如今北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了“價(jià)滯量跌”的整理階段。

　　記者日前走訪北京一些樓盤發(fā)現(xiàn)，剔除各種明折和暗折因素后，北京房?jī)r(jià)基本處于“停滯”狀態(tài)，而且一些項(xiàng)目出現(xiàn)推遲開盤的“捂盤”現(xiàn)象。專家認(rèn)為，北京樓市的這種調(diào)整將持續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間和力度不僅受奧運(yùn)因素影響，還要看貨幣政策和宏觀調(diào)控的具體情況。

　　房?jī)r(jià)上漲乏力

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，5月北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，4月環(huán)比上漲0.2%，而1-3月環(huán)比漲幅分別達(dá)到0.7%、0.5%和1.0%。從數(shù)字上來看，不同于深圳等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯調(diào)整，北京房?jī)r(jià)依然在緩慢地上漲。但顯然，進(jìn)入二季度北京房?jī)r(jià)增速進(jìn)一步放慢，加上促銷折扣等未被統(tǒng)計(jì)考慮的因素，北京房?jī)r(jià)基本處于停滯狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，北京房?jī)r(jià)體現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢(shì)，但值得關(guān)注的是，由于市場(chǎng)觀望情緒濃重，不少新開樓盤調(diào)低了開盤價(jià)格，這部分價(jià)格變動(dòng)并未體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)中。

　　樓盤花樣眾多的打折促銷活動(dòng)也通常不反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)字中。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷打折相比，如今北京更多樓盤加入了促銷的行列。除了房?jī)r(jià)折扣，贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、停車位、家電裝修甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段。東四環(huán)百子灣區(qū)域的美利山項(xiàng)目五一假期推出了每平方米11980元的節(jié)日特價(jià)房，正常均價(jià)是15000元，目前這種“特價(jià)房”依然在售；朝陽區(qū)尚未開盤的奧東18號(hào)初步定價(jià)28000元/平方米，該項(xiàng)目如果在開盤前進(jìn)行意向簽約，會(huì)得到25000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格；6月1日開盤的豐臺(tái)區(qū)六里橋區(qū)域的保利百合花園，推出了辦理銀行卡可以得到房?jī)r(jià)優(yōu)惠2萬元的促銷活動(dòng)。

　　采取直接降價(jià)的樓盤也有一些。位于西南三環(huán)的萬年花城，去年秋天3期開盤后，該樓盤價(jià)格今年初一度上漲至均價(jià)17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三環(huán)，均價(jià)卻回落到了15000元，部分戶型價(jià)格更下調(diào)到了13000多元。大西洋(10.30,0.05,0.49%,吧)新城(聆湖苑)3月27日開盤均價(jià)15500元/平方米，目前已經(jīng)售出三分之二，剩下的均價(jià)在14500元左右。

　　不過，并不是所有的樓盤都采取降價(jià)或折扣的措施。據(jù)記者了解，去年下半年之后開盤的樓盤，為了加快回籠資金，大多采取降價(jià)或打折的措施，并且幅度較大。而之前開盤的樓盤，大多已經(jīng)銷售了大部分房子，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不大。如中關(guān)村(8.40,-0.10,-1.18%,吧)區(qū)域的悅園去年5月開盤價(jià)格是20000元起價(jià)，目前漲到了25800元，該樓盤已經(jīng)銷售大半，并無其他折扣措施。

　　“捂盤商”擔(dān)憂成交量

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少原定5、6月開盤的樓盤，如西海國(guó)際、德勝佳苑、華潤(rùn)置地廣安門項(xiàng)目都推遲了開盤時(shí)間，推遲的原因主要有未拿到銷售許可證、未如期完工等。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，除了客觀原因外，確實(shí)存在一些推遲開盤的現(xiàn)象。如目前規(guī)定領(lǐng)取銷售許可證三日內(nèi)須開盤，一些開發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時(shí)間為由延期開盤。之所以頂著推遲回籠資金的壓力延期開盤，主要是對(duì)于市場(chǎng)成交量的擔(dān)憂，想等到將來市場(chǎng)回暖再推出樓盤。

　　事實(shí)上，進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的5月，北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴(yán)重，跌幅達(dá)到70%，但是二季度開始緩慢回升，成交量大概相當(dāng)于去年的一半。招商證券的報(bào)告則顯示，5月份，北京一手住宅成交99.5萬平方米，環(huán)比上漲33.0%。

　　盡管如此，不少開發(fā)商對(duì)目前的情形難言樂觀。一方面，5月原本屬于銷售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說明問題。另一方面，受上年末土地供應(yīng)量加大、限價(jià)房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面，原本是房?jī)r(jià)上漲重要支柱的供求基本面被扭轉(zhuǎn)。

　　“如果真存在捂盤現(xiàn)象，那是因?yàn)殚_發(fā)商的判斷出現(xiàn)了問題，開發(fā)商今后可能蒙受更大的損失�！� 中國(guó)社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。

　　李文杰認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過剩轉(zhuǎn)為資金短缺，這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。不少大的開發(fā)商如萬科、SOHO中國(guó)近來已經(jīng)加快了收購(gòu)步伐。

　　　　漲跌預(yù)期不一致

　　經(jīng)歷了年初時(shí)的“價(jià)漲量跌”，對(duì)于如今的“價(jià)滯量跌”，人們不禁會(huì)問，北京樓市未來是否會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的情況？

　　此前高盛發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)未來有可能出現(xiàn)10%-15%的跌幅。對(duì)此，在保利百合花園看房的王陽先生說：“北京是首都，各類人群的購(gòu)房需求還是比較旺盛的。我個(gè)人不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)急跌的過程，如果房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低5%，我就會(huì)立刻考慮買房�！�

　　殷劍峰認(rèn)為：“今年可能是北京樓市的一個(gè)拐點(diǎn)。整個(gè)城市房屋價(jià)格增長(zhǎng)速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區(qū)域，甚至?xí)�出現(xiàn)絕對(duì)價(jià)格下降。這樣的趨勢(shì)將在北京沒有了奧運(yùn)預(yù)期之后的下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，唯一的疑問在于放緩和下降的程度會(huì)有多大�！�

　　李文杰則表示：“目前可以說最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。從北京近來成交量抬頭，到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價(jià)格小幅回暖，都體現(xiàn)了這個(gè)跡象�！� 他預(yù)計(jì)，北京房?jī)r(jià)漲幅放緩趨勢(shì)仍會(huì)延續(xù)，大幅放量的可能性很小，但絕對(duì)價(jià)格下跌的可能性在減小。(韓曉東 高健)