“開(kāi)發(fā)商都在賭明天。當(dāng)土地控制在幾家大集團(tuán)公司的手里時(shí)會(huì)怎樣？他們都經(jīng)常溝通，今天我要賣(mài)15000元，你呢？”
在廈門(mén)，近年來(lái)市民習(xí)慣用“狂飆突進(jìn)”一詞來(lái)形容房?jī)r(jià)。
廈門(mén)房?jī)r(jià)為何飆升？為何漲幅一度排在全國(guó)前列？
早在2007年1月5日，福建省統(tǒng)計(jì)局就向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，供求失衡、需求強(qiáng)勁，地價(jià)猛漲、成本增加，信息不明、炒作厲害，是抬高廈門(mén)等地房?jī)r(jià)最主要的三大因素。
地價(jià)房?jī)r(jià)跳“雙人舞”
2006年，廈門(mén)土地市場(chǎng)地價(jià)一次次被刷新。統(tǒng)計(jì)顯示，2006年廈門(mén)全市共出讓土地面積224.13625萬(wàn)平方米，建筑面積為508.0884萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)145.314億元。
2006年11月15日，廈門(mén)環(huán)島路五緣灣2006G15地塊被某公司以4.44億元競(jìng)得，樓面地價(jià)每平方米7400元，創(chuàng)下新高，而一年前的12月8日，五緣灣首批推出2005G19居住地塊樓面價(jià)僅5468元／平方米，相差近2000元／平方米。
雖然地價(jià)不斷走高，仍有開(kāi)發(fā)商大膽跟進(jìn)。2006年，集中放量的廈門(mén)濱北板塊，藍(lán)灣國(guó)際、國(guó)貿(mào)春天、國(guó)源·濱北國(guó)際等高品質(zhì)樓盤(pán)已將板塊單價(jià)整體推向過(guò)萬(wàn)元。
5月14日，曾經(jīng)成功開(kāi)發(fā)廈門(mén)某樓盤(pán)，現(xiàn)轉(zhuǎn)入港口業(yè)的某公司總經(jīng)理李剛(化名)對(duì)記者表示，目前通過(guò)招拍掛取得的土地，土地成本最多的已達(dá)50%，普遍超40%，而人工這塊不到10%。
“這幾年地價(jià)漲得快，如果地價(jià)每平方米超4000元，一般房?jī)r(jià)肯定躍過(guò)1萬(wàn)元！”李剛分析說(shuō)，以目前廈門(mén)新開(kāi)盤(pán)每平方米1萬(wàn)元均價(jià)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商的土地成本超4000元，建安成本近2000元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅費(fèi)約2000元，則利潤(rùn)可超2000多元，這還不算銷(xiāo)售時(shí)正常的溢價(jià)部分。
高地價(jià)還是周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的參照指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商往往參照目前的最高地價(jià)和周邊樓盤(pán)行情來(lái)測(cè)算自身樓盤(pán)價(jià)格。李剛認(rèn)為，廈門(mén)開(kāi)發(fā)商更多攀比周邊樓盤(pán)價(jià)格定價(jià)，但仍遵循供需規(guī)律�！安荒苈煲獌r(jià)，如果賣(mài)不掉，就是虧本也要賣(mài)，實(shí)際上往往一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高走。”
廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)記者林峰(化名)也指出，“云鼎至尊”的億元豪宅，其最大的作用就是作秀，樹(shù)立新的廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)桿。
由于島內(nèi)地價(jià)高漲，島外的集美、翔安各區(qū)地價(jià)亦“水漲船高”，目前各新盤(pán)樓面價(jià)已超5000元／平方米。
外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁
強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)需求對(duì)這種攀比形成的房?jī)r(jià)也構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐。
李剛指出，廈門(mén)市政府?dāng)?shù)據(jù)證明，高達(dá)六成的購(gòu)房者是非廈門(mén)人，且高端客戶(hù)居多。“支撐廈門(mén)高房?jī)r(jià)并非本島經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)在島內(nèi)的主流戶(hù)型就是迎合省內(nèi)外高端人群的需求。”
廈門(mén)市場(chǎng)的“溫州”標(biāo)記不太明顯，但也不乏一些出手就幾千萬(wàn)上億元的炒房團(tuán)，來(lái)自泉州、三明、龍巖、福州和周邊省份的富人以及臺(tái)商、華僑、外國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都遭到“瘋搶”。
“即使地價(jià)不上漲，只要廈門(mén)房地產(chǎn)有投機(jī)投資功能，中國(guó)人不缺錢(qián)，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲�！崩顒傉f(shuō)。
反之，他認(rèn)為，日趨走高的房?jī)r(jià)又成了開(kāi)發(fā)商測(cè)算地價(jià)的依據(jù)，而品質(zhì)成為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者共同追逐的目標(biāo)，這就決定了廈門(mén)島內(nèi)樓盤(pán)向高端化發(fā)展。
