存貨量上升、負(fù)債率上升、利潤(rùn)率下滑、年初預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)難以達(dá)成,這些均成為今年房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的難題。那么,比之去年,誰(shuí)將晉級(jí)“百億軍團(tuán)”,誰(shuí)又將降級(jí)出局？

　　“與去年相比,今年入圍'百億軍團(tuán)’的公司整體上變化不是很大。去年未能入圍的金地集團(tuán),今年有望成為耀眼的'升班馬’,而合生創(chuàng)展今年再度入圍的難度較大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

　　　　“百億軍團(tuán)”變陣

　　盡管各家地產(chǎn)公司最終的年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)尚未出爐,但根據(jù)已經(jīng)披露的今年三季報(bào)以及10月、11月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù),“百億軍團(tuán)”的名單已初現(xiàn)端倪。

　　丁祖昱向本報(bào)記者表示,前三懸念不大,行業(yè)龍頭萬(wàn)科依然排名第一,中海發(fā)展位居第二,保利地產(chǎn)和非上市公司上海綠地爭(zhēng)奪“探花”席位。

　　其中,萬(wàn)科發(fā)布11月銷(xiāo)售報(bào)告顯示,今年前11個(gè)月,萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售面積490.9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額425.3億元。而萬(wàn)科2007年銷(xiāo)售金額合計(jì)523.6億元。公開(kāi)資料顯示,2008年1～11月份,保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額187.41億元,同比增長(zhǎng)21.02%。

　　中海發(fā)展公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1～10月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額228.2億港元,同比增34%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積221.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)24.9%。而去年全年,中海發(fā)展實(shí)現(xiàn)166.3億港元營(yíng)業(yè)額。昨天,綠地董事長(zhǎng)張玉良未接聽(tīng)記者電話(huà),因而無(wú)法確切獲知該公司今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況。

　　相比第一梯隊(duì)的明朗化,第二梯隊(duì)的具體排序目前尚難確定。丁祖昱稱(chēng),碧桂園、綠城、富力地產(chǎn)以及龍湖地產(chǎn)等,均可以昂首踏過(guò)百億大關(guān)。

　　值得關(guān)注的是,去年未能躋身“百億軍團(tuán)”的金地集團(tuán)今年成為“黑馬”。金地集團(tuán)公告稱(chēng),2008年1月至11月,公司共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額102.68億元,較上年同期增長(zhǎng)12.9%。

　　與此同時(shí),也有落單者。據(jù)媒體報(bào)道,合生創(chuàng)展有關(guān)負(fù)責(zé)人在香港宣布1~10月銷(xiāo)售額約84億元。丁祖昱預(yù)計(jì),2007年上榜的合生創(chuàng)展,今年再度入圍新榜單的難度較大。

　　據(jù)了解,2004年順馳、合生創(chuàng)展、綠地3家突破百億大關(guān);2005年,萬(wàn)科、合生創(chuàng)展入圍百億軍團(tuán);2006年的名單則是萬(wàn)科、合生創(chuàng)展、中海發(fā)展、富力地產(chǎn)。

　　　　銷(xiāo)售目標(biāo)全線(xiàn)下調(diào)

　　龍湖地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略及公司品牌部媒介關(guān)系總監(jiān)顧偉、綠城投資者關(guān)系部經(jīng)理張靜嫻均向本報(bào)記者表示,2008年以來(lái),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下挫。樓市深度調(diào)整,令各家地產(chǎn)商靈活下調(diào)年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)成為務(wù)實(shí)之舉。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),諸多上市公司都對(duì)年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整,下調(diào)幅度從20%～40%等。

　　碧桂園11月12日表示,截至11月10日,今年的合同銷(xiāo)售額增至人民幣約150億元。不過(guò),據(jù)公開(kāi)資料,碧桂園對(duì)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)原本計(jì)劃超過(guò)300億元。

　　以浙江及上海為主要基地的綠城,處于樓市陣痛區(qū)域。該公司2007年以151億元銷(xiāo)售額首次進(jìn)入地產(chǎn)“百億軍團(tuán)”。2008年4月,綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年在港公開(kāi)表示,2008年的指標(biāo)之一是完成200億元以上的年度銷(xiāo)售額。從本報(bào)獲得的《綠城簡(jiǎn)訊》披露的數(shù)據(jù)來(lái)看,2008年1～11月,綠城(中國(guó))累計(jì)銷(xiāo)售145.6億元。如果大躍進(jìn)式的銷(xiāo)售奇跡未能出現(xiàn),200億元銷(xiāo)售目標(biāo)將是綠城難以完成的任務(wù)。

　　此外,地產(chǎn)新貴龍湖地產(chǎn)去年的銷(xiāo)售收入首次站上100億元關(guān)口,成為中國(guó)西部首家銷(xiāo)售收入破百億的地產(chǎn)商。不過(guò),該公司今年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力。顧偉在電話(huà)里告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,2008年龍湖地產(chǎn)在重慶、北京、成都、上海等地的總銷(xiāo)售額累計(jì)預(yù)計(jì)為110億～120億元左右。

　　雖然百億企業(yè)依然成批出爐,不過(guò),丁祖昱通過(guò)對(duì)74家A股上市公司的分析發(fā)現(xiàn),今年第三季度的銷(xiāo)售費(fèi)用比去年四季度明顯有所上升,比去年增加近一倍,管理費(fèi)用因?yàn)殚_(kāi)源節(jié)流有所下降。而市場(chǎng)整體利潤(rùn)水平卻在逐步下降。易居(中國(guó))一份74家A股上市房企財(cái)務(wù)分析報(bào)告顯示,負(fù)債方面,扣除預(yù)收賬款,74家房地產(chǎn)A股上市企業(yè)三季度末總負(fù)債高達(dá)3119億元,較去年同期的2024億元增長(zhǎng)54.10%。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高漲期尾部、市場(chǎng)膠著階段,開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境正日益惡化。

　　綜合各方信息,2009年,各家地產(chǎn)公司看空后市之聲更甚,把新一年的銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)設(shè)得比較務(wù)實(shí)。(葉國(guó)靖）