在本周三舉行的國務院常務會議部署的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項政策措施中提到了房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)注的融資問題,市場普遍反映該項措施對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比較大的利好作用。由于近期中央已經(jīng)多次關(guān)注到房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資問題,部分行業(yè)人士已經(jīng)開始謀劃新的融資與金融創(chuàng)新問題。

　　地產(chǎn)商資金鏈緊張有望緩解

　　在國務院常務會議提出的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項措施中提到,要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務。

　　對此,英大證券研究所所長李大霄表示,加大對中低價和中小套型在建項目的支持,會使這部分房地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實力的房地產(chǎn)商來說,提供融資和相關(guān)金融服務的政策利于其開展兼并重組,也是一個加大產(chǎn)業(yè)集中度進行穩(wěn)健擴張的好時機。更加重要的是,按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅的政策令所有人終于看到了真正降低成本的曙光。

　　從年中宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向以來,中央已經(jīng)多次表示要支持合理的房地產(chǎn)信貸需求。日前國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中,甚至直接提出了要開展房地產(chǎn)信托投資基金試點,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,明確了對REITs的支持。日前中國保險監(jiān)督管理委員會主席吳定富也表示,在控制風險水平的前提下,保險資金正考慮“加大對房市、車市和股市的投資力度”。

　　“借高利息債務上市不可取”

　　自10月開始中央對于樓市的救市政策不斷推出,一方面大規(guī)模減免購房稅負,另一方面在貨幣政策上也轉(zhuǎn)向?qū)捤?短期貸款利率回到歷史最低水平,取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制,加上本次國務院措施對“二套房貸”的松綁,救市力度不可謂不大。不過就目前而言,降息、減稅等措施的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場走向復蘇,而業(yè)界對于融資方面的“輸血”呼聲越來越大。

　　今年以來,大量房地產(chǎn)企業(yè)在銀行融資渠道狹窄、上市融資之路不通的情況下已經(jīng)嘗試了包括發(fā)行公司債、私募等多種方式融資,但業(yè)界對于目前的融資環(huán)境并不看好。華通資本有限公司合伙人袁浩表示“借20%、25%高利息債務的上市是不可取的,即使很好的企業(yè)都會被拖垮”。他認為,開發(fā)商一定要盡力改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu),也可以通過國外一些投資機構(gòu)解決這類問題。

　　永安信金融服務機構(gòu)董事長喬志杰則表示,中國改革30年來幾乎所有改革都很輝煌,但唯獨看不到金融改革的輝煌歷程,“因為金融幾乎沒有改革”,“中國地產(chǎn)金融基本是空白”。因此他相信這一次國際金融危機給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機會就是“改革加速了,金融改革加速了”。

　　市場人士建言地產(chǎn)金融創(chuàng)新

　　而目前房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)有部分專家先知先覺地討論起了新形勢下的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新。在本周舉行的一次房地產(chǎn)論壇上,中房集團理事長孟曉蘇就談到了他對目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的看法。

　　在中央已經(jīng)明確表態(tài)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)方面,孟曉蘇表示可以用發(fā)行REITs的方式發(fā)展廉租房。他表示,吸引社會大眾投資者的資金將有助于房地產(chǎn)投資的資金多元化,改變以往嚴重依賴銀行貸款的局面,另外這一模式也可以有效吸引保險資金進入。孟曉蘇估計,REITs的收益率一般可以達到7%—8%,在利率降低的情況下也可以達到6%—6.5%。

　　孟曉蘇表示,住房抵押貸款是銀行最好的資產(chǎn),現(xiàn)在金融機構(gòu)不良貸款的比例工業(yè)是5%,中小企業(yè)是20%,住房抵押貸款只有不到1%。房地產(chǎn)的投資銷售每一年都形成一個良性的增長,由銀行參與的房地產(chǎn)開發(fā)拉動中國經(jīng)濟的增長,而目前國務院也提出了要求落實適度寬松的貨幣政策,因此他呼吁銀行方面“要重啟和擴大房地產(chǎn)貸款之門”。

　　此外孟曉蘇再次重提“反向抵押貸款”,即老年人將自有房產(chǎn)抵押給保險公司,保險公司按月向投保人支付資金,直至投保人亡故,保險公司收回該房屋。他認為開展“反向抵押貸款”可以為房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的道路,令房產(chǎn)附加了養(yǎng)老價值,孟曉蘇認為此種方式將改變?nèi)藗儭按驽X養(yǎng)老”的心理,有利于擴大房地產(chǎn)市場需求。(記者王昊)