在樓市寒流的不斷煉化下，曾經(jīng)制造種種樓市復(fù)蘇假象的開發(fā)商們，終于在土地拍賣市場上“真刀真槍”的考驗下露出了虛實。記者從北京市土地整理儲備中心的網(wǎng)站上獲悉，今年二季度北京市共成交土地11宗(不包括工業(yè)用地)，比一季度成交的35宗(不包括工業(yè)用地)下降了300%多，有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場的興衰，直接影響著整個樓市的走勢，土地市場的交易冷淡，直接顯示出了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，同時也可以看出開發(fā)商的資金鏈非常緊張。

　　土地市場打破“虛假繁榮”

　　二季度土地市場“回歸理性”

　　面粉比面包貴一直是土地市場虛假繁榮的真實寫照，盡管去年年底萬科王石就已經(jīng)提出了樓市拐點論，而且在中天事件的影響下，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度滑坡，但是面對著北京一直堅挺的房價，開發(fā)商一直堅信著北京存在著大量的剛性需求，因此不少開發(fā)商在今年年初并沒有意識到樓市危機的可怕性，甚至認(rèn)為，這樣的交易冷淡只是規(guī)律性的，和往年初樓市蕭條具有相似性。

　　在這樣的作用下，北京市一季度的土地成交量出現(xiàn)了大幅度上漲。據(jù)北京市土地整理和儲備中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京市土地成交面積較之去年同期大漲，住宅土地成交價格也出現(xiàn)上漲。今年一季度，北京市共成交41宗地塊，成交土地面積530萬平方米，規(guī)劃建筑面積655萬平方米。其中住宅或含住宅性質(zhì)用地27宗，成交土地面積452萬平方米，規(guī)劃建筑面積574萬平方米，分別占總成交面積的85%和88%。

　　可見，在去年樓市大繁榮的作用下，目前開發(fā)商還沉浸在瘋狂擴張的狀態(tài)下，但是隨即公布的今年3月份北京市房屋交易量同比下跌了近一半，至此開發(fā)商的樓市回暖夢徹底破滅，這樣的絕望直接反映在了土地市場，隨即到來的4月，北京市土地僅成交了一宗，開局的不利注定了整個季度的低量成交。截至6月30日，北京二季度共成交土地11宗，其中包括了朝陽區(qū)華嚴(yán)北里的一宗土地，底價1.12億元，最后的成交價格僅為1.13億元，只比底價高出了1000萬元，而且是直接摘牌，可見開發(fā)商的“火力”比起去年已經(jīng)遜色多了。

　　同樣在不久前舉行的昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)居住、商業(yè)金融用地限價地的招標(biāo)會上，僅來了3家開發(fā)商，還沒有到場的媒體多，而且報價也平平，本來在利潤已經(jīng)有保證的限價地面前，開發(fā)商全畏首畏尾，可見正如潘石屹所言，“目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比100天前嚴(yán)峻得多，經(jīng)濟形勢不好，貨幣政策從緊，成交額下跌等等，都是造成房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力加大的原因，而且這些形成壓力的力量比100天前還要大得多”。

　　全國現(xiàn)土地流拍“潮”

　　北京樓面價跌至3541元/平方米

　　近日有媒體報道稱，今年上半年，本市共交易土地58宗，住宅土地成交面積為676.5萬平方米，比去年上半年土地成交宗數(shù)增加了75.8%，成交面積增加了107.5%。但是與土地供應(yīng)量大幅增加相對應(yīng)的是，上半年成交土地樓面均價首現(xiàn)回落。今年上半年，北京市土地成交總金額為324.2億元。折算后，樓面均價為3541元/平方米，比去年的3799元/平方米下跌了7%。無疑作為房屋的主要上流原材料，土地價格的回落可能會進一步波及北京堅挺的房價。

　　其實不僅北京二季度的土地市場顯出疲軟之勢，同樣在全國其他的地方也是如此。6月30日，廣州今年上半年的最后一次土地拍賣冷淡收場??推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交，還創(chuàng)造了近兩年土地拍賣會最快的“10分鐘速度”。

　　同樣，創(chuàng)造中國地王的南京土地流拍事件更是頻繁，“16幅地塊10幅底價成交，2幅流標(biāo)”，而且今年上半年成交的土地八成是以底價成交的。

　　伴隨著土地流標(biāo)事件的頻繁出現(xiàn)，北京市的土地轉(zhuǎn)讓速度也在加快，根據(jù)6月北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的消息顯示，5月和6月兩個月內(nèi)，北京共有7幅土地在該所發(fā)布出讓消息，出讓土地總面積約120萬平方米，是歷史上少有的。

　　但是盡管今年北京土地市場總體來說“風(fēng)光不再”，但在局部地塊仍出現(xiàn)多家開發(fā)商爭奪土地的場面。5月19日推出的北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村3塊住宅、金融及公共服務(wù)設(shè)施用地很受歡迎，中糧地產(chǎn)歷經(jīng)100多次競爭，付出總價25.9億元。其中，最貴的A-10地塊最終成交價為12.8億元，是起拍價的3.5倍多。

　　同樣值得注意的是，盡管今年北京土地成交萎縮，但土地招拍掛情形仍比國內(nèi)其他3個一線城市好。今年1-5月，北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地費用185.9億元，比去年同期增長21.6%，增速比一季度回落17.7個百分點。但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些土地交易主要集中在今年一季度，延續(xù)了去年的土地高價成交的特點，因此并不能說明土地市場的好轉(zhuǎn)，可能隨著奧運的來臨，土地市場會更加冷淡。

　　上半年土地計劃僅完成1/3

　　CBD核心區(qū)百億地王本季度入市

　　盡管二季度的土地市場比較冷淡，但是在三季度即將入市的土地中，北京商務(wù)中心核心區(qū)一期NE19-1a地塊被列入了計劃之內(nèi)，這是北京繼2004年推出CBD核心區(qū)朝外SOHO地塊后，再次推出的CBD地塊，據(jù)了解，該塊土地，規(guī)劃建筑面積32.7萬 平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)金融，該地位于東三環(huán)與建國路交叉口的東北角。業(yè)內(nèi)預(yù)計交易價格有望突破100億元，很有可能公司會采取聯(lián)合競標(biāo)的方式取得。

　　記者了解到，該項目此前是光華賓館的所在地，由遠洋地產(chǎn)做的一級開發(fā)，是CBD核心區(qū)百萬平方米地塊中的一部分。

　　據(jù)了解，今年將供應(yīng)住宅供地1700公頃，但截至今年上半年，北京共出讓住宅土地676.5公頃，僅為計劃的1/3。其中計劃安排廉租房及經(jīng)濟適用房用地400公頃、限價房用地300公頃。

　　從目前的土地供應(yīng)和容積率測算，今年的保障性住房和限價房的供應(yīng)總量很可能會超過800萬平方米，而且基本分布在三環(huán)以外的軌道交通沿線以及交通條件利于公交出行的地段。而今年上半限價房用地僅供應(yīng)了2塊，因此今年下半年將以保障性用地為主。(商報記者 賴大臣)