“上半年，北京商品住宅銷售持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降47.1%，降幅比一季度擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積為349.3萬平方米，下降49.5%，降幅比一季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)�！边@是記者從北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)21日聯(lián)合召開的上半年北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上了解到的。

　　盡管近期公布的多個(gè)數(shù)據(jù)都顯示北京房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年上半年以來，一方面京城商品房交易量下降明顯，觀望氣氛濃厚，另一方面開盤均價(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)，“有價(jià)無市”局面進(jìn)一步加劇，開發(fā)商、購房者之間的博弈愈演愈烈。而對(duì)于京城樓市未來走勢(shì)，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)看法也并不相同。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年共計(jì)247個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，新增商品住宅供應(yīng)面積498.5萬平方米。其中，純新盤開盤項(xiàng)目49個(gè)，新增供應(yīng)面積131.1萬平方米；其余為老項(xiàng)目后期開盤，新增供應(yīng)367.4萬平方米。比2007年同期，開盤個(gè)數(shù)減少了2.4%，新增供應(yīng)面積下降了25.4%。開盤均價(jià)方面，2008年上半年住宅開盤整體均價(jià)為15127元/平方米，比2007年同期上漲了33.3%。

　　與此同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2007年上半年供不應(yīng)求局面形成強(qiáng)烈反差的是，2008年上半年供大于求成了京城樓市的主要特征。2008年1月份、4月份、6月份均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，尤其是6月份新增供應(yīng)面積比銷售面積多出了29.2萬平方米，這一舉改變了京城樓市近幾年來持續(xù)的供不應(yīng)求的局面。

　　一邊是房?jī)r(jià)在不斷上漲，另一邊樓市成交量卻持續(xù)低迷，供大于求現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。面對(duì)復(fù)雜的京城樓市格局，業(yè)內(nèi)對(duì)未來走勢(shì)也給出了不同的判斷。其中一種觀點(diǎn)是堅(jiān)定看好北京樓市未來走勢(shì)，這以近期對(duì)外發(fā)布報(bào)告的仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行為代表。他們認(rèn)為.城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種需求，奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然蘊(yùn)含巨大需求。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，未來市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗仍需觀察，這以中國指數(shù)研究院、亞豪機(jī)構(gòu)為代表。

　　DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種需求。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京市的居住需求中主動(dòng)需求略占52%至56%，因拆遷等造成的被動(dòng)需求略占9%至13%，而外來需求則占31%至35%，這些都會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)會(huì)后的進(jìn)一步發(fā)展。

　　岳鋒鋼指出，北京的住宅市場(chǎng)仍然蘊(yùn)含巨大的需求，這將支撐整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。他強(qiáng)調(diào)，奧運(yùn)不是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。奧運(yùn)會(huì)后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)將更受需求者關(guān)注，北京整體住宅價(jià)格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。

　　與戴德梁行樂觀看待北京樓市未來走勢(shì)的觀點(diǎn)相同，仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理陳斌指出，目前還沒有任何現(xiàn)象可以表明奧運(yùn)會(huì)后北京樓市將出現(xiàn)調(diào)整或不利的情況，未來北京樓市前景依然看好。與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施投資將帶動(dòng)北京在奧運(yùn)會(huì)后發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。

　　他以地鐵線路的延伸為例說，地鐵線路的延伸和住宅開發(fā)之間有著直接、密切的關(guān)聯(lián)性。對(duì)于開發(fā)商和投資商而言，地鐵線路延伸和房?jī)r(jià)上漲之間有著正相關(guān)性，這為他們?cè)诮窈髮⑿陆ǖ罔F的地區(qū)積極主動(dòng)拿地提供了正當(dāng)?shù)睦碛�。初期開發(fā)的項(xiàng)目將因未來地鐵線路的新建而在市場(chǎng)中脫穎而出，而后期開發(fā)的項(xiàng)目將直接受益于新開通的地鐵線路。

　　和樂觀看法形成鮮明對(duì)比的是，一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為北京樓市未來走勢(shì)尚存不確定性因素，能否樂觀仍有待觀察。中國指數(shù)研究院在近期發(fā)布的中房北京指數(shù)月度報(bào)告中指出，5月北京春季房展會(huì)召開，帶動(dòng)了部分市場(chǎng)需求，加上房?jī)r(jià)小幅松動(dòng)的影響，使得成交量有所上漲，但與此同時(shí)，全市住宅供應(yīng)量繼續(xù)增加，“退房”現(xiàn)象也有所增加，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，宏觀調(diào)控政策未見松動(dòng)，開發(fā)商資金鏈繼續(xù)收緊。種種跡象表明，未來市場(chǎng)走勢(shì)如何現(xiàn)在還很難判斷。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男也認(rèn)為，濃重的觀望氣氛、趨緊的調(diào)控政策、蕭條的資本市場(chǎng)、日漸緊張的資金鏈，這種種的利空都使得京城的樓市萎靡不振。即便是在傳統(tǒng)的5、6月的銷售旺季也沒有出現(xiàn)開發(fā)商所盼望的熱銷局面，上半年京城的樓市呈現(xiàn)出了震蕩盤整之勢(shì)。

　　王英男指出，由于受到奧運(yùn)會(huì)因素、國際及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等不確定因素的影響，京城樓市交易短期內(nèi)恐難有較大的起色，市場(chǎng)前景不容樂觀。如果沒有明確的利好因素刺激，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月樓市觀望的局面仍將持續(xù)。 (記者:李佳鵬 實(shí)習(xí)生:梁詩韻 黃錚)