比起去年“皇帝的女兒不愁嫁”的熱鬧樓市，今年下半年的房地產(chǎn)市場可謂“寒氣逼人”，金九銀十的盛況一去難返。

　　據(jù)29日杭州透明售房網(wǎng)顯示，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭)現(xiàn)有可售房源套數(shù)28004套，可售面積363.7萬平方米左右。供過于求的狀況導(dǎo)致開發(fā)商固守已久的價格體系正遭受前所未有的挑戰(zhàn)。繼“送面積”、“送裝修”、“送空調(diào)”等策略之后，記者發(fā)現(xiàn)，特惠房成為市場一大亮點(diǎn)。二手市場猛推低價房源，一手市場“特惠房”、“特價房”也層出不窮。

　　樓市的低迷仍在延續(xù)，但剛性需求依舊存在�！疤鼗莘俊薄ⅰ疤貎r房”還是吸引了不少眼球。但這究竟是真正的實(shí)惠還是開發(fā)商的促銷噱頭？消費(fèi)者的心里打了大大的問號。

　　二手特惠房，

　　真實(shí)的只有1/4左右

　　在前不久的房交會上，鋪天蓋地的特惠房在二手房展區(qū)特別惹眼。在某知名中介展區(qū)，所有參展房源都標(biāo)以令“全城沸騰”特價房的名稱，大多數(shù)中介也都在自己的參展房源中新列入特價房這一類別。

　　但記者對房交會間掛出的近60套特惠房源進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，近60套房源中，掛價真正明顯低于市場成交價的房源只有1/4左右，大多數(shù)特價房源只是個噱頭。

　　記者按照房源后標(biāo)注的中介門店電話依次打電話過去，遭遇了兩類虛假特價房源。

　　一種情況是查無此房，中介借此積累客戶資料。

　　比如西湖區(qū)九蓮新村一個242.12平方米的躍層，掛價是220萬元，單價在9086元/平方米左右。而通常九蓮新村的成交價在12000元/平方米左右。當(dāng)記者打電話去問的時候，工作人員說已沒有這套房子，建議幫記者另外推薦該小區(qū)的房源。

　　再比如崇文公寓一套房源，掛價為16000元/平方米，經(jīng)紀(jì)人面對記者，口口聲聲說此房源真實(shí)，并要求記者留下電話。可后來記者接到中介電話，說崇文公寓最便宜的一套房源掛價在18900元/平方米。

　　據(jù)中介知情人士透露，這種“特價房”實(shí)為誘餌，主要目的在于引誘客戶上鉤，為中介公司積累求購客戶資料。

　　還有一種情況是掛價虛高，說“特惠”實(shí)不“特惠”。

　　記者在這份特惠名單中發(fā)現(xiàn)一些在同個小區(qū)價差高達(dá)3000元/平方米的房源。余杭區(qū)的天陽棕櫚灣紅林居，在特惠名單中就有兩套房源：一套為3/11F的房源，4室2廳2衛(wèi)共138平方米，掛價為83萬元，單價在6014元/平方米左右；另一套為10/11F的126平方米，3室2廳2衛(wèi)，掛價115萬元，單價為9127元/平方米。據(jù)記者了解，該小區(qū)的成交價大概也就在7000元/平方米左右，后面一套房源根本算不上特惠，中介將它放入特惠房名單更大程度上是為了突出第一套房的便宜。

　　當(dāng)然，有些特惠房價格還是實(shí)惠的。如西湖區(qū)茶室新村一套68.25平方米的房子，掛價為43萬元，單價為6300元/平方米，而茶室新村的市場成交價一般在8000~9000元/平方米左右。

　　某中介資深經(jīng)紀(jì)人表示，從整體情況看，杭州二手房的成交價相比前段時間下降幅度并不大，市場上的特惠房并不占主流。況且，同一小區(qū)，戶型、朝向、采光等不同都是價差的因素，很多看似便宜的房源實(shí)際是因?yàn)闃菍�、朝向較差。

