近期滬上二手房市場成交量處于低位徘徊，個別房源成交價出現(xiàn)小幅下跌，但市場總體成交價格比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)價格普降現(xiàn)象。

　　筆者從中原、信義等滬上品牌房產中介公司獲悉，6月以來，二手房需求量環(huán)比減少25%左右，自住型購房者成為支撐市場成交的主力。原本一些很少在市場上露面的市中心優(yōu)質房源，陸續(xù)有業(yè)主主動放盤，二手房市場房源供應比較充足。

　　少數(shù)房源價格有所松動。據(jù)上海中原有關人士介紹，近期，靜安、黃浦和徐匯等中心區(qū)域一些掛牌房源業(yè)主開始接受下家議價，但幅度并不大。如總價300萬元左右的房子，一般能還價5至10萬元。個別業(yè)主因手頭資金緊張急于套現(xiàn)等原因，愿意讓一點價，成交價低于市場價10%左右。但這仍屬個案，并不代表市場整體走勢。

　　同一小區(qū)單價有高有低。信義房產市場分析人士表示，二手房市場上，同一小區(qū)房價落差大實屬正常現(xiàn)象，中高檔樓盤受景觀、樓層、朝向等因素影響，房價自然有高有低。如沒有電梯的多層房，頂樓和底樓單價最低；高層往往是樓層越高單價越貴。因此，買房時不能只看價格不看樓層。中遠兩灣城沿蘇州河的景觀房，目前二手房市場價在每平方米2.4萬元左右；靠近軌道交通的房源，最低單價僅1.5萬元左右。這一現(xiàn)象不是現(xiàn)在才發(fā)生，而是以前就一直存在的。

　　回搬房和商品房價格不同。信義房產市場分析人士表示，以中凱城市之光為例，一種房源是貼近成都路和延安路高架的動遷回搬房，兩梯八戶，目前市場成交價在每平方米2.8至3萬元；另一種房源是商品房，目前市場成交價在每平方米5至5.8萬元左右。如果拿商品房和動遷回搬房價格相減，用所得的“差”來說明房價跌了，這是很荒唐的；即便把商品房中最好的景觀房與普通房相比，“降幅”也接近10%。其實，近期該公司跟蹤數(shù)據(jù)顯示，該樓盤同類房源成交價并未降價。

　　業(yè)內人士分析指出，樓層高低、建筑形態(tài)以及景觀好壞是影響二手房價格高低的三大主要因素。本來就是低價的非景觀房、低層房，不能視作“降價”。二手房不像一手房，后者迫于資金壓力和房源集中滯銷等原因，可能會考慮降價來吸引購房者；前者則完全取決于小業(yè)主本身，如果沒有資金壓力，大多會選擇轉售為租，待市場回暖時再出售。目前二手房市場成交量萎縮、成交價平穩(wěn)就是最好的市場寫照。(賀理銘）