由美國(guó)次貸引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，并逐步從金融系統(tǒng)蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷以來(lái)，萎縮的成交、觀望的情緒和明折暗降的焦躁也隨國(guó)際金融風(fēng)暴而加劇。在一系列房市新政出臺(tái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖？下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從……面對(duì)這些疑問(wèn),本報(bào)特開(kāi)設(shè)“地產(chǎn)風(fēng)云”欄目，持續(xù)關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向。

　　接二連三的利好政策出臺(tái)，降息、降稅、降低首次置業(yè)首付比例和利率優(yōu)惠，給寒冬中的珠三角樓市帶來(lái)了絲絲暖風(fēng)，一邊是開(kāi)發(fā)商歡欣鼓舞，一邊是消費(fèi)者對(duì)前景憂慮，并不敢輕易出手，政策風(fēng)能否吹暖珠三角樓市，尚需時(shí)間來(lái)考驗(yàn)。

　　開(kāi)發(fā)商猛推盤(pán)

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，10月20日至26日當(dāng)周深圳市有6個(gè)項(xiàng)目批售上市，共提供2285套，共計(jì)22萬(wàn)平方米商品房，其中商品住宅有2001套，共20.97萬(wàn)平方米，套數(shù)和面積環(huán)比分別增長(zhǎng)625%和1559%。10月25日至31日，又有四個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，合計(jì)為市場(chǎng)提供了539套，約6.24萬(wàn)平方米的住宅以及1.37萬(wàn)平方米的商業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市供應(yīng)量“井噴”，主要由于政府推出的鼓勵(lì)購(gòu)房政策11月1日開(kāi)始實(shí)施，許多開(kāi)發(fā)商紛紛分享樓市新政帶來(lái)的市場(chǎng)。據(jù)了解，金地梅隴鎮(zhèn)四期和晴山月已在11月1日推出，萬(wàn)象天成預(yù)備11月中上旬開(kāi)盤(pán)，紫麟山將于11月中下旬發(fā)售，君悅龍庭也將推出新的一批單位�！熬仁姓�策對(duì)豪宅別墅產(chǎn)品直接影響不大，不過(guò)整個(gè)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，此時(shí)推介剛好借政策東風(fēng)�！鄙顦I(yè)紫麟山負(fù)責(zé)人表示。

　　開(kāi)盤(pán)推貨熱情高漲，而對(duì)于房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)，深圳開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)明顯分化，有的開(kāi)發(fā)商迅速逆勢(shì)提價(jià)，有的則是維持原有優(yōu)惠或趁機(jī)降價(jià)出貨。位于深圳市龍崗區(qū)的慢城取消了之前的特價(jià)房和子女教育補(bǔ)貼，均價(jià)也有所回升；景園的部分戶型也取消了送裝修家具禮金券；沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)則對(duì)價(jià)格進(jìn)行了微調(diào)，每平方米上漲400-700元，目前均價(jià)在18000-19000元/平方米之間。而萬(wàn)科第五園則迅速推出總價(jià)減三萬(wàn)的活動(dòng)，金地梅隴鎮(zhèn)四期打出了“6670元/平方米起放肆到底”的口號(hào)，康達(dá)爾蝴蝶堡也推出二期6338元/平方米起的特價(jià)單位。

　　廣州的樓盤(pán)則大多采取了降價(jià)促銷(xiāo)的方式，把首次置業(yè)、中小戶型作為促銷(xiāo)重點(diǎn)，甚至有樓盤(pán)降價(jià)1000多元/平方米。廣州萬(wàn)科率先鋪開(kāi)“零契稅”活動(dòng)，周末推出上百套中小戶型產(chǎn)品，只要購(gòu)買(mǎi)100㎡以下的單位，契稅都不需要購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。保利也在新政落地的首個(gè)周末，全面開(kāi)放紫薇花園3期，主打小戶型。恒大山水城也適時(shí)推出20套精品湖景樓王，不少是70至90㎡中小戶型，首付8萬(wàn)起，以吸引年輕的首次置業(yè)者。

　　位于廣州市區(qū)中心的星河灣6號(hào)此前市場(chǎng)普遍預(yù)期在1.6萬(wàn)至1.7萬(wàn)元/平方米，然而最近開(kāi)盤(pán)價(jià)格是最低1.3萬(wàn)元/平方米起。銷(xiāo)售人員表示，發(fā)展商不想定價(jià)太高，現(xiàn)在可以借政府救市的機(jī)會(huì)，快點(diǎn)出貨，成交才是最重要的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商一個(gè)重要考慮是為了完成年底任務(wù)，借著新政進(jìn)行促銷(xiāo)，力求出貨回籠資金。

　　回暖會(huì)否曇花一現(xiàn)