而廈門(mén)地域的特殊性是構(gòu)成需求的一大因素。
李剛認(rèn)為，廈門(mén)是中國(guó)唯一真正意義上的海灣型城市，由于海島邊界阻隔，填海成本大，土地稀少，規(guī)劃上不能“攤煎餅”；加上近幾年廈門(mén)屢屢獲得的“聯(lián)合國(guó)宜居城市”、全國(guó)文明城市、全國(guó)園林城市和全國(guó)衛(wèi)生城市等頭銜，還有原有的鼓浪嶼、陳嘉庚等人文資源、廈門(mén)大學(xué)在內(nèi)的教育資源和較強(qiáng)的醫(yī)療資源，使得廈門(mén)生活環(huán)境和品味在福建首屈一指，與周邊城市差距較大。
李剛指出，廈門(mén)房產(chǎn)在價(jià)格上已完全可進(jìn)入上海、北京、廣州在內(nèi)的第一梯隊(duì)，這既是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，也反映了中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性。
記者林峰也認(rèn)為，投資性需求太強(qiáng)勁是廈門(mén)房?jī)r(jià)走高的最主要因素。
林峰指出，鄰近的泉州買(mǎi)房者最初沖著廈門(mén)豐富的教育資源而來(lái)，但不久發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲較快，就產(chǎn)生了投機(jī)投資性需求�！巴顿Y性需求至少一半。”
他對(duì)目前現(xiàn)在島內(nèi)新開(kāi)盤(pán)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元的均價(jià)深感憂慮，“廈門(mén)人均收入僅2000多元，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重超標(biāo)�！�
廈門(mén)某大型房地產(chǎn)集團(tuán)策劃部經(jīng)理唐天(化名)，對(duì)外來(lái)人購(gòu)買(mǎi)廈門(mén)商品房比例超60%表示認(rèn)同。
林峰還認(rèn)為，信息滯后是國(guó)人追隨買(mǎi)房的重要原因。據(jù)其分析，海滄區(qū)PX項(xiàng)目開(kāi)工之前，很多購(gòu)房者并不知道項(xiàng)目的污染隱患，看好該區(qū)與廈門(mén)本島的近距離優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商也未履行告知義務(wù)，如今項(xiàng)目廣為人知后，海滄區(qū)的房?jī)r(jià)已明顯下跌。
拿土地賭明天
林峰透露說(shuō)，當(dāng)?shù)貎r(jià)不斷攀升時(shí)，廈門(mén)一些房地產(chǎn)公司融資順利，雖然拿的地價(jià)最高，但建房速度很快，樓盤(pán)均價(jià)也高�！捌鋵�(shí)開(kāi)發(fā)商有個(gè)心態(tài)，趕在房?jī)r(jià)價(jià)格下跌前趕緊賺錢(qián)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越大�！�
唐天向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》揭露了廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格高飆的驚人秘密。
“開(kāi)發(fā)商都在賭明天。當(dāng)土地控制在幾家大集團(tuán)公司的手里時(shí)會(huì)怎樣？他們都經(jīng)常溝通，今天我要賣(mài)15000元，你呢？賺錢(qián)的事情大家都喜歡，掌握土地的上游，提價(jià)了，二手房也跟進(jìn)！”唐天說(shuō)，要住在廈門(mén)島內(nèi)的購(gòu)房者沒(méi)有選擇余地，不買(mǎi)怕漲價(jià)，整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)于是不斷翻滾起來(lái)。
他透露，由于廈門(mén)商品房體量都不大，加上政府有節(jié)制出讓土地，土地供應(yīng)整體偏緊，每次招標(biāo)時(shí)各開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷上升，目前即便是資產(chǎn)超數(shù)十億的公司，出手購(gòu)地也已很謹(jǐn)慎。
“這是正常現(xiàn)象。”對(duì)于‘招拍掛’推動(dòng)地價(jià)上漲進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲一說(shuō)，5月23日，廈門(mén)市副市長(zhǎng)潘世建接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪時(shí)表示，關(guān)鍵是嚴(yán)格按規(guī)定并設(shè)定好招標(biāo)條件�！巴恋刂荒堋信膾臁�，因?yàn)橛行枨蟛派蠞q，現(xiàn)在房?jī)r(jià)其實(shí)不僅是商品房市場(chǎng)的問(wèn)題，還跟經(jīng)濟(jì)收入和銀行存貸款有很大關(guān)聯(lián)，應(yīng)綜合考慮。”
5月15日，廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)負(fù)責(zé)人分析指出，廈門(mén)存在銀行同一天給同一貸款人放貸十幾套按揭款現(xiàn)象，鉆電腦系統(tǒng)信息無(wú)法實(shí)時(shí)監(jiān)控的漏洞，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲�！罢畱�(yīng)注意到已售商品房空置和開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)現(xiàn)象。”
而炒作也是房?jī)r(jià)高漲的原因之一。身為高級(jí)策劃人員的唐天自責(zé)“炒高房?jī)r(jià)是策劃經(jīng)理人的本事，但害了百姓，是為虎作倀！現(xiàn)在一般百姓都買(mǎi)不起新房。”(邵芳卿)
