繼杭州今年2月開(kāi)征土地增值稅后，7月15日，上海開(kāi)始對(duì)居住未滿5年的非普通住宅交易征收土地增值稅，而南京市地稅局也在7月16日宣布將強(qiáng)制征收這一稅種。長(zhǎng)三角3個(gè)中心城市在全國(guó)率先開(kāi)征土地增值稅，宣稱要借此進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)，但這一招會(huì)管用嗎？
稅負(fù)層層加碼
房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升
自2005年以來(lái)，國(guó)家開(kāi)始在房屋產(chǎn)權(quán)流通環(huán)節(jié)加征稅款，希望能借此調(diào)控飛漲的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)三角各個(gè)城市也據(jù)此出臺(tái)了一些地方政策。加上受市場(chǎng)大勢(shì)影響，房產(chǎn)交易成本確實(shí)增加不少。然而，長(zhǎng)三角地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格仍然節(jié)節(jié)攀升。
以上海為例，即便將土地增值稅(0.5%)放置在一邊，非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負(fù)已至少達(dá)到交易價(jià)格的9.05%。主要包括：營(yíng)業(yè)稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個(gè)人所得稅(2%)。此外，還有印花稅、手續(xù)費(fèi)等。
但是在如此高額的稅收壓力下，上海的房?jī)r(jià)依然上漲。繼今年5月份上漲之后，6月份上海二手房指數(shù)繼續(xù)大漲70點(diǎn)，達(dá)1751點(diǎn)，漲幅4.16%，創(chuàng)近年來(lái)新高。由于市場(chǎng)需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房?jī)r(jià)漲幅明顯放大，其中，超過(guò)7成區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)3%。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)月上海市中心部分二手房成交價(jià)上漲達(dá)到10%。上海一家房產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)告訴記者，6月店里100萬(wàn)元左右的二手房源漲幅3%至5%，而7月在加征土地增值稅的情況下，此類房源上漲5%至7%。
不僅是上海，南京、杭州等城市的二手房?jī)r(jià)格也是“一路小跑”。從今年3月開(kāi)始，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)一直熱得發(fā)燙，售樓處排隊(duì)、“午夜交易”等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。特別是5月以來(lái)，上海及杭州的一、二手房成交量急劇攀升。整個(gè)5月，上海成交量在100套以上的樓盤達(dá)到41個(gè)之多，有7個(gè)交易日成交量超過(guò)1000套。
在南京，按照開(kāi)發(fā)商的話來(lái)說(shuō)，上半年“市場(chǎng)好得可怕”；而對(duì)于普通老百姓而言，房?jī)r(jià)還將上漲也成了共識(shí)，很多人甚至發(fā)出“調(diào)控變空調(diào)”的慨嘆。
賣方市場(chǎng)
負(fù)擔(dān)加在買方身上
在這種情況下，強(qiáng)征土地增值稅是否能達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，人們對(duì)此并不樂(lè)觀。由于房地產(chǎn)仍然處于賣方市場(chǎng)階段，這筆稅負(fù)往往是直接轉(zhuǎn)嫁在買方身上。
南京市地稅局稅政二處副處長(zhǎng)郭智華表示，由于土地增值稅屬于價(jià)外稅，對(duì)其進(jìn)行征收并不會(huì)增加房屋成本，因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有直接的影響。土地增值稅的規(guī)范收取，主要作用是對(duì)房地產(chǎn)商、房屋轉(zhuǎn)讓人的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控，減少他們的利潤(rùn)額，從而抑制炒房現(xiàn)象。“近幾年，南京市地稅部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)過(guò)多種稅收政策，比如去年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收的規(guī)范等，但是要規(guī)范
房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅靠單一稅種是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，需要多種稅收政策綜合調(diào)控�！彼f(shuō)。
然而，對(duì)于近幾年南京市通過(guò)稅收形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果，郭智華卻表示：就其分管的所得稅和土地增值稅方面來(lái)看，直接效果很難說(shuō)。
長(zhǎng)三角各地陸續(xù)開(kāi)征的住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅調(diào)控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)手成本、抑制投機(jī)行為。在稅務(wù)部門看來(lái)，增加交易成本，打擊房產(chǎn)交易暴利無(wú)異于一招“釜底抽薪”的好計(jì)。然而事實(shí)并非如此，在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價(jià)格漲幅顯著遞增的情況下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。
記者在南京市房產(chǎn)家居門戶網(wǎng)站上看到，二手房標(biāo)價(jià)后面往往注明“不含稅”，言下之意就是這是賣方實(shí)際拿到手的收入，稅負(fù)部分則由買方承擔(dān)。
增稅調(diào)控房?jī)r(jià)
是不是“揚(yáng)湯止沸”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，這無(wú)異于“揚(yáng)湯止沸”，實(shí)質(zhì)性效果一時(shí)難以看到。
年初，土地增值稅在北京、杭州率先實(shí)施后，這兩地的二手房市場(chǎng)反而繼續(xù)走強(qiáng)。在上海，6月13日公布了征收土地增值稅的時(shí)間點(diǎn)和開(kāi)征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內(nèi)并未出現(xiàn)集中交易的高峰，市場(chǎng)反應(yīng)平靜，與以往調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)的情形大相徑庭。
“房屋不是普通商品，政府要從賣房者手中拿走一分錢收益，他們就會(huì)立即把它作為成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。賣方要的是到手價(jià)�！币晃毁Y深房地產(chǎn)中介對(duì)記者說(shuō)，由此只能導(dǎo)致二手房的真實(shí)房?jī)r(jià)因增稅再被推高。
除了轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)之外，在住宅交易中還普遍存在上下家串通，“做低房?jī)r(jià)”的做法。一家地產(chǎn)中介公司物業(yè)顧問(wèn)告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價(jià)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)看；一份寫明應(yīng)補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)，作為上下家私下運(yùn)作的憑據(jù)�！把a(bǔ)償”的名目繁多，有“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等。
“買房人在交付首付款時(shí)，將差價(jià)一并付清，賣房人的權(quán)益我們會(huì)保障的�！边@位物業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“買家也愿意這樣做，因?yàn)樽龅头績(jī)r(jià)，買家的稅負(fù)也可以少繳納些�！�
“二手房市場(chǎng)與新建住房市場(chǎng)、流動(dòng)性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以及整個(gè)資本市場(chǎng)聯(lián)系密切。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好背景下，流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)價(jià)值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財(cái)富并創(chuàng)造財(cái)富的重要載體。在這種情況下，土地增值稅這類的制度微調(diào)除了增加政府的稅收外，很難對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)起到實(shí)質(zhì)性作用�！蹦暇┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)系的講師王宇偉對(duì)記者說(shuō)。(姜帆 陶維洲)
