西安的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該會非常懷念2007年三四季度，那時不少售樓部的場面可以用“瘋狂”形容。但目前的情形完全相反，西安還沒下雪仿佛已進入寒冬，市場沒有人氣，房子賣不動。市場經(jīng)歷了從排隊購房到持續(xù)觀望、從瘋狂暴漲到爭相優(yōu)惠、從提前封頂?shù)窖舆t交房、從宏觀調(diào)控到政策扶持這樣一種有喜有憂、大起大落的震蕩歷程。

　　房價開始小幅回落

　　2008年西安的房價沒有發(fā)生深圳等城市出現(xiàn)的暴跌，因為，西安屬于房地產(chǎn)市場中的二線城市，在上一輪的上漲中漲幅相對靠后。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊統(tǒng)計，今年以來，西安房屋銷售價格呈逐季回落態(tài)勢，與去年同期相比，1-3季度，西安房屋銷售價格累計上漲9.9%，三季度漲幅較一季度和上半年分別回落1.2和0.8個百分點。其中，9月份房屋銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比8月低1.9個百分點，比上年同期漲幅僅高0.2個百分點。在全國35個大中城市漲幅由高到低列第10位，而2007年同期列17位。

　　西安調(diào)查隊有關(guān)人士認為，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅自1月份的峰值11.3%逐月回落至8月份的最低值5.3%。隨著外圍環(huán)境的變化，西安開發(fā)商自然也開始啟動了“打折銷售”的營銷模式，以回避“降價”這個敏感的詞匯。

　　雖然西安的房價已經(jīng)開始略有回落，同時國家出臺新的房地產(chǎn)政策，有計劃購房的呂先生還是告訴記者：“這次降契稅，再加上西安市政府最近給購房者的補貼，這些舉措都是讓利于民的好政策。不過買不買房子，我還得再等等看。”做生意的周女士也認為，“政府越出臺補貼，說明市場越不行，如果房子的銷售量越來越少的話，政府也許還會出臺數(shù)額更大的補貼�，F(xiàn)在還是再等等為好�！�

　　銷售市場低迷

　　在此次新政出臺前，西安曾于9月率先出臺購房補貼政策。據(jù)一位房地產(chǎn)代理中介公司負責(zé)人介紹，“9月份之前，西安市新商品房每日的成交量基本上維持在200套左右，自從購房補貼出臺后，每日的成交量降到150套左右�！彼�認為，這是因為消費者在救市舉措之后認為房價還會下降，所以觀望氣氛更為濃厚，這也許將是此次房產(chǎn)新政出臺后最有可能遇到的一種狀況。

　　對于西安的房地產(chǎn)市場，西安市市長陳寶根日前表示，和全國其他城市相比較而言，西安作為一個特大城市，4000多元的房屋均價是比較合理的，目前是購房的一個好時機，因為市政府的房補政策只有一年時間。

　　但還沒有房子的張先生的觀點頗具代表性，他說：“如果現(xiàn)在買一套房子，到年底房屋價格下跌20%，政府補貼的那么一點點錢和買房的損失相比，顯得很少。所以，我一定要等到房子價格下降20%后再買�！�

　　西安房地產(chǎn)界人士分析，受全國一線城市房地產(chǎn)市場銷售量、價齊跌的影響，西安潛在購房者對房價調(diào)整的預(yù)期較為強烈，房地產(chǎn)銷售市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售面積增速必將迅速下滑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，一季度西安商品房銷售面積99.9萬平方米，同比增長30.4%；上半年為321萬平方米，增幅快速降至3.0%；前3季度商品房累計銷售504.83萬平方米，增長5.5%，增幅較去年同期的73.4%下降近70個百分點。

　　受到銷售市場低迷的影響，西安地產(chǎn)投資增幅也出現(xiàn)了回落。統(tǒng)計顯示今年一季度，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資額60.3億元，二季度為249.0億元，三季度為386.2億元，其增幅逐季回落，依次為65.2%、59.9%和52.3%。

　　小開發(fā)商最受煎熬

　　種種跡象顯示，伴隨買方市場需求與市場供應(yīng)的不斷磨合對接，西安房地產(chǎn)市場于2008年已進入調(diào)整期，今年住宅市場總體呈現(xiàn)價滯量跌的運行特征。

　　值得一提是，市場隱藏的不確定因素開始出現(xiàn)。記者了解到，原本在六七八月交房的樓盤超過70%延期交房。其因除地震影響到的質(zhì)量安全問題外，還與企業(yè)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。不少開發(fā)商從去年爭相拿地，到如今不敢開工，樓盤推遲開盤等，而這類開發(fā)商多為一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)面對購房者的長期觀望時，這類依靠一個項目或者幾個項目，以小搏大的盈利模式可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此，西安房地產(chǎn)的降價也正是從這些中小開發(fā)商啟動的。

　　而部分實力雄厚的開發(fā)商，在西安目前這輪房地產(chǎn)價格的調(diào)整中，并未有價格下調(diào)的跡象。記者熟悉的一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商，房屋已經(jīng)預(yù)售到2010年，因此，其負責(zé)人在接受采訪時表示，“沒有了資金的壓力，也就沒有降價的必要。所儲備土地的位置決定了未來還有上漲的空間，只是目前僅僅是調(diào)整開工節(jié)奏而已�！�

　　最新的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，陜西土地交易價格上漲7.6%，比上年同期的5.4%高2.2個百分點。其中，居住用地上漲9.9%，工業(yè)用地上漲4.8%，商業(yè)用地下降0.1%。而土地價格的繼續(xù)上漲，未來自然也會傳遞到房價上。

　　因此，國家統(tǒng)計局陜西調(diào)查總隊有關(guān)人士認為，從目前陜西省房屋銷售價格變化看來，商品住宅價格是房屋銷售價格上漲的主力，高層住宅價格仍然領(lǐng)漲，但幅度有所減緩。而投資性購房推動、建房成本上升和需求增加是推動陜西未來房價上漲的三大主因。

　　不過，也有開發(fā)商擔(dān)憂，“如果成交再持續(xù)低迷半年以上，西安的房市將不是反轉(zhuǎn)而會是暴跌，小的開發(fā)商將開始‘割肉’，必然會波及更大的范圍�！�(記者 侯軍強）