2009年在房地產(chǎn)企業(yè)扎緊腰帶過年的呼聲中悄然來到，而一個冬天最冷的幾天恰恰就在年后。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是進一步的資金困境。如何進行最有效的融資，如何破冰開發(fā)渠道，是所有企業(yè)關(guān)注的問題。

　　銀行信貸：一時難松

　　2008年12月最后兩日，盡管尚未進入新年，但資金緊缺、項目已不能再等的地產(chǎn)公司已經(jīng)開始了新一輪的貸款申請：萬通地產(chǎn)審議為控股子公司申請的3億元銀行貸款作擔(dān)保；深長城董事會通過了向農(nóng)行申請貸款等議案；中體產(chǎn)業(yè)董事會同意向華夏銀行申請5000萬元授信。

　　承接2008年銀根緊縮的貨幣政策，2009年適度寬松的貨幣政策能否給地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的額度？在住房按揭貸款放松之后，隨著國務(wù)院對地產(chǎn)經(jīng)濟支柱地位的肯定，部分人士開始認(rèn)為放松開發(fā)貸只是時間問題。

　　銀監(jiān)會辦公室相關(guān)人員向本報記者表示：“銀監(jiān)會并沒有管制銀行向地產(chǎn)企業(yè)貸款，各商業(yè)銀行只是根據(jù)自己的風(fēng)險考慮來放貸。”然而，受未來房地產(chǎn)仍有可能振蕩的預(yù)期影響，各商業(yè)銀行對房企的信貸政策仍然保持謹(jǐn)慎。

　　中國民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部投行部總經(jīng)理郭鴻飛認(rèn)為：商業(yè)銀行地產(chǎn)信貸仍然會非常謹(jǐn)慎，風(fēng)險控制會進一步從嚴(yán)，地產(chǎn)企業(yè)融資的利率不會隨國家基準(zhǔn)利率下降而下降，未來商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款增數(shù)可能會進一步下降。此外，不排除部分銀行地產(chǎn)信貸的規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長。

　　民間借貸：棄暗投明

　　民間借貸已經(jīng)被描繪成了江湖味最濃的融資方式。一方是缺乏有效投資渠道，卻又唯利是圖的民間資本，另一方是融資渠道匱乏，卻又離錢不能活的非上市民營房企。

　　然而，這種缺乏基本防范與監(jiān)管的借貸，正在地產(chǎn)的低迷行情中接受考驗。

　　就在2008年年底，鄭州地王項目——中原國際數(shù)碼被爆巨額民間高利借貸網(wǎng)絡(luò)臨近解體。根據(jù)該項目內(nèi)部人士披露，以“鄭州地王”為番，該公司通過各種渠道籌集社會借款達17億元，而有資金擔(dān)保的僅5億元左右。如今，停工多時的數(shù)碼城項目正深陷于被一百多位債主追債的漩渦。

　　在本著拓寬企業(yè)直接融資渠道、增加民間資本流動性、支持區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃理想下，民間借貸已經(jīng)得到了各地政府甚至是更高監(jiān)管層，乃至業(yè)內(nèi)一些人士的普遍理解與支持。

　　近日，央行首次表態(tài)，建議給民間借貸合法定位，并將適時推出《放貸人條例》。這意味著一直游離于金融政策邊緣的民間借貸將從“暗箱”走入陽光地帶。

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉分析：中小規(guī)模的民營企業(yè)，銀行借貸資格微弱，而民間集資則方便可行，因此在民間資本充足的地區(qū)，已成為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)的重要資金支柱。

　　增發(fā)配股：前途未卜

　　上市房企的再融資過冬欲望與資本市場的持續(xù)低位調(diào)整，使得一度風(fēng)光無限的增發(fā)、配股面臨著尷尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建設(shè)增發(fā)方案先后被否。而此后，以萬業(yè)企業(yè)、津濱發(fā)展為首的房企更是開始了主動終止增發(fā)的舉動。還有一部分公司則選擇了調(diào)整方案、增發(fā)時間順延。

　　盡管弱市融資難成共識，可仍有房企繼續(xù)趕鴨子上架。2008年11月份，招商地產(chǎn)毅然選擇在資本寒冬中公開增發(fā)融資80億元。但為了避免出現(xiàn)融資不足的尷尬，上市公司大股東不得不對增發(fā)進行“保駕護航”。公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司承諾全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售，認(rèn)購資金達8億元。如此，才“順利”滿足了招商地產(chǎn)的資金需求。

