進(jìn)入2007年，股市一直一路飄紅，股民的數(shù)量也在不斷飚升。就在人們更多關(guān)注股市的同時(shí)，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商卻紛紛涉足土地一級(jí)開發(fā)。一時(shí)之間，越來越多的開發(fā)商開始鐘情于土地一級(jí)開發(fā)，其熱情并不壓于人們對(duì)股市的鐘愛。今年以來，無論是中信在郫縣5平方公里的土地整理，還是攀成鋼的3000畝東方正紅，他們都聘請(qǐng)了國內(nèi)外知名的土地策劃?rùn)C(jī)構(gòu)來進(jìn)行土地規(guī)劃和營銷策劃，并高調(diào)推出市場(chǎng)。土地一級(jí)開發(fā)儼然已經(jīng)成為當(dāng)下成都樓市的一個(gè)熱門話題�；谶@樣的市場(chǎng)現(xiàn)象，人們不禁要問：這些巨頭紛紛涉足土地一級(jí)開發(fā)究竟圖啥？
聚焦
成都土地一級(jí)開發(fā)風(fēng)生水起
事實(shí)上，除了高調(diào)入市的中信和東方正紅以外，加入土地一級(jí)開發(fā)這一行列的遠(yuǎn)不止這兩家。以占地?cái)?shù)千畝的“東方新城”為例，前年萬科拿下666畝城東“亞地王”便屬于該板塊完成一級(jí)土地開發(fā)規(guī)劃后的一期地塊，由此才有了“魅力之城”的誕生；2007年1月，中新集團(tuán)與郫縣政府簽訂合作開發(fā)協(xié)議，將共同開發(fā)位于成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)一塊地皮的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目；同月，中新集團(tuán)又與成都中泰交通建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，合作開發(fā)成都溫江新城區(qū)項(xiàng)目。此外，據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士透露，花樣年在蒲江有3000畝的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目；保龍集團(tuán)也與在金堂也有大約3000畝的土地整理項(xiàng)目；而在成都盤踞已久的陽光100也在城東進(jìn)行著數(shù)千畝的土地整理。
可以看出，土地交易市場(chǎng)化實(shí)施后，開發(fā)商越來越重視土地一級(jí)開發(fā)。不僅越來越多的開發(fā)商涉足到這一行列，他們還紛紛聘請(qǐng)國內(nèi)外知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃和營銷。據(jù)了解，中信在郫縣的土地一級(jí)開發(fā)，專門聘請(qǐng)了國際一流的設(shè)計(jì)公司美國RDLF( RDLF Associates Limited)、澳大利亞五貝(W&B)國際設(shè)計(jì)有限公司、美國凱斯設(shè)計(jì)有限公司(KAS Design Company )、法國歐博(AUBE)建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公司來擔(dān)綱郫縣東南部新城項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。按照城市運(yùn)營的戰(zhàn)略構(gòu)想，中信深圳集團(tuán)與郫縣政府?dāng)y手，投資30億將東南部新城建設(shè)成集居住、商務(wù)和旅游度假休閑功能于一體，規(guī)劃有住宅、酒店、大型購物中心、文化體育中心等多種產(chǎn)品型態(tài)的宜居新城，著力打造大成都名副其實(shí)的城西新中心。其中部分土地將用于文化中心、體育中心等大型公建配套建設(shè)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地大約是項(xiàng)目總占地面積的45%左右。
而3000畝的東方正紅則不僅聘請(qǐng)了清華大學(xué)清華安地建筑設(shè)計(jì)顧問有限責(zé)任公司擔(dān)任該項(xiàng)目的總體規(guī)劃，還專門邀請(qǐng)了雅斕機(jī)構(gòu)作為該項(xiàng)目的全程策劃服務(wù)商。顯而易見，在一級(jí)土地開發(fā)時(shí)，開發(fā)商紛紛通過廣泛接觸國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)、規(guī)劃公司和營銷顧問公司，借助其國際經(jīng)營和資源，為未來項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃和包裝。這不僅可以使片區(qū)規(guī)劃更加合理，最大化的發(fā)揮土地價(jià)值，還將有助于地塊所在區(qū)域的整體發(fā)展，并在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中贏得先機(jī)。
調(diào)查
一級(jí)開發(fā)隱含兩大目的
關(guān)鍵詞：土地溢價(jià)
修路搭橋，挖河造景，學(xué)校、公園、招商大賣場(chǎng)，“其實(shí)一級(jí)開發(fā)就像一種最高超的包裝手段，把土地以最好的面貌出現(xiàn)在拍賣場(chǎng)上，土地的溢價(jià)收益就是一級(jí)土地開發(fā)商的利潤(rùn)來源點(diǎn)。”
