8月奧運(yùn)會(huì)的召開，對(duì)于北京樓市而言，是一個(gè)分水嶺，自從奧運(yùn)會(huì)申辦成功以來(lái)，直到2008年7月前，北京的樓市深受奧運(yùn)利好的影響，走過(guò)了一個(gè)不尋常的“前奧運(yùn)”時(shí)期；8月后的北京樓市將進(jìn)入“后奧運(yùn)”時(shí)期。

　　今年1-7月是北京樓市的轉(zhuǎn)軌期，也是北京“奧運(yùn)樓市”的“末班車”，總結(jié)這段時(shí)期的市場(chǎng)表現(xiàn)，轉(zhuǎn)折時(shí)期的樓市呈現(xiàn)明顯的兩極分化趨勢(shì)：豪宅銷售看好，中低價(jià)位、均價(jià)萬(wàn)元左右的樓盤銷售呈現(xiàn)較強(qiáng)的支撐力。對(duì)于開發(fā)商而言，造更好的房子或者更低價(jià)格的房子，成為今后市場(chǎng)的選擇；而對(duì)于那些打不定主意在何處置業(yè)的買房人而言，1-7月銷售看好的板塊和樓盤，應(yīng)該優(yōu)先考慮。

　　半年來(lái)東北部豪宅領(lǐng)跑

　　韋鳳君是北京知名豪宅星河灣的華北區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)，對(duì)于今年的市場(chǎng)行情她聽到最多的評(píng)價(jià)就是低迷，但星河灣給她的感受卻不太一樣，今年1-7月該項(xiàng)目的銷售額接近8億元，盡管這個(gè)數(shù)據(jù)與去年同期的11億元相比，出現(xiàn)了下降，但影響主要來(lái)自公司內(nèi)部，今年星河灣的售價(jià)和戶型面積都有所調(diào)整，目標(biāo)受眾更為高端，銷售進(jìn)度變緩在預(yù)料之中。

　　與星河灣同屬豪宅的部分樓盤奧運(yùn)前銷售亦取得了不俗的業(yè)績(jī)，如盤古大觀、國(guó)奧村、泛海國(guó)際、SOHO北京公館等，它們分布于北京奧運(yùn)區(qū)域、朝陽(yáng)公園區(qū)域和涉外燕莎商圈，均顯示出較強(qiáng)的持續(xù)銷售能力。

　　而從區(qū)域分布來(lái)看，這些樓盤主要分布于朝陽(yáng)區(qū)，在高端項(xiàng)目相對(duì)集中的順義區(qū)域，龍湖·滟瀾山和龍灣·和院也取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。

　　中低端剛性需求走向“邊緣”

　　某文化單位的白領(lǐng)江先生為了尋找婚房研究北京樓市很久，今年以來(lái)，關(guān)注過(guò)的區(qū)域有通州、昌平和大興，因?yàn)檫@些主城區(qū)邊緣區(qū)域的價(jià)格才是他能夠承受的。綜合對(duì)比交通和配套后，大興某知名水景樓盤因配套和交通具有一定的優(yōu)勢(shì)，加上銷售人員承諾可以給他一套內(nèi)部員工價(jià)的房源———8300元/平米左右，因此該樓盤成為了江先生的首選。

　　在今年1—7月的銷售排行榜上，一個(gè)名為“高教新城”(原名北一街8號(hào))的樓盤讓不少業(yè)內(nèi)人士感覺意外，該樓盤前7個(gè)月被多家研究機(jī)構(gòu)登記的銷售額突破14億元，進(jìn)入今年住宅銷售榜的前三名，8500元/平米的成交均價(jià)接近江先生能接受的范圍；同區(qū)域的紫金新干線今年也取得不俗的業(yè)績(jī)，均價(jià)同樣為8500元/平米；此外，房山區(qū)的加州水郡半年銷售中名列前茅，該樓盤的成交單價(jià)在7000元/平米以下。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)、石景山、西北旺、大興、亦莊等區(qū)域都有賣得好的樓盤，這些“邊緣”區(qū)域因?yàn)閮r(jià)低已成為中低端剛性需求的首選。

