春交會已經(jīng)落下帷幕,根據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示,深圳地產(chǎn)行業(yè)專家認(rèn)為開發(fā)商期望的“翻身仗”沒能飄紅,而部分開發(fā)商卻認(rèn)為已經(jīng)搶占制勝“高地”,只待下一步的周詳“布陣”。在旁觀望的消費者卻仍舊沉重,讓他們覺得辛苦的是,房價依然高高在上。
據(jù)置業(yè)國際研究中心在春交會期間調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,超過九成的受訪者認(rèn)為目前深圳的房價仍然偏高,近七成人看跌后市,五成人認(rèn)為房價將跌破萬元。雖然樓市悲觀情緒彌漫,但調(diào)查顯示其價格承受能力逐年提高,單套總價已經(jīng)接近消費者的心理價位。
預(yù)期房價集中在6000~12000元
在春交會上,有三口之家的吳先生表示,雖然展會上有很多選擇,但是價位在1.2萬元以下的特區(qū)內(nèi)樓盤并不多,要不位置不合適,要不價格不合適,兩者總是難兼顧。已經(jīng)在福田擁有一套住房的吳先生,本來想要換房改善居住環(huán)境的,但是實際價格依然與起心理價格仍有2000-5000元/平方米的差距,不急于換房的他還是選擇觀望等待。
與吳先生一樣,由于實際價格未能達(dá)到心理價位,不少受訪的置業(yè)者表示會繼續(xù)持幣觀望。須等待到心理預(yù)期價位才會出手。置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,半數(shù)受訪者認(rèn)為房價每平方米將跌破萬元,29%的受訪者認(rèn)為會達(dá)到8000-9999元/平方米,25%的受訪者認(rèn)為會達(dá)到6000-7999元/平方米;而認(rèn)為未來一年深圳房價將會達(dá)到10000-11999元/平方米的只占26.1%。也就是說,有80.1%的受訪者認(rèn)為深圳未來一年的價格會集中在6000-12000元/平方米。
“與此次調(diào)研結(jié)果接近,市場均價與消費者心理價位的接近,促成了4月份市場成交量的回升。”置業(yè)國際研究中心的研究人員分析,深圳國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的4月市場均價11927元/平方米與6000-12000元/平方米的調(diào)查結(jié)果接近,看房量和成交量都出現(xiàn)上升趨勢,其中新房住宅銷售套數(shù)升至3124套,環(huán)比2月上升了51%,成交顯著放大。但其研究人員強調(diào),要想真正恢復(fù)樓市人氣,房價還必須朝著置業(yè)者的預(yù)期往下調(diào)。
投資客被套資金達(dá)幾百億
與2007年秋交會調(diào)查數(shù)據(jù)相比,人們的投資需求有明顯的下降,但是下降幅度并不大。2008年春交會投資需求的比重為11%,自住投資兼顧需求的比重為20%,比2007年秋交會分別下降了3.7和10.9個百分點。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計,目前深圳投資客被套資金達(dá)幾百億,許多人面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在此背景下,投資者基本不敢輕易入市,而自住需求的,則表現(xiàn)得比較理性。
置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,70%的置業(yè)者是自住需求,或為改善居住環(huán)境、或為方便工作,或為結(jié)婚買房。目前投資需求僅占11%,即使加上自住投資兼顧的也只有30%。
這位業(yè)內(nèi)人士分析,如果以單價一萬元為考察標(biāo)準(zhǔn)的話,在不到兩年的時間內(nèi),深圳新房交易均價目前已運轉(zhuǎn)了一個輪回。2006年8月,深圳新房成交均價突破一萬元,達(dá)到每平方米10669元,成為國內(nèi)城市中的首個“萬位城”;2007年10月新房成交均價達(dá)到每平方米17350元的歷史高位;而到了2008年4月30日,新房成交均價又重新回到起點,再次跌破一萬元大關(guān)。
由于房價大起大落,市場前景不明朗,超過93%的受訪者認(rèn)為深圳房價調(diào)整時間還將持續(xù)半年以上,消費者對深圳樓市的未來境況多表示悲觀,投資者自然不敢越雷池一步。
近七成人看跌后市
“房價一旦進入下降通道,也不可能在短期內(nèi)快速止跌回升。如此而論,在眾人的普遍預(yù)期之下,深圳樓市繼續(xù)進行調(diào)整應(yīng)是理所當(dāng)然的事情。”一位資深地產(chǎn)觀察人士表示。
根據(jù)置業(yè)國際調(diào)查結(jié)果顯示,與往年相比,九成受訪者認(rèn)為房價偏高,認(rèn)為房價合理的則從2005年的35%下降到如今的9.6%,認(rèn)為房價高的受訪者比重也由63%上升到90.1%,增幅達(dá)27.1%。
但是根據(jù)深圳市國土局公布數(shù)據(jù)顯示,2008年1-4月份,深圳商品住房銷售均價分別為15080元、16289元、13627元和11927元,總體趨勢呈現(xiàn)逐步下跌的狀態(tài),跌幅達(dá)到20.9%。
在房價有明顯下滑的表現(xiàn)下,仍有90.1%的受訪者認(rèn)為房價過高,研究人員分析,深圳房價經(jīng)過2007年瘋狂飆升之后,雖然開始逐步回歸理性,卻還沒有降到消費者能夠承受的合理區(qū)間,說明離消費者的心理預(yù)期尚有比較大的差距。
容易受到市場宏觀環(huán)境影響的置業(yè)者,2007年瘋漲的房價讓65.7%的消費者“看漲”,2008年跌跌不休的房價則有65.7%的消費者“看跌”未來一年的房價。整體市場環(huán)境容易引起消費者大喜大悲,但是變幻的市場也讓消費者的心理承受能力有所提高。
單價承受能力提升2000元
“雖然市場的定價變化不斷提高消費者的心理能力,但是最主要是消費者的收入水平提高了。”置業(yè)國際的研究人員分析。據(jù)了解,2007年深圳人均GDP為79221元,人均可支配收入為24870元。這在某種程度上直接決定了人們購買住房的價位承受能力提升。
置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,約有八成的受訪者認(rèn)為自己可以承受的單價在6000-10000元之間,能夠承受10000元以上單價的受訪者總共只有約兩成,接受14000元/平方米以上的僅有2.1%。
相比2005年秋交會,受訪者能夠承受的單價主要集中在4000-8000元/平方米之間,所占比重為82%。2008年受訪者的承受價格已經(jīng)提升到6000-10000元之間,每個區(qū)間平均提升2000元。
相對于單價而言,受訪者能夠承受的單套住房總價基本上處在120萬元以下,合計比重為94%。能夠承受121萬元以上總價的受訪者共計為6%。(李錦偉)
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