目前國內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)商可以獲得非常穩(wěn)定的開發(fā)收益，例如，北京土地一級(jí)開發(fā)的收益大約在8%。而在成都土地價(jià)格快速上漲的今天，這個(gè)收益可能會(huì)更高。業(yè)內(nèi)人士介紹了一級(jí)土地開發(fā)的大致盈利模式：開發(fā)商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆遷、七通一平等，還有一些基礎(chǔ)建設(shè)比如綠化、公園、學(xué)校等的建設(shè)工作，特別的重點(diǎn)是規(guī)劃和宣傳工作，這些都會(huì)造成土地價(jià)格上升，從而使得土地在走上招拍掛市場(chǎng)后，賣個(gè)好價(jià)錢，而一級(jí)土地開發(fā)商由此獲得土地溢價(jià)而帶來的部分收益。但這樣的工作對(duì)于普通的開發(fā)商來說，幾乎是無法完成的。
作為“中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者”，中信深圳集團(tuán)一直致力于區(qū)域性的整體開發(fā)和城市運(yùn)營，通過對(duì)長(zhǎng)沙、蘇州、深圳、井岡山等地的區(qū)域整體開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。而中信集團(tuán)的強(qiáng)大的品牌和資源整合能力，讓中信在大規(guī)模的土地開發(fā)上有著別的開發(fā)商無可比擬的優(yōu)勢(shì)，不僅保證了土地成本的可控性，也保證了土地的規(guī)模和完整性，這對(duì)于城市運(yùn)營理念和開發(fā)模式無疑是最關(guān)鍵、最首要的條件；另外，中信依托母公司成熟的資本運(yùn)作體系和強(qiáng)大的市場(chǎng)信用，在資本市場(chǎng)上游刃有余，為大規(guī)模的開發(fā)提供強(qiáng)大的資金支持。據(jù)中信四川公司相關(guān)人士透露，郫縣項(xiàng)目今年投資達(dá)到10個(gè)億以上。
“如果說房地產(chǎn)商是社會(huì)資源整合商，那么一級(jí)土地開發(fā)商就是卓越的資源整合高手。”業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)說。記者在東方正紅項(xiàng)目的景觀圖前也看到：道路四通八達(dá)，現(xiàn)代感十足的大廈拔地而起，醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、大型購物中心錯(cuò)落有致，還有優(yōu)美的綠化和景觀，這樣的居住條件，只有通過一級(jí)土地開發(fā)的打造和大筆資金投入，才可能成規(guī)模成氣候地出現(xiàn)。“東方正紅經(jīng)過一級(jí)土地開發(fā)后，每畝的地價(jià)應(yīng)該在800萬以上，比較華潤(rùn)二十四城840畝整體出讓價(jià)21.4億元，東方正紅的增值空間是驚人的�！背菛|某房產(chǎn)公司高層告訴記者。
據(jù)悉，中信郫縣和東方正紅兩處一級(jí)開發(fā)的土地都將在近期登場(chǎng)，6月底中信的首塊土地將走上招拍掛并在全年推出600畝土地，而東方正紅將在8月推出首塊土地。他們都要在這個(gè)夏天迫不及待地收獲一級(jí)土地開發(fā)帶來的巨大收益。
關(guān)鍵詞：曲線拿地
而一些非土地主的開發(fā)商參與一級(jí)土地開發(fā)顯然還有更深一層的目的。世家機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理文化勇說：一方面，開發(fā)商在進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)的過程中，對(duì)于所開發(fā)土地的具體情況了解更加深入，有利于其后在取得土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)；另一方面，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商，更容易獲得該土地的商品房開發(fā)權(quán)。比如，成都某開發(fā)商的一級(jí)開發(fā)地塊與政府約定，如果超過某個(gè)拍賣單價(jià)，公司與政府進(jìn)行收益分成，這樣形成“蹺蹺板”贏利模式：進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)拍賣的土地，一級(jí)開發(fā)商能夠比其他的開發(fā)商以更加高的價(jià)格拍地。高價(jià)成交的土地，他們從中分得收益后，降低了實(shí)際拿地價(jià)格。即使不分配土地增值收益，一級(jí)開發(fā)商因?yàn)閷?duì)地塊條件更加熟悉的優(yōu)勢(shì)，更容易在拍賣中獲得土地。所以，有的人認(rèn)為，進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)的公司，想以此實(shí)現(xiàn)“曲線拿地”的目的。
影響
包裝后的土地將要推高房?jī)r(jià)？
業(yè)界人士透露，自5月東方正紅亮相以來，包括香港華人置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等已入駐成都的國內(nèi)外知名開發(fā)商都頻繁和攀成鋼方面接觸，而聞?dòng)嵹s來甚至還包括新加坡愛邦、香港九龍建設(shè)以及美國、德國的資本，大有國際資本紛紛意欲涌入的勢(shì)頭。該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)加上一級(jí)土地開發(fā)代理的高水平規(guī)劃和配套，必將吸引眾多品牌開發(fā)商追逐土地開發(fā)的入場(chǎng)券，這樣形成的光環(huán)效應(yīng)，對(duì)于目前還基本是老廠區(qū)宿舍加廠房的攀成鋼片區(qū)，將直接導(dǎo)致發(fā)展速度迅猛。