　　一手特惠房，噱頭更多

　　在不久前的房交會上，70多歲的高先生坐在老余杭鎮(zhèn)的某樓盤展臺旁，拿著計(jì)算機(jī)認(rèn)真琢磨著8套特價房最后的優(yōu)惠幅度，但是一臉失望。“92平方米的房子優(yōu)惠后的總價是654000元，單價大概在7100元/平方米左右，但是房交會前我問過售樓小姐，均價在6900元/平方米左右，價格不降反升了。”高先生抱怨道，“實(shí)際上是個吸引人氣的噱頭，真正的實(shí)惠不多。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在推特價房源的一手房不少。如市中心某樓盤推出50套特惠房、盛世嘉園有10套特價房、南岸晶都也推出少量大面積的特價房……

　　特惠房頻頻露臉，但很多消費(fèi)者細(xì)細(xì)算來，并不比原來的成交均價便宜多少。當(dāng)打電話詢問特價房的銷售情況時，售樓小姐的答案模棱兩可，要求到售樓部具體“面談”。

　　以某樓盤的特價房為例，售樓人員說該樓盤均價為12000元/平方米，特價房為9000元/平方米。但記者查詢透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤實(shí)際成交價也就在9000元/平方米左右。另一樓盤開盤推出部分特惠房，價格不到1萬元/平方米，但同一板塊的樓盤卻不到7000元/平方米。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在所謂的特惠房，大多是開發(fā)商在原定價格上打了個折扣，但這些樓盤的原定價格本身就高于市場預(yù)期，打了折后也不見得比市場成交價便宜多少。比如，上文所提的老余杭樓盤，針對高先生的疑惑，售樓小姐的解釋是：這是批多層公寓的余房，特惠房價格相當(dāng)于原先定價的9.5折。但9月20日該樓盤推出的一批小高層，開盤價也僅為6980元/平方米。難怪高先生要心里不平衡了。

　　買特惠房，多點(diǎn)比較

　　目前，市場上的“特惠房”有三種情況比較常見：一個是樓盤所剩的房子不多了，個別開發(fā)商為了清盤，將現(xiàn)存的尾盤處理掉，這是最能為大家所認(rèn)可的特惠房；第二個就是開發(fā)商資金鏈緊張或者之前定價過高，為了快速消化手中的樓盤，通過“特惠房”來拉動成交；第三個情況是個別大盤，戰(zhàn)線比較長，去年沒來得及開盤，今年行情不好出現(xiàn)滯銷，特惠只是為了再次吸引客戶眼球。

　　“現(xiàn)在市場上的可售存量房源幾乎相當(dāng)于2005年或2006年全年的成交量，面對這樣供大于求的行情，特惠房只是階段性的營銷策略�！币帮L(fēng)房產(chǎn)營銷副總監(jiān)朱雪飛說，“通過特價走量，也是眼下迫不得已的策略�！�

　　特惠房有的是真正的實(shí)惠，但有的卻只是噱頭，消費(fèi)者在購房時務(wù)必要留個心眼。一位從事房產(chǎn)中介工作多年的業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者：“老小區(qū)房源差別是很大的，即使是同一小區(qū)，在樓層、戶型、采光上也有很大不同，所以購房者最好自己去實(shí)地多看多比較。

　　浙大房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生也認(rèn)為：“購房者要用冷靜的心態(tài)來選房。很多特惠房存在信息不對稱的情況，購房者可以多去透明售房網(wǎng)查閱，把握同一開發(fā)商同一樓盤的歷史成交價格，從自己的需求和中意情況出發(fā)選房。不要只沖著特惠購房，這樣就撿了芝麻丟了西瓜了。”

　　一位開發(fā)商也認(rèn)為有些“特惠房”可能會給消費(fèi)者一些誤導(dǎo)。他給了購房者兩個建議：“首先消費(fèi)者要判斷房子處在項(xiàng)目營銷的哪個階段，如果是尾盤則情有可原，但如果是新開在售樓盤，則多為促銷噱頭。不要輕易被特惠所蒙蔽，要和同一地區(qū)的樓盤多做橫向比較，以此來鑒別有沒有真正的實(shí)惠�！�(張卉卉)