預(yù)料中的房企倒閉潮并沒(méi)有到來(lái)，并購(gòu)也不如想象中那樣激烈。許多人期待的樓市“割韭菜運(yùn)動(dòng)”不見(jiàn)蹤影。難道是危機(jī)之下，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存能力反而增強(qiáng)了嗎?

　　潘石屹在2008年初拋出的“百日劇變論”中，最令人聳動(dòng)的一條預(yù)言便是：3個(gè)月內(nèi)如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮。如今，“百日劇變”已成為事實(shí)，然而房企倒閉潮并沒(méi)有到來(lái)，許多人期待的樓市“割韭菜運(yùn)動(dòng)”亦不見(jiàn)蹤影。

　　難道是危機(jī)之下，房企的生存能力反而增強(qiáng)了嗎？

　　　破產(chǎn)預(yù)言

　　從潘石屹的“百日劇變論”到“5·12汶川大地震”，再到如今的樓市“冰河紀(jì)”，四川房企是被公認(rèn)的會(huì)首先崩盤(pán)的群體�！翱傻侥壳盀橹梗�還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。”四川一家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然生活艱難，但還是能活下去的。

　　“其實(shí)，從全國(guó)范圍看，我們所知道的，也僅僅是浙江有幾家不知名的房企破產(chǎn)了�！边@位老總告訴記者，這幾家房企也是因?yàn)椤案呦⒔栀J或者募集資金”倒掉的，并非市場(chǎng)化死亡，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種遭遇“并不典型”。

　　上海、廣州等地產(chǎn)權(quán)交易所的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)和制造業(yè)是如今并購(gòu)最為活躍的領(lǐng)域。不過(guò)這種并購(gòu)遠(yuǎn)不如想象的激烈。多個(gè)城市的產(chǎn)權(quán)交易所公示顯示，這種并購(gòu)主要發(fā)生在部分上市公司和國(guó)有大中型企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而進(jìn)行的正常“吞吐”中，甚至與2007年同期比還有所減少。

　　2008年12月初，喜歡“直言”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，“房企破產(chǎn)潮”會(huì)發(fā)生在2009年。他的理由是，現(xiàn)在中國(guó)樓市每年有近8億平方米的竣工量，但是2008年的銷(xiāo)售量不到6億平方米。市場(chǎng)積壓的房子，在現(xiàn)在的情況下，兩年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商，在經(jīng)營(yíng)上遇到很大困難，因此，某些企業(yè)會(huì)破產(chǎn)的說(shuō)法并不聳人聽(tīng)聞�！敖衲暌�?yàn)殄X(qián)感到緊張的人，明年后年就沒(méi)錢(qián)花了�！比沃緩�(qiáng)說(shuō)。

　　　風(fēng)大浪小

　　在同一時(shí)間段里，國(guó)際上的房企倒閉潮是以“驚濤駭浪”的形態(tài)發(fā)生的。2008年8月，日本市值第七大的房企Urban Corp.宣告破產(chǎn)，負(fù)債24億美元，創(chuàng)下日本6年來(lái)最大宗上市公司破產(chǎn)案；西班牙最大的上市房企Martinsa-FadesaSA也因?yàn)楸巢粍?dòng)76億美元負(fù)債，自愿申請(qǐng)破產(chǎn)。

　　“中國(guó)市場(chǎng)的特殊性可能會(huì)讓房企的破產(chǎn)潮比預(yù)想的要小�！卑闹掴�利地產(chǎn)總經(jīng)理韓偉告訴記者。上述那位四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老總進(jìn)一步解釋了這一點(diǎn)：“現(xiàn)在說(shuō)房企難過(guò)，最多是把前兩年賺的利潤(rùn)吐出來(lái)，還沒(méi)到生死存亡的時(shí)候。”

　　不過(guò)，三番五次放炮的地產(chǎn)大佬們同樣經(jīng)歷了前兩年的房地產(chǎn)大躍進(jìn)，該不會(huì)看不到肥駱駝的抗饑餓能力吧，為什么他們的論調(diào)總是那么悲觀呢？

