)外兩個市場。對于招商地產(chǎn)的關(guān)內(nèi)樓盤,招商地產(chǎn)認為關(guān)內(nèi)普通住宅均價在15000元/平米左右可得到強力支撐,只要價位調(diào)整到合理區(qū)間,市場將迅速恢復(fù),成交量將回升。對于關(guān)外區(qū)域,招商地產(chǎn)認為,關(guān)外市場將保持激烈競爭的態(tài)勢,房價將回歸到市場接受的合理區(qū)間,開發(fā)商將越來越依靠公司自身的品牌和產(chǎn)品自身的優(yōu)勢來得到市場的認可。從2008年二季度關(guān)外市場銷售情況看,一些知名品牌開發(fā)商的普通住宅項目及部分新樓盤“特價房”等情況的出現(xiàn),得到了市場的強力支撐,取得了很好的銷售業(yè)績�？偟膩砜�,房價回落到合理的價值區(qū)間,有助于市場成交量的恢復(fù)和回升,對招商地產(chǎn)目前的開發(fā)經(jīng)營將產(chǎn)生影響。

　　募集資金不足部分通過自籌解決

　　按照招商地產(chǎn)原有的計劃,其本欲通過增發(fā)募集80億元資金,但目前顯然募集的資金不足。對此,孫承銘表示,公司將根據(jù)募集資金項目的輕重緩急程度安排資金,對于募集資金不足部分公司將通過自籌解決。

　　據(jù)稱,招商地產(chǎn)的資金來源是多方面的,包括銷售的回款和資本市場以及貨幣市場的融資,公司將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展資金的需求和公司的資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)比率,合理安排資金的流入,包括合理安排各種融資方式。招商地產(chǎn)董事華立透露,公司現(xiàn)在的銀行授信額度約250億,拓展融資渠道歷來是公司降低資金成本的重要舉措,除銀行借款外,發(fā)行信托產(chǎn)品、外幣貸款等都是公司的重要資金來源。并且,公司雖有大規(guī)模的土地儲備,但在資金方面沒有壓力,在今年,招商地產(chǎn)只獲得兩塊成本較低的土地,并沒有在土地儲備方面增加投入。

　　明年欲以低成本拿地

　　談到對明年業(yè)績的預(yù)期,孫承銘表示,盡管目前房地產(chǎn)市場存在著很大的不確定性,但公司對明年的業(yè)績增長有很強的信心,在08年的基礎(chǔ)上保持增長的態(tài)勢。因為現(xiàn)金充足,招商地產(chǎn)會密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展的動態(tài),以低成本獲取土地資源,獲取土地形式不限。

　　事實上,招商地產(chǎn)目前的土地儲備已比較龐大,總量達900萬平方米,權(quán)益土地面積達800萬平方米,主要分布于深圳、廣州、蘇州、天津、北京、南京、上海、佛山、珠海等城市。但是,成本并不高。孫承銘透露,公司的土地儲備分為住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地三類,其中住宅用地的價格大約為2300元/平米,工業(yè)用地很便宜,每平方米只有幾百塊錢,商業(yè)用地的價格大約為4000元左右。所以,招商地產(chǎn)并不打算放慢明年的擴張步伐。

　　在銷售目標上,公司財務(wù)總監(jiān)黃培坤透露說,2009年銷售目標不低于120億元,比今年定的100億目標高出兩成。

　　如何在目前整體房地產(chǎn)行業(yè)處于下滑區(qū)間情況下,實現(xiàn)這樣的高增長?招商地產(chǎn)表示,將根據(jù)各地不同的市場特點,對銷售計劃作相應(yīng)變化,明年公司推出的每個樓盤銷售額盡量小一些,各地不同樓盤推出數(shù)量多一些,風險分散,迎合區(qū)域化需求品味,做好銷售策略。