最瘋狂的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,但危機(jī)仍未散去。
世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的調(diào)查顯示,雖然去年7~10月間,深圳二手住宅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)成交量大幅下挫,但是成交均價(jià)卻降幅有限。7月的市場(chǎng)高位與10月的市場(chǎng)低位相比,整體降幅僅為9.2%。
中原地產(chǎn)深港研究中心也認(rèn)為房?jī)r(jià)只是“有所回落”,還將“繼續(xù)調(diào)整”。
應(yīng)該下降50%
但低量成交的背后,顯示的是市場(chǎng)上嚴(yán)重的信心缺失和悲觀預(yù)期!艾F(xiàn)在的市場(chǎng),就好比一個(gè)在河這頭,一個(gè)在河那頭。買(mǎi)家不買(mǎi),賣(mài)家不賣(mài)!绷何娜A說(shuō)。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況就是,現(xiàn)有的零星交易都是在相對(duì)低的價(jià)位上才能成交,“現(xiàn)在的樓價(jià),比起最高峰期,大概已經(jīng)下降了20%!
而中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)賴(lài)國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)與他不約而同:“據(jù)我的判斷,這個(gè)樓價(jià)會(huì)有15%~20%的向下調(diào)整!辈贿^(guò)他也自認(rèn),像這樣漲跌的市場(chǎng),是他自1997年進(jìn)入深圳創(chuàng)辦中原,“進(jìn)入深圳地產(chǎn)中介行業(yè)整整十年以來(lái)不曾有過(guò)的”。
美聯(lián)物業(yè)代理(深圳)有限公司總經(jīng)理王書(shū)權(quán)更是肯定,“沒(méi)有道理不降,”他依舊以市場(chǎng)成交量作為最基本的參考指標(biāo),“成交量代表的是市場(chǎng)的預(yù)期,以及投資客的氣氛,這么少的成交量,價(jià)格肯定還會(huì)下行一段時(shí)間。”
“在我看來(lái),深圳樓價(jià)應(yīng)該下降50%!” 著名房地產(chǎn)投資人鄒建民一語(yǔ)驚人,“下降20%,大多數(shù)人還是買(mǎi)不起房!
降價(jià)要理性
房?jī)r(jià)的下降已是大勢(shì)所趨。但是在“降聲一片”的喧囂之中,王書(shū)權(quán)也說(shuō)出自己的擔(dān)心,“房?jī)r(jià)肯定要下調(diào),但是下調(diào)多少是個(gè)問(wèn)題!彼岢,“并不是越降越好,而是要回歸理性,因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)長(zhǎng)期肯定是看好的!
對(duì)此,他不無(wú)擔(dān)憂,“房?jī)r(jià)如果下調(diào)過(guò)多,首先會(huì)造成銀行的壞賬和信貸違約增多。而房?jī)r(jià)如果繼續(xù)下降,超過(guò)‘臨界點(diǎn)’之后,銀行持有的不良資產(chǎn)入市,將會(huì)繼續(xù)帶低市場(chǎng),帶來(lái)更多的壞賬,如此往復(fù),從而陷入一個(gè)惡性循環(huán)當(dāng)中!彼缘那闆r,正是美國(guó)“次貸危機(jī)”呈現(xiàn)出的景象!耙虼耍袌(chǎng)均衡的把握是很重要的。”
同許多投資客保持業(yè)務(wù)聯(lián)系的鄒建民說(shuō),據(jù)他在實(shí)際中的觀察,很多投資客已經(jīng)在往外拋盤(pán)。而他們中的很多人,“已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn),整個(gè)首付已經(jīng)沒(méi)有了。頂多再堅(jiān)持三四個(gè)月,就會(huì)在銀行產(chǎn)生大量壞賬、負(fù)資產(chǎn),這部分沖擊市場(chǎng),影響將是極其惡劣的!
王書(shū)權(quán)也強(qiáng)調(diào),“一個(gè)良好的市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)中有升,大起大落誰(shuí)也受不了!痹谒磥(lái),已經(jīng)禁不起大漲的深圳樓市,同樣禁不起大落。
開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)之道
而早在去年10月份,專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)代理一手樓的廣廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華,接受記者采訪時(shí)就指出,現(xiàn)有以高檔樓盤(pán)占據(jù)市場(chǎng)的情況不改變的話,即使成交量稀少,市場(chǎng)的整體價(jià)格很難降下來(lái)。只有等到新推出的中低樓盤(pán)陸續(xù)推出,市場(chǎng)的整體價(jià)格才會(huì)下行。
中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)賴(lài)國(guó)強(qiáng)解釋了個(gè)中緣由,他指出,即使銷(xiāo)售十分不好,已開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也不太可能實(shí)行降價(jià)策略,“開(kāi)發(fā)商面臨的壓力太大,一旦降價(jià)的話,他將成為罪人!弊畈淮饝(yīng)的就是已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了先期物業(yè)的置業(yè)者,他們最不能接受的是物業(yè)貶值。
其次是銀行,將不得不面臨著信貸危機(jī)。政府同樣不會(huì)樂(lè)意,房?jī)r(jià)的走低將意味著地價(jià)的走低。
從以往的情況來(lái)看,只有兩種情況下,開(kāi)發(fā)商才會(huì)迫不得已而采取降低價(jià)格的方式進(jìn)行銷(xiāo)售,“一種是上市公司,對(duì)于他們而言,不存在資金問(wèn)題,主要是年終報(bào)表的財(cái)務(wù)需要、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力。另一種是小公司,面臨急切的資金鏈壓力,不降價(jià)就會(huì)破產(chǎn)!辟(lài)國(guó)強(qiáng)表示。
波及珠三角
在賴(lài)國(guó)強(qiáng)看來(lái),現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)之下,定位高檔的樓盤(pán)將不會(huì)直接采取降低價(jià)格信號(hào)的辦法,“這對(duì)市場(chǎng)而言,將是致命的,市場(chǎng)就是這個(gè)樣子,價(jià)格越漲大家越買(mǎi)。降價(jià)將會(huì)極大打擊市場(chǎng)的信心,開(kāi)發(fā)商也需要投資客們的購(gòu)買(mǎi)。”他認(rèn)為,這些樓盤(pán)將會(huì)采取其他一些做法,比如加大廣告宣傳和推銷(xiāo)力度,或者讓利給社會(huì)其他經(jīng)營(yíng)渠道如中介。
但是新開(kāi)的樓盤(pán)不受此影響,它們的定價(jià)策略就比較靈活,“這部分樓盤(pán)將成為價(jià)格先行的主體。
而鄒建民認(rèn)為,之前深圳樓市的暴漲明顯帶動(dòng)了其他一線城市,如北京、上海的房?jī)r(jià)上升!皹鞘械拇碳な窍嗷サ摹!彼硎荆爸暗母鞯貥鞘杏邢嗷バ纬赏聘咧畡(shì),此輪深圳樓市的下降,對(duì)其他一線城市的房?jī)r(jià)是個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)!
“二手房是最敏感的,深圳跌落之后,珠三角的其他城市已經(jīng)也有部分跌落!笔廊A總經(jīng)理梁文華告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,世華在珠三角門(mén)店統(tǒng)計(jì)得出的數(shù)據(jù)顯示,“傳導(dǎo)效應(yīng)”已經(jīng)出現(xiàn),廣州二手房?jī)r(jià)在去年11月出現(xiàn)明顯下跌,去年11月成交均價(jià)7012元/平方米,環(huán)比下降6.95%。
其他中小城市也有調(diào)整,包括東莞、佛山在內(nèi)的一些城市都出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。(駱樂(lè))
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