編者按
從數(shù)年前某些開發(fā)商競相以“零首付”貸款優(yōu)惠極力招徠購房者,到今天第二套房貸款首付提高到四成甚至五成后,投資客依然執(zhí)迷不悔,國內(nèi)樓市由“買方市場”向“賣方市場”的轉(zhuǎn)變軌跡清晰可見。
但是房貸新政能否“藥到病除”,各界依然眾說紛紜。隨著后續(xù)的調(diào)控政策,如強(qiáng)征住房交易個(gè)稅、試點(diǎn)開征物業(yè)稅等接連推出,泡沫隱現(xiàn)的中國房地產(chǎn)市場,有沒有可能回歸理性,走得更穩(wěn)健一些呢?
樓市一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng),職業(yè)炒家們肯定最操心。深圳人郭和才與香港人李欣云就是其中的兩位。
郭在深圳有近10套房子,全部靠銀行貸款購入!白罱浅ky受,雖然房子升值不少,但只是一堆數(shù)字,幾個(gè)月來放盤一直找不到人接手!惫硎。聽說政府正研究放寬加息幅度,房貸利息也許還會(huì)有大規(guī)模的上調(diào),他真是如坐針氈。
而從9月份到整個(gè)黃金周,李欣云都過得有些患得患失。如今,她終于決定要折價(jià)賣掉自己持有的深圳中心區(qū)5套房子,賬面上大約少賺20萬元!拔蚁朐娇煸胶,”已從香港“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”內(nèi)地一段時(shí)間的她說,“上個(gè)月深圳樓市調(diào)整加速,打折放盤的人越來越多,骨牌效應(yīng)可能會(huì)加大!
房貸新政效力幾何?
據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告顯示,9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內(nèi),相對于年中月均近6000套的成交量,急劇下挫近2/3。
“與七八月份相比,深圳樓價(jià)跌幅明顯增大,特別是一些豪宅投資客開始砍價(jià)出貨!笔缆(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)部總經(jīng)理黃梓武稱。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)甚至表明,9月份深圳豪宅樓價(jià)平均跌幅達(dá)15%。
根據(jù)中原深港研究中心的市場監(jiān)測,黃金周期間深圳推售的8個(gè)新盤,絕大部分銷售率都在3成以下,最差的僅1成,市場明顯遇冷。整個(gè)黃金周全市一手房成交量不足百套,這在往年是不可想象的。
深圳市房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《2007年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》,對成交量下降原因做了一項(xiàng)調(diào)查,結(jié)果受訪者中同意是“央行加息及提高首付比例”和“炒房團(tuán)撤資”的各占約1/4,更多人士則表示“很復(fù)雜,不好說”。
盡管已決定暫避風(fēng)頭,李欣云卻認(rèn)為,銀行提高第二套房首付比例的新政策對市場的實(shí)際影響并不大!霸缭诹咴路輹r(shí)深圳就有一些銀行在做提高首付的試點(diǎn),如今不過是作為全國統(tǒng)一政策鋪開而已,就算有影響也頂多是在心理層面。”她說。她甚至覺得,新政策落實(shí)后對市場反而是利好,購房者有了清晰的預(yù)期,自會(huì)有應(yīng)對策略。
不少業(yè)內(nèi)人士也表示,商業(yè)銀行不會(huì)隨便放棄房貸這塊肥肉,國有銀行、股份制銀行及外資銀行之間的業(yè)務(wù)競爭,將大大抵消磨平此政策的效果。有熟悉香港樓市歷史者舉例說,1993年前后,炒風(fēng)熾熱的香港樓價(jià)暴漲,各家商業(yè)銀行應(yīng)政府提議控制房貸,樓市應(yīng)聲回落,但不久后市道恢復(fù)上漲,銀行不得不重新放開房貸,并引來另一波更快的上漲。
投機(jī)氣氛過濃是“元兇”
世聯(lián)地產(chǎn)分析師楊璐表示,今年1至9月深圳豪宅交易量累計(jì)增幅為去年的1到1.5倍,成交均價(jià)每平方米達(dá)3萬至3.5萬元,比年初上漲了60%~80%。這些數(shù)據(jù)都表明市場投資氣氛急劇放大。
中原深港研究中心總監(jiān)張偉對未來一段時(shí)間深圳樓市走勢感到擔(dān)心。他覺得目前本地樓市很大程度上是由投資者支撐起來的,今后樓價(jià)最多有可能比高峰時(shí)下跌3成。
因此張偉相信,銀行提高第二套房首付比例的新政策,針對性很強(qiáng),擊中了樓市過熱的要害。他分析說,深圳約9成購房者選擇銀行按揭貸款,且二次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過首次置業(yè),因此市場對房貸新政相當(dāng)敏感,過去歷次調(diào)控未取得預(yù)期作用,原因就在于金融系統(tǒng)的支持與配合不夠,在強(qiáng)大的資金流支持下,市場經(jīng)歷小幅調(diào)整后總能夠很快恢復(fù)。
“我想這不會(huì)是短期政策,它體現(xiàn)了政府調(diào)整市場的決心,會(huì)極大地影響購房者對房價(jià)走向的預(yù)期,”他判斷說,“觀望心理會(huì)加劇,導(dǎo)致交易量進(jìn)一步走低!
讓不怕房貸新政的李欣云決定拋盤的根本原因,是她覺得今年深圳樓市投機(jī)氣氛過濃,在國家重點(diǎn)打壓之下,調(diào)整是遲早的事。
見證過上世紀(jì)90年代香港樓市的瘋狂與慘淡,李欣云強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在深圳樓市的風(fēng)險(xiǎn)比當(dāng)年香港更大,因?yàn)橄愀凼菑椡柚,?dāng)年他們來來去去只能炒香港的房子,房價(jià)總會(huì)有持續(xù)上漲的支持,但作為移民城市的深圳,人員流動(dòng)極大,周邊區(qū)域房地產(chǎn)空間又較大,在高漲的樓價(jià)和政府、銀行的強(qiáng)力壓制下,資金很容易向外轉(zhuǎn)移。
而房產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)越來越嚴(yán)重的郭和才,對深圳樓市的長遠(yuǎn)“錢”景卻仍然看好。他覺得,深圳的高房價(jià)得益于深港一體化逐步加強(qiáng),隨著深港都市圈的形成,到深圳置業(yè)的香港人會(huì)越來越多,特別是商用物業(yè)投資獲利空間很大。
“只要這次能順利脫手,資金周轉(zhuǎn)過來,我絕不會(huì)離開樓市!”他說。(龍飛)