與京、滬、深、廣這類(lèi)“一線城市”房?jī)r(jià)明顯下挫相比，國(guó)內(nèi)很多中、小城市和城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，漲不上去，跌不下來(lái)，呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。記者近期在采訪中了解到，由于“二線樓市”經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和開(kāi)發(fā)商素質(zhì)等與“一線樓市”有著較大差別，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了特殊的風(fēng)險(xiǎn)。一位業(yè)內(nèi)人士坦言，在差強(qiáng)人意的“金九銀十”之后，地產(chǎn)界一些“民間融資型”公司就會(huì)露出馬腳。不了解內(nèi)幕的消費(fèi)者買(mǎi)下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復(fù)雜的法律糾紛困擾。今年第四季度至明年春節(jié)前，可能是第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)期。

　　　　購(gòu)方不買(mǎi)，賣(mài)方不降

　　所有到長(zhǎng)沙的人，只要出了“黃花機(jī)場(chǎng)”，舉目四望馬路沿線、立交橋四周，所有值錢(qián)和醒目的“廣告位”，幾乎全是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的支柱作用，“土地財(cái)政”舉足輕重的地位，走在大街上就能看出端倪。

　　地處內(nèi)陸地區(qū)的長(zhǎng)沙市，在城市衛(wèi)生和環(huán)境質(zhì)量、社會(huì)文明程度、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，與臨近省份的廣州、深圳相比，不在一個(gè)檔次。但長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)，在過(guò)去的這個(gè)“房地產(chǎn)黃金五年”中，從普遍每平方米千元出頭，均價(jià)如今已經(jīng)逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)“多米諾骨牌效應(yīng)”，但長(zhǎng)沙位置較好或者自認(rèn)為有些“賣(mài)點(diǎn)”的樓盤(pán)，還在叫價(jià)5000元/平方米至6000元/平方米，看起來(lái)挺硬朗。

　　但與此同時(shí)，長(zhǎng)沙形形色色的“房交會(huì)”，卻沒(méi)了往年的火爆�！笆�一黃金周”前后，長(zhǎng)沙陸續(xù)出現(xiàn)了幾個(gè)區(qū)域性的“房交會(huì)”。往往是幾千套房源投放，最終宣傳上也只能體現(xiàn)幾百套“成交”。在一些樓盤(pán)扎堆促銷(xiāo)的現(xiàn)場(chǎng)，記者偶爾能見(jiàn)到一兩家展位前有人排隊(duì)，但湊近一看才發(fā)現(xiàn)原來(lái)是一些中老年人和附近居民在排隊(duì)，目的是領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的購(gòu)物袋。這些人領(lǐng)到一個(gè)購(gòu)物袋后，又排到末尾，樂(lè)此不疲。

　　購(gòu)方不買(mǎi)，賣(mài)方不降。很多市場(chǎng)人士認(rèn)為，類(lèi)似長(zhǎng)沙這種情況在國(guó)內(nèi)“二線樓市”很普遍，一些人戲稱(chēng)為“膠著的表面繁榮”。

　　　　“不高”的房?jī)r(jià)其實(shí)已是“天價(jià)”

　　湖南一些城市管理者發(fā)現(xiàn)，這種“膠著的表面繁榮”，已經(jīng)影響到了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。于是，近段時(shí)間政府“挺房”的動(dòng)作，頻頻上演。

　　與國(guó)內(nèi)另外10來(lái)個(gè)城市一樣，長(zhǎng)沙市已經(jīng)開(kāi)始向住房保障對(duì)象公開(kāi)發(fā)放了5萬(wàn)元或8萬(wàn)元的補(bǔ)貼憑證。住房保障對(duì)象可以在全市范圍內(nèi)選擇購(gòu)買(mǎi)單套面積120平方米以下的房源。

　　“不購(gòu)房就不能享受經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策！”在長(zhǎng)沙一個(gè)房產(chǎn)交易會(huì)上，有開(kāi)發(fā)商售樓人員這樣“開(kāi)導(dǎo)”心存觀望的“住房保障對(duì)象戶(hù)”。有的樓盤(pán)，則干脆將“政府補(bǔ)貼8萬(wàn)！”印到了廣告上。

