站在海南三亞亞龍灣向東眺望，距這里大約8公里的對面就是被列為海南省“十一五”重點工程的清水灣項目。這個經(jīng)歷了外資地產(chǎn)基金“分手”事件以及大摩“行賄門”等負(fù)面?zhèn)髀劆窟B的地塊，3月28日在一片質(zhì)疑聲中，迎來了開盤時刻。

　　“這么快就有8億元的銷售業(yè)績確實難能可貴，但將2009年大部分精力押寶在一個項目上是否過于冒險？”據(jù)廣州當(dāng)?shù)啬炒�理行人士分析，由于海南依附性的樓市特點，如今市場的飽和度也注定難以消化大量的開發(fā)聚集。

　　是福是禍還不能定論。而事實上，在海南這塊昔日曾制造出600多棟爛尾樓、28萬畝閑置土地的投機者樂土上，自2007年以來，即便在金融危機的陰霾下，大牌開發(fā)商仍紛至沓來：萬科、富力、雅居樂、魯能、金泰、新世界等業(yè)界列強悉數(shù)到位，海南“掘金潮”再度洶涌。

　　狂投200億：福兮禍兮？

　　“清水灣的銷售狀況大大超出我們的預(yù)期。”4月1日，雅居樂地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)副總裁黃奉潮對記者表示。他認(rèn)為，清水灣的定價策略是刺激銷售的重要原因。

　　“清水灣的開盤價比周邊項目低了近50%”。洋房帶裝修均價定在8000元/平方米，別墅價格大約在18000元/平方米。黃奉潮表示，低價入市的發(fā)售策略，主要是考慮到項目的開發(fā)期長達(dá)10年，開盤之初采取讓利措施，有利于奠定客戶基礎(chǔ)。

　　目前雅居樂的土地儲備建筑面積約為2900萬平方米，其中，清水灣項目占了三成的比重，但地價占的比例卻只有12%，土地成本為273元/平方米。

　　然而，或許這正是其中的隱憂。清水灣的開發(fā)完全是由雅居樂一家開發(fā)商主導(dǎo)，整個項目占地達(dá)1.5萬畝，加上5000畝左右的高爾夫球場，總用地面積達(dá)到2萬畝，總投資額達(dá)到200億元，開發(fā)周期長達(dá)10年。目前該項目已完成投資超過30多億元，預(yù)計2009年總銷售面積能達(dá)30萬平方米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于海南依附性的市場特點，包括東北、華北在內(nèi)的北方市場一直是海南樓市的絕對購買力量。但長期蟄居南方的雅居樂卻明顯缺乏北方市場營銷經(jīng)驗，后市似乎并不是十分樂觀。

　　雅居樂一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“華南五虎”中資金壓力較小、且負(fù)債率較低的。目前，雅居樂現(xiàn)有4億美元息率9%的高息債券、2億美元銀團貸款及60億元內(nèi)地銀行借貸，當(dāng)中有11.3億元將于今年到期。

　　然而，大摩“行賄門”事件卻給雅居樂蒙上了一層陰影。

　　雅居樂在去年7月份，把30%的項目股權(quán)以53億元的代價出售給摩根士丹利。前不久，摩根大通發(fā)表研究報告稱，要投資者相信雅居樂并沒有卷入行賄事件需時間證實，并強調(diào)，在最壞的情況下，如果摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退款，雅居樂的2009年度負(fù)債比率可能高達(dá)189%。

　　屯兵海南 囤積泡沫？

　　雅居樂清水灣是2009年第一個試圖一鳴驚人的項目，但絕不是惟一一個，漫長的海岸線上，還有更多的項目蟄伏著，等待一飛沖天的機遇。

　　萬科、富力、新世界、雅居樂、保利、中糧、魯能、綠地、萬達(dá)、華潤地產(chǎn)、合景泰富、今典集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等，或前或后，無一例外地在海南建立了自己的根據(jù)地。

　　2005年，富力在陵水縣香水灣取得一塊綜合性商住地塊，占地約2500畝，這個名為富力灣的項目，目前已經(jīng)建成10萬平方米。富力有關(guān)負(fù)責(zé)人近日透露，今年在海南的資金投入將不少于15億元。除香水灣外，富力還在�？�、澄邁等地儲備了大幅土地，在海南共取得近萬畝土地的開發(fā)權(quán)。

　　“我們的海南項目位于雅居樂和富力項目之間，目前還未啟動”，合景泰富有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海南市場現(xiàn)在還未成熟，“還需要時間熱起來”，項目的開發(fā)節(jié)奏還得看市場形勢調(diào)整。談及未來市場會否過熱而產(chǎn)生泡沫，他認(rèn)為“不用過分擔(dān)心”。

　　然而，如此大體量、高密度的投入不得不讓人聯(lián)想到上世紀(jì)90年代，擠破泡沫后海南滿目瘡痍的景象仍讓人心有余悸：占全國人口千分之六的海南，積壓的商品房占全國積壓總量的十分之一，五千多家開發(fā)企業(yè)，幸存下來的不到百分之十。

　　十幾年過去，海南市場在開發(fā)商的追捧中再次升溫，僅三亞市的房地產(chǎn)投資總額便從2001年的7.2億元激增到2007年的126.96億元，三亞的房價也從2003年的5000元/平方米上漲到2008年10200元/平方米。2008年市場低迷時，三亞市全年房地產(chǎn)銷售總額達(dá)到111.43億元，房價不跌反升。逆勢表現(xiàn)令海南泡沫說又重新蔓延。

　　姚峣認(rèn)為，目前海南省政府雖然大力支持房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商也大批涌入，但度假物業(yè)相當(dāng)于是第二套甚至第三、第四套房，屬于奢侈品消費，其發(fā)展基礎(chǔ)是宏觀經(jīng)濟的高速增長，而目前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢都不樂觀，銷量沒人能保證。(曾冬梅/文)