　　有這種想法的并不只有招商地產(chǎn)。日前，財務(wù)狀況并不糟糕的中海發(fā)展發(fā)布公告，表示公司將配股融資25億港元。

　　但對未來增發(fā)配股的融資模式，業(yè)內(nèi)看來，國家政策落實消化以及樓市回暖尚需時間，而資本市場上半年難以明朗的低位振蕩也增加了增發(fā)配股的不確定性。

　　霸菱亞洲董事總經(jīng)理曾光宇表示：鑒于上市與非上市公司已出現(xiàn)價格倒掛，上市公司比非上市公司還便宜，未來是配股、增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進行投資的較好時機。

　　發(fā)債融資：一縷春光

　　對于資金密集型的地產(chǎn)企業(yè)，再怎樣扎堆債市融資仿佛都不為過。就在2008年的最后一天，雅戈爾表示將發(fā)行20億元的公司債。2009年已然開始了。

　　地產(chǎn)企業(yè)為何鐘情于融資成本較高的債市呢？宣布將發(fā)行65億元公司債的中國建筑股份有限公司(中國建筑)或許能作出一個很好的解釋。

　　作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，中國建筑曾醞釀了2008年度最大規(guī)模的IPO。然而慘淡的資本市場，讓監(jiān)管部門緊閉IPO之門。包括中國建筑在內(nèi)的昌盛中國、恒大、龍湖、星河灣等房企的IPO融資計劃只能無奈擱置順延。

　　但與IPO關(guān)閘相反的，卻是證監(jiān)會對于發(fā)債的相對放松。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年上市房企的公司債融資金額已接近400億元，成為債市的第一大權(quán)重行業(yè)。

　　在這種形勢下，苦等上市多時的中國建筑轉(zhuǎn)而發(fā)債。

　　業(yè)內(nèi)表示，2009年預(yù)計企業(yè)債、公司債、短融券、中票、可轉(zhuǎn)債的規(guī)模都將會有不同程度的擴大。

　　然而并非所有的房企都如中國建筑般幸運。就在剛剛過去的12月底，冠城大通表示其6.5億元的發(fā)債申請未獲準(zhǔn)。盡管2008年7月冠城大通剛剛完成了增發(fā)融資，但負(fù)債率仍然處在77%的高位；同時，季報資料顯示，2008年三季度的主營收入與前年相比已經(jīng)同比減少了1.7%。而這些，現(xiàn)在看來，都有可能是證監(jiān)會考慮的因素。

　　中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒表示：公司債已成為眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的重要手段，這種趨勢在短期股本融資市況不佳的情況下將持續(xù)發(fā)展。并由一線大型房地產(chǎn)企業(yè)向中小公司延伸。

　　信托、私募：眾人拾柴

　　當(dāng)主流的資本市場、銀行信貸融資渠道受壓抑時，信托與私募基金就顯得相對活躍。

　　2008年10月，當(dāng)“天津地王”星耀五洲項目成功開啟68.9億元的中信盛景星耀地產(chǎn)基金時，它已經(jīng)獲得了迄今為止國內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托融資支持，這個額度并不遜色于債市等大牌融資渠道。

　　事實上，被視為“規(guī)避球”的信托在2008年風(fēng)生水起，除了非上市房企外，招商地產(chǎn)、浙廣廈等一些上市公司也開始重新關(guān)注信托。信托業(yè)投向房地產(chǎn)的集合資金信托發(fā)行總數(shù)和規(guī)模都出現(xiàn)大幅度上升，9月份更是創(chuàng)下了單月發(fā)行23只房地產(chǎn)信托和規(guī)模達110.58億元的紀(jì)錄。

　　此外，在經(jīng)歷了樓市幾個月的量價萎靡后，私募基金也開始顯現(xiàn)“抄底”勢頭。去年四季度，美林宣布已成功組建價值26.5億美元的亞洲房地產(chǎn)基金；易居成立規(guī)模5億元的“中融易居房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃”。

　　同時，最近國務(wù)院對REITs的重新提及，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為2009年將最終迎來REITs的破冰年。

　　中誠信托首席風(fēng)險控制官湯淑梅表示：2008年房地產(chǎn)市場低迷造成了巨大的存量資產(chǎn)，預(yù)計未來房地產(chǎn)企業(yè)亟待將其盤活，結(jié)構(gòu)型信托融資將大有所為。(作者：張曉赫)