　　在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”舉動(dòng)還很多。有的區(qū)縣政府宣布，所有在其轄內(nèi)買(mǎi)了商品房的人士，能獲得區(qū)政府給予的5000元“購(gòu)房安家補(bǔ)貼”。有的地方政府出錢(qián)出人用豪華大巴到礦產(chǎn)資源豐富的湘南地區(qū)，免費(fèi)拉著一批批“購(gòu)房團(tuán)”往自己地盤(pán)上送。還有的則與開(kāi)發(fā)商共同搞購(gòu)房“中巨獎(jiǎng)”活動(dòng)，最高獎(jiǎng)金，單套房達(dá)到了近10萬(wàn)元。

　　長(zhǎng)沙市一些干部在與記者談房?jī)r(jià)時(shí)，認(rèn)為有收入不斷增長(zhǎng)的市民和源源不斷進(jìn)城的農(nóng)民工對(duì)房地產(chǎn)“持幣待購(gòu)”，“二線樓市”沒(méi)有“泡沫”。眼下對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政拉動(dòng)效應(yīng)極大的房地產(chǎn)業(yè)遇到困難，政府不能不“拉一把”。

　　但記者隨后走訪發(fā)現(xiàn)，眼下要真正在長(zhǎng)沙“二環(huán)”之內(nèi)買(mǎi)套“毛坯三房二廳”，一般需耗資50萬(wàn)元左右。如果采取按揭方式，連本帶息總價(jià)一般在60萬(wàn)元以上。

　　長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)部門(mén)最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，長(zhǎng)沙城市居民人均可支配收入13959元。據(jù)此看來(lái)，長(zhǎng)沙市民2008年人均年度可支配收入2萬(wàn)元上下。另?yè)?jù)了解，2006年以來(lái)，長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)支出在人均可支配收入中的占比，為70%左右。如此，即使一個(gè)長(zhǎng)沙三口之家，每年擠出1/3的錢(qián)用來(lái)買(mǎi)房，也要大約20年。在此期間，一家人要無(wú)病無(wú)災(zāi)、收入穩(wěn)定且持續(xù)增長(zhǎng)、不發(fā)生任何家庭風(fēng)險(xiǎn)。

　　在長(zhǎng)沙市近期舉辦的一個(gè)“房交會(huì)”上，一些市民在某樓盤(pán)的模型前議論說(shuō)，從前房子買(mǎi)了就漲，大家多注重漲價(jià)帶來(lái)的“升值”收益。如今房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了，算算細(xì)賬才知道如今房?jī)r(jià)與收入相比，已經(jīng)是“天價(jià)”，弄不好，一家人一輩子都要搭進(jìn)毛坯房里去！

　　此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，房?jī)r(jià)相對(duì)地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區(qū)一家大型國(guó)有企業(yè)工作。近段時(shí)間以來(lái)，企業(yè)壓縮產(chǎn)能、產(chǎn)品售價(jià)暴跌，企業(yè)負(fù)責(zé)人已經(jīng)開(kāi)始“放風(fēng)”說(shuō)要被迫降薪、壓縮費(fèi)用。去年貸款數(shù)十萬(wàn)元、如今每月身負(fù)幾千元債務(wù)的蔣先生逢人就勸“莫買(mǎi)房”。蔣說(shuō)，單位如果真的降工資，遙遠(yuǎn)的美國(guó)發(fā)生的那種次貸危機(jī)，很快就會(huì)降臨到他身上。

　　　　來(lái)路不明資金斷“鏈”風(fēng)險(xiǎn)將至

　　湖南一些在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域闖蕩的人不久前還信心十足地說(shuō)，“二線樓市”這些年雖然地價(jià)、工價(jià)、建筑材料價(jià)都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開(kāi)發(fā)商只有短期周轉(zhuǎn)不靈，沒(méi)有資金斷“鏈”之憂。只要大家齊心，挺過(guò)這個(gè)樓價(jià)“膠著期”，幾個(gè)月后就能熬出頭。

　　也有分析人士提供了一個(gè)有趣現(xiàn)象：與龍頭企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)的“一線城市”不同，“二三線城市”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，可謂魚(yú)龍混雜。很多房地產(chǎn)公司，前些年在“地產(chǎn)江湖”上名不見(jiàn)經(jīng)傳，更不是上市公司。但執(zhí)掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動(dòng)不動(dòng)就開(kāi)發(fā)“大盤(pán)”。

　　但現(xiàn)在情況開(kāi)始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著各種“光環(huán)”，但其中不乏“灰色融資型”房地產(chǎn)公司。