　　價(jià)格回歸理性的普宅熱銷

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，位于昌平區(qū)霍營(yíng)的紫金新干線周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)最高已達(dá)14000元/平米，最低也在11000元/平米，而紫金新干線以低于周邊項(xiàng)目22%-40%的價(jià)格入市，熱銷很自然。

　　美利山也連續(xù)出現(xiàn)銷售額領(lǐng)先的局面，1-7月該樓盤銷售額接近11億元，對(duì)于熱銷的主要原因，公司銷售負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，主要?dú)w功于其率先啟動(dòng)低價(jià)策略，隨后的產(chǎn)品調(diào)整也較為到位。同在東南區(qū)域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等樓盤上半年銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)領(lǐng)先，中海城負(fù)責(zé)人表示，東南三環(huán)至四環(huán)區(qū)域樓盤的主流價(jià)格一度逼近15000元/平米，在理性的置業(yè)者面前，選擇回到理性價(jià)格銷售才會(huì)有突破。

　　任啟鑫進(jìn)一步表示，消費(fèi)能力居于中等偏上的購(gòu)房客群購(gòu)房行為趨于理性，購(gòu)房前會(huì)綜合衡量物業(yè)位置、配套、性價(jià)比以及升值潛力。這部分群體購(gòu)房心態(tài)的“冷卻”對(duì)樓市影響最為顯著，因?yàn)樗麄円宰宰〉膭傂孕枨鬄橹�，是樓市的�?gòu)房主力，他們的購(gòu)房意愿對(duì)樓市整體銷售業(yè)績(jī)影響重大。

　　對(duì)話開發(fā)商

　　奧運(yùn)過(guò)后，透支奧運(yùn)概念的北京樓市將可能面臨調(diào)整，下一步要怎么辦？

　　被問(wèn)及這個(gè)問(wèn)題時(shí)，美利山項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，將在現(xiàn)有的價(jià)格水平上推出更多小戶型產(chǎn)品，降低總價(jià)水平，吸引剛性需求，同時(shí)提高社區(qū)的品質(zhì)。東部大盤遠(yuǎn)洋一方相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，顯然目前有一定的壓力，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)全部樓盤在促銷上不會(huì)有新的打算，只會(huì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)增加更大的投入，提升社區(qū)的品質(zhì)。

　　保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理助理、營(yíng)銷總監(jiān)陳艷萍表示，上半年西山林語(yǔ)和百合花園16億的銷售目標(biāo)已完成，下半年百合花園的預(yù)期銷售額為14億元。陳艷萍說(shuō)，自住和更新?lián)Q代的升級(jí)需求是客觀存在的，能不能把這部分人的購(gòu)買需求釋放出來(lái)，關(guān)鍵還是看房子的品質(zhì)和性價(jià)比。

　　南城樓盤星河城大戶型部分今年銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)先，公司負(fù)責(zé)人對(duì)下半年的業(yè)績(jī)看好，他指出，給他信心的基礎(chǔ)是同區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品稀缺，在局部擁有良好的性價(jià)比，下半年的目標(biāo)是繼續(xù)提高性價(jià)比。

　　在韋鳳君看來(lái)，星河灣產(chǎn)品的性價(jià)比沒有因?yàn)閮r(jià)格提升而下降，下半年星河灣將重點(diǎn)在社區(qū)服務(wù)上增加投入，吸引更高端客戶。她指出，目前擺在住宅開發(fā)商面前的，尤其是價(jià)格在15000-20000元/平米的“中間層”項(xiàng)目而言，就是兩條路：提高社區(qū)品質(zhì)，進(jìn)入高端客群的購(gòu)買范圍，這需要公司的綜合實(shí)力提升；而對(duì)于不具備這樣實(shí)力且銷售欠佳的樓盤，賣不動(dòng)就先降價(jià)吧。(記者張家齊 楊娟娟 谷欣 吳�；� 張曉玲 李宛霖)