　　成都天愛(ài)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理何欣認(rèn)為，拋出“房企破產(chǎn)論”的人都有自己的立場(chǎng)。“無(wú)論國(guó)家出臺(tái)什么救市政策，首先受益的都是知名企業(yè)，因此，他們可能用‘激將’的辦法，促使政府更多地救助市場(chǎng)，他們好趁機(jī)獲益�！焙涡勒f(shuō)，無(wú)論哪里的房企倒閉了，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)都是一個(gè)“爛攤子”，銀行壞賬、購(gòu)房者權(quán)益、城市形象，這些問(wèn)題是地方政府不愿意看到的�！翱傊�，不管破產(chǎn)潮是否到來(lái)，行業(yè)巨頭都將是最大的受益者�！�

　　事實(shí)上，在“錢(qián)荒”成為普遍現(xiàn)象時(shí)，大多數(shù)房企缺的只是流動(dòng)資金�！爸灰�能兌付民工工資，不引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，房企就還有機(jī)會(huì)�！背啥家患倚⌒烷_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，大家總認(rèn)為中小房企難以活命，其實(shí)中小房企生命力反而可能更強(qiáng)�！叭ツ隂](méi)有高價(jià)拿地，工程有人墊資，開(kāi)發(fā)有人貸款，唯一的成本就是工資成本。這部分開(kāi)發(fā)商完全可以成為幾個(gè)人的皮包公司，還可以收縮項(xiàng)目死扛。”這位開(kāi)發(fā)商以他的經(jīng)驗(yàn)告訴記者，“通常情況下，地方政府和銀行是不會(huì)把開(kāi)發(fā)商逼上絕路的。”銀行雖然承擔(dān)著巨大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)目前的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)�！拔覀円矝](méi)有看到有多少去年的高價(jià)地塊因?yàn)橹Ц秵?wèn)題被退地�！�

　　年關(guān)過(guò)后

　　潘石屹最近向SOHO的施工及設(shè)計(jì)等單位發(fā)出親筆信，希望大家一起解決各種資金問(wèn)題，共度“年關(guān)”。有機(jī)構(gòu)研究表明，2009年1月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將集中面對(duì)支付工程款、材料款和民工工資的問(wèn)題，這可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)別企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。

　　易居中國(guó)的研究表明，雖然多家大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，但度過(guò)明年1月份的支付高峰期還是問(wèn)題不大�！坝袊�(guó)資背景的房企，遇到困難時(shí)不僅母公司會(huì)出手相助，甚至當(dāng)?shù)卣�府也�?huì)插手；具有較強(qiáng)融資能力的公司也不會(huì)有太大問(wèn)題，比如萬(wàn)科、保利、金融街等，都在2008年成功發(fā)行了公司債，可以應(yīng)對(duì)支付高峰；2008年下半年積極采取促銷(xiāo)策略加速回款，同時(shí)減少開(kāi)工面積，現(xiàn)金流得到改觀的公司，支付年底的工程款和材料款也不會(huì)有太大問(wèn)題�！�

　　央行最近推出了支持并購(gòu)貸款政策，但“部分房企內(nèi)部股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，即將開(kāi)始的整合也是項(xiàng)目公司之間或者是股權(quán)的整合，真正的市場(chǎng)并購(gòu)還很少�！闭嬲�的并購(gòu)都要看年關(guān)之后的情況，上述開(kāi)發(fā)企業(yè)的老總告訴記者。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2008年第三季度，全國(guó)的商品房空置率已達(dá)1.7億平方米，按照任志強(qiáng)的預(yù)測(cè)，如果樓市繼續(xù)低迷，到了2009年一季度，全國(guó)的商品房空置面積將增加到兩億平方米。如果按照平均房?jī)r(jià)5000元/平方米計(jì)算，那么因樓市空置，開(kāi)發(fā)商被占?jí)旱馁Y金就將達(dá)到1萬(wàn)億元。

　　由此看來(lái)，2009年開(kāi)發(fā)商資金鏈將更為緊張，“又有多少房企有勇氣掄起鐮刀割韭菜呢？”何欣認(rèn)為，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，盤(pán)活被占?jí)嘿Y金的任務(wù)往往比并購(gòu)來(lái)得更迫切。(張明）