近日，國際物業(yè)顧問戴德梁行深圳公司總經理程家龍對中國經濟時報表示：“預計2008年深圳樓市上升空間有限，且階段性的調整不可避免。”

　　看漲：總體呈穩(wěn)定上升趨勢

　　在戴德梁行近日出爐的《2008深圳樓市前景分析》中，對當地樓市供需關系做了如下分析：

　　一是城市新增人口的住房需求。從2001年到2006年，深圳的常住人口從724.57萬增長到846.43萬；而戶籍人口由132.04萬增長到196.83萬。

　　“快速增長的人口，尤其是戶籍人口，為深圳房地產市場帶來了強大的需求；而在深圳新增人口中占大多數的外地移民，對購買住房的需求彈性相對較小，成為需求增長中的穩(wěn)定因素�！痹撐闹赋�。

　　二是改善型需求。深圳市2006年人均GDP達到6.95萬元，位居全國第四；而人均消費性支出更達到1.68萬，在全國排名前列。眾多經濟實力較好的高收入家庭有著強大的消費能力和改善性需求。

　　此外，婚齡人口對住房的需求也相對突出。由于國家正處于享受“人口紅利”的階段，預計未來幾年人口的結構性紅利會繼續(xù)推動資產價格趨勢性上升。

　　“相比不斷增長的剛性需求，深圳市的土地供應卻持續(xù)緊縮�！背碳引埍硎�，近年來，深圳特區(qū)內的土地供應量持續(xù)下降，存量土地也被不斷消化，無法真正解決房價上漲的核心問題——供需失衡。

　　“強勁的經濟增長也是支撐房地產市場的一個重要因素。”程家龍表示，此前中國社科院預計2008年GDP的增長仍將保持在11%左右。

　　2007年深圳市GDP超過6000億大關，接近6800億元，年增長幅度達到14.5%�！半S著深港經濟的融合度越來越高，預計2008年，深圳市經濟將繼續(xù)良好的發(fā)展勢頭，給房地產市場帶來一定的支持�！�

　　他同時認為，人民幣的持續(xù)升值和投資渠道的缺乏，將繼續(xù)支持不動產價格的提升�！皳�多家國際投行預測，2008年人民幣仍有超過10%的升值空間，國外熱錢的涌入和資產價格重估的過程仍可能繼續(xù)�！�

　　看跌：2008年上升空間有限

　　在看漲的同時，戴德梁行也十分關注2008年深圳樓市看跌的因素。

　　首先，國家的貨幣政策從“適度從緊”調整為“從緊”。根據相關機構預計，2008年新增貸款量將與2007年基本持平，但按揭貸款的控制將較為嚴厲，銀行對住房按揭信貸將會采取更謹慎的態(tài)度；同時，為了控制通貨膨脹，預計在2008年，央行將繼續(xù)使用利率這一貨幣政策工具進行調控，繼續(xù)上調的利率會對供房者構成壓力，同時也會影響購房者的信心。

　　“而深圳市仍未出臺的個稅實施細則和物業(yè)稅，以及后續(xù)可能新出臺的調控政策，始終是籠罩在市場上的陰霾。”程預計，2008年上半年深圳樓市觀望氣氛仍會持續(xù)，市場將處于調整階段并保持低速運行。

　　另一方面，程家龍分析，2008年，受“90／70”政策影響的新項目將會集中入市，預計商品房的供應會有所增加；政府承諾的廉租房和經濟適用房將會加大供應。供應結構的調整和供應量的增加，將一定程度緩解當前供需失衡的局面。

　　“作為典型的外向型經濟體系，深圳的出口總量連續(xù)15年保持全國第一，因此國際市場的總體環(huán)境將直接影響深圳的發(fā)展，其中出口貿易的波動對深圳經濟的影響將相對突出。因此，美國次按問題對全球經濟環(huán)境的影響并進而產生的對區(qū)域樓市的影響仍然令人憂慮�！背碳引堊詈蟊硎尽�(記者 周雪松)