　　按理說(shuō)，生意場(chǎng)上英雄不問(wèn)出處。但問(wèn)題是，“灰色融資型”房地產(chǎn)公司原本“一窮二白”。他們利用監(jiān)管的漏洞、區(qū)域性的流動(dòng)性過(guò)剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來(lái)在民間用年息超過(guò)36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開(kāi)始還在為融資發(fā)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為名的“金融傳銷(xiāo)”暗流涌動(dòng)。

　　這種房地產(chǎn)公司，要支付高額利息，需要房?jī)r(jià)以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不超過(guò)3年甚至更短、需要任何產(chǎn)品一面市就實(shí)現(xiàn)100%的銷(xiāo)售、需要整個(gè)樓市永遠(yuǎn)都是“牛市”的輿論環(huán)境。房?jī)r(jià)一旦“膠著”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場(chǎng)現(xiàn)出“拐點(diǎn)”，危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

　　　　風(fēng)險(xiǎn)期“抄底”要當(dāng)心

　　在湖南一座較為偏遠(yuǎn)的城市，一個(gè)曾經(jīng)炙手可熱、賣(mài)得熱火朝天的樓盤(pán)，如今突然無(wú)人問(wèn)津。這家企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員對(duì)記者承認(rèn)，自從“老板被公安機(jī)關(guān)請(qǐng)去”、當(dāng)?shù)厝硕贾�道公司資金“出了問(wèn)題”的那一天開(kāi)始，就基本賣(mài)不出房。

　　徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購(gòu)置物業(yè)。在發(fā)現(xiàn)眼下房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛存在的資金鏈問(wèn)題后，徐教授雖然現(xiàn)在手頭還有余錢(qián)，但已經(jīng)決定不再購(gòu)房，而且傾向于拋售手中的一些房產(chǎn)。本身就是從事建筑設(shè)計(jì)的徐說(shuō)，在無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱(chēng)的情況下，一個(gè)普通市民無(wú)法甄別“問(wèn)題開(kāi)發(fā)商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買(mǎi)來(lái)的房產(chǎn)，可能無(wú)意中在金錢(qián)游戲中接下最后一棒：看起來(lái)屬于自己名下的房子，可能辦不到權(quán)證、配套設(shè)施可能“縮水”，甚至成為長(zhǎng)期無(wú)法交鑰匙的“爛尾樓”。

　　徐教授對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握，還不全面。據(jù)記者了解，眼下一些“問(wèn)題開(kāi)發(fā)商”，前些年融資之時(shí)，他們與債主之間的借款協(xié)議，很多經(jīng)過(guò)了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫(xiě)成住宅或者商業(yè)門(mén)面“購(gòu)房款”，要么將本金作為買(mǎi)“樓花”的“黃金客戶(hù)”或者“鉆石會(huì)員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購(gòu)房違約金”等。開(kāi)發(fā)商一旦“出問(wèn)題”，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就成為各方利益主體挽回?fù)p失必須爭(zhēng)奪的對(duì)象。不了解內(nèi)幕的消費(fèi)者買(mǎi)下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復(fù)雜的法律糾紛困擾。

　　此外，用高成本融入資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，真正能投入項(xiàng)目的資金，少之又少。而項(xiàng)目建設(shè)的周期，則必須越短越好。建設(shè)的成本，要壓縮到最低限度。由此導(dǎo)致這些年來(lái)開(kāi)發(fā)出的一些樓盤(pán)，建筑質(zhì)量、節(jié)能效果、居住舒適性等，都大打折扣。

　　一些了解內(nèi)幕的經(jīng)濟(jì)界人士坦言，有些商品房權(quán)證上雖然寫(xiě)明有70年產(chǎn)權(quán)，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點(diǎn)。從這個(gè)意義上著眼，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這輪調(diào)整，實(shí)際上是淘汰規(guī)模小、素質(zhì)差的市場(chǎng)參與者，提升行業(yè)整體產(chǎn)品質(zhì)量和附加值，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)從“金錢(qián)游戲”回歸消費(fèi)品生產(chǎn)的過(guò)程。因此，“二線樓市”的地方政府，不應(yīng)急于把全體納稅人的錢(qián)拿來(lái)“托市”、“救市”。有興趣“置業(yè)”的老百姓，也不妨多觀察，擇機(jī)再買(mǎi)“好房”、買(mǎi)“放心房”。(蘇曉洲）