一級(jí)土地開發(fā)的優(yōu)勢(shì)十分明顯，都成都世家機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理文化勇認(rèn)為，土地一級(jí)開發(fā)的目的就是為了后續(xù)都要上市交易，開發(fā)商品房。經(jīng)過土地一級(jí)開發(fā)后，該片區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)非常成熟，政府也將統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，“生地”也由此變?yōu)椤笆斓亍奔猩鲜薪灰�。�?jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)土地的規(guī)劃、定位后，將大大減少二級(jí)開發(fā)的難度，因此經(jīng)過土地一級(jí)開發(fā)后的大量土地勢(shì)必會(huì)將吸引更多的開發(fā)商拿地。比如中信在郫縣5平方公里的土地整理完成后，該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量的土地供應(yīng)，勢(shì)必會(huì)加速推動(dòng)郫縣商品房的供應(yīng)，而郫縣房地產(chǎn)發(fā)展也在不久的將來迅速升溫。
山傳海則分析到，事實(shí)上土地一級(jí)開發(fā)是個(gè)好事情，因?yàn)楝F(xiàn)在招拍掛的土地都已經(jīng)被分割得很小，很多小開發(fā)商非常容易拿地，而拿到地后不易形成規(guī)模效應(yīng)。而通過一級(jí)開發(fā)的土地，則規(guī)模相對(duì)比較大，通常都會(huì)吸引眾多品牌開發(fā)商的目光。品牌開發(fā)商的入駐必然會(huì)拉動(dòng)整個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另一方面，土地一級(jí)開發(fā)就是通過土地策劃使土地的價(jià)值盡量體現(xiàn)出來。由于參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)是受政府委托對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃和定位，因此土地進(jìn)入招拍掛程序后，作為二級(jí)開發(fā)的企業(yè)只需按照土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)所做的地塊規(guī)劃和定位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，這樣就使該區(qū)域的發(fā)展非常具有計(jì)劃性，也減少了二級(jí)開發(fā)商的成本。第三，一級(jí)土地整理項(xiàng)目對(duì)周邊的影響也比較大，周邊的居民和樓盤均可享受一級(jí)土地整理帶來的優(yōu)越性，例如土地整理中規(guī)劃的醫(yī)院、公園等，使周邊的生活配套更加完善。對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)后地價(jià)上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲一說，山傳海表示，包裝后的土地價(jià)格肯定比“生地”價(jià)格高，而房?jī)r(jià)也必然會(huì)受到影響，但最終還是由市場(chǎng)決定的。
·對(duì)話·
東方正紅下半年開賣
記：和普通的整體出讓相比，東方正紅作為一級(jí)土地開發(fā)后分割出售，優(yōu)勢(shì)何在？
東方正紅：對(duì)于攀成鋼土地這樣的國有資產(chǎn)，規(guī)劃、整理后土地再出售，能更好地保值增值。土地割讓出售可以有效防止開發(fā)商屯地，避免開發(fā)商手握上千畝土地坐等土地升值的局面再次出現(xiàn)。對(duì)于加快供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定意義。
記：目前的規(guī)劃是否會(huì)有調(diào)整？
東方正紅：大的結(jié)構(gòu)不調(diào)整，可能有小的路網(wǎng)會(huì)根據(jù)情況調(diào)整，我們最主要的思路就是商業(yè)先行，目前對(duì)于幾個(gè)購物中心的土地開發(fā)商引進(jìn)是重點(diǎn)工作。
記：東方正紅何時(shí)面市？
東方正紅：目前一共有22塊地，在兩到三年盡快全部推出。第一塊地預(yù)計(jì)今年下半年推出。大多數(shù)地塊都在200畝以下。整理好后，全部參加國土局的招拍掛。
記：東方正紅項(xiàng)目對(duì)于該區(qū)域的影響會(huì)怎樣？
東方正紅：一個(gè)高檔的大型綜合社區(qū)會(huì)崛起，包括300萬平米的住宅，兩棟不低于120米的建筑矗立在東大街路口，成為整個(gè)東二環(huán)的標(biāo)志性建筑。
·鏈接·
一級(jí)土地開發(fā)
所謂一級(jí)土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。(記者 唐姍姍 劉靜)
