地產(chǎn)龍頭萬科集團上海區(qū)管理層近日頻繁“換血”。業(yè)內(nèi)人士認為，今年上海萬科面臨很大的銷售壓力，有進一步降價可能，部分樓盤甚至可能跌破成本價。而萬科營銷高層的動蕩為其銷售前景增添更多不確定性。

　　昨日，上海證券報獲得消息，上海萬科負責營銷的副總經(jīng)理周成輝離職。這是繼去年南京萬科營銷經(jīng)理嚴峰跳槽后華東區(qū)另一個區(qū)域的營銷大員的流失。據(jù)了解，離職后的周成輝改投香港九龍倉，而嚴峰則跳槽到無錫華潤新鴻基。上海萬科相關人士隨后證實此事。

　　此外，消息人士稱，萬科華東區(qū)內(nèi)部也出現(xiàn)了營銷大將的調(diào)整，前不久，來自寧波和蘇南區(qū)的張凱宇、馬洪波被調(diào)回上海。更早前，來自百安居的袁伯銀以國際人才身份“空降”上海萬科任總經(jīng)理，隨后金地營銷總監(jiān)康家東也被萬科高薪挖角至上海。

　　撲朔迷離的人事進出背后也許有更多繁雜內(nèi)容。有消息稱，周成輝離職與萬科華東區(qū)更高層的人事動蕩有關。接下來不排除有更多華東區(qū)萬科高管出現(xiàn)變動。

　　2008年，面臨嚴峻的消費緊縮，上海萬科通過果斷降價創(chuàng)下不俗的銷售戰(zhàn)績。雖然沒有準確數(shù)據(jù)，但地產(chǎn)專家的粗略統(tǒng)計是，上海萬科在2008年的總銷售額約50億元，而萬科全國的銷售總額約400多億元。上海作為單體城市的銷售量占萬科全局的十分之一強，這在所有城市中堪稱少有。業(yè)內(nèi)人士認為，數(shù)月來上海萬科頻繁的人事變換或意味著公司內(nèi)部人事矛盾加劇，而一旦團隊不穩(wěn)定影響到上海的銷售業(yè)績，不排除王石對上海萬科重點“過問”。

　　對于2009年上海萬科的銷售預期，一位接近萬科的地產(chǎn)界人士透露，根據(jù)目前萬科的存量房源，其降價促銷壓力較大，并有可能在3月份展開新一輪降價潮。而主要存量壓力來自數(shù)個還沒有取得預售許可，但已經(jīng)開工的住宅樓盤。

　　據(jù)了解，目前萬科在上海的幾個住宅樓盤包括萬科新里程、萬科花園小城、萬科琥珀郡園、地杰國際城等數(shù)個樓盤，這些樓盤都已經(jīng)開工，并有可能在2009年有新的供給入市。分析人士稱，即使一些樓盤的銷售價格不會直接低于前期售價，但低于周邊同類樓盤的可能性很大。甚至有的樓盤會跌破成本價。

　　記者從網(wǎng)上信息了解到，萬科琥珀郡園項目2008年8月開盤，隨后稱因銷售計劃調(diào)整而暫停銷售，目前在網(wǎng)上房地產(chǎn)信息中，琥珀郡園參考價11000元/平方米，目前未有房源售出記錄。而市場消息顯示，琥珀郡園所處寶山羅店板塊新房銷售價格在2008年年中約為8000元/平方米，醞釀調(diào)整價格是琥珀郡園暫停銷售的主要原因。消息人士告訴記者，琥珀郡園成本價不低于1萬元/平方米，降價對萬科來說或許意味著做“賠本買賣”。