　　記者在深圳幾個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)救市新政出臺(tái)后，各樓盤(pán)看房人數(shù)明顯上升，而新政正式開(kāi)始實(shí)施，場(chǎng)面更為火熱。水藍(lán)灣的銷(xiāo)售人員告訴記者，周末的客戶到訪量比以前多了一倍。金地梅隴鎮(zhèn)四期的接待人員表示，每天大約要接待兩千余名客戶看房。消費(fèi)者選擇此時(shí)看房，主要由于心態(tài)變化：一是覺(jué)得救市后房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，二是實(shí)地了解一下新政后的市場(chǎng)行情，擔(dān)心開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)。

　　深圳市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月24日至31日的成交套數(shù)僅為66、59、40、55、59、45、33和35套。而新政實(shí)施后前三天成交量卻突然躍升到232套、164套和166套，呈現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周末廣州樓市也有所升溫，簽約量翻了幾倍，網(wǎng)簽量回升至579套，而在10月27日至31日，簽約量?jī)H為372套住房。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，新政開(kāi)始實(shí)施初期交易量的明顯放大，是由于之前買(mǎi)家為了享受稅收優(yōu)惠，延遲買(mǎi)房手續(xù)所致。他指出，新房交易量的短暫回升能持續(xù)多久是個(gè)問(wèn)題，樓市是否能走出低迷，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　成交量回升能否持續(xù)，專(zhuān)家的擔(dān)憂不無(wú)道理：一是房地產(chǎn)新政一些細(xì)則尚未明確，購(gòu)房者感到困擾，仍在觀望；二是如今全球金融危機(jī)愈演愈烈，有向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)跡象，購(gòu)房者對(duì)樓市前景不樂(lè)觀。計(jì)劃在深圳寶安區(qū)買(mǎi)一套100平方米左右房子的首次置業(yè)者賀先生告訴記者，八月份時(shí)就想出手，隨著金融風(fēng)暴襲來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)前景和個(gè)人收入有所擔(dān)憂，預(yù)期房?jī)r(jià)仍然有下降趨勢(shì)。

　　與此同時(shí)，盡管廣深房?jī)r(jià)已調(diào)整大半年，但依舊在高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)還是讓首次置業(yè)者難以接受。位于廣州天河區(qū)的領(lǐng)峰，售價(jià)在17000元/平方米以上，有看房者表示，對(duì)位置和房子本身都很滿意，就是價(jià)格太高。

　　除具有風(fēng)向標(biāo)意義的廣州和深圳之外，其他幾個(gè)城市的銷(xiāo)售同樣不容樂(lè)觀。很明顯的是，無(wú)論惠州、珠海或是東莞，有限的剛性需求仍然無(wú)法承受目前的高房?jī)r(jià)。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部獲得分析報(bào)告顯示，2008年上半年?yáng)|莞住宅銷(xiāo)售面積減少四成。

　　中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說(shuō)，未來(lái)仍將是價(jià)跌量升的市場(chǎng)狀況。“如果不是全球的金融危機(jī)，廣州樓市跌到8000元/平方米左右可能就是底部了。但是由于金融危機(jī)帶來(lái)的收入下跌以及小企業(yè)主欠款壓力，令已經(jīng)進(jìn)入合理價(jià)值中樞的樓價(jià)又有了進(jìn)一步下跌的動(dòng)力�！�

　　難扭下行頹勢(shì)

　　盡管中央已經(jīng)出手穩(wěn)定樓市，其他地區(qū)也有地方版救市方案，但廣深地方版救市方案尚未出爐，盡管主管部門(mén)多次召開(kāi)研討會(huì)，但對(duì)此一直是爭(zhēng)論不休。不久前由政協(xié)深圳市福田區(qū)委主辦的議事會(huì)上，來(lái)自銀行界、企業(yè)界等代表均表示，深圳地方政府不應(yīng)急于救樓市。民生銀行深圳分行行長(zhǎng)助理鄧少光表示，深圳房?jī)r(jià)應(yīng)回歸到一個(gè)合理的程度，畢竟深圳的工資水平跟內(nèi)地差不多，但樓價(jià)卻比內(nèi)地貴二到三倍，這是不合理的。

　　深圳賽格導(dǎo)航科技公司總經(jīng)理張家同表示，房?jī)r(jià)確實(shí)超出了普通人的購(gòu)買(mǎi)能力，深圳房?jī)r(jià)高已影響人才來(lái)深圳了，建議政府救樓市“謹(jǐn)慎為重”。奕達(dá)電子公司華南區(qū)對(duì)外事務(wù)總監(jiān)李世伯則反映，該公司已經(jīng)出現(xiàn)招聘難，大學(xué)畢業(yè)生表示在深圳根本買(mǎi)不起房、也租不起房，安居才能樂(lè)業(yè)，深圳的房?jī)r(jià)不下調(diào)，會(huì)導(dǎo)致大批的人才外流。

　　而廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波此前也明確表示，廣州目前的樓市剛性需求在支撐，房?jī)r(jià)平穩(wěn)下降，但還處在中高階段，近期來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較樂(lè)觀的，不存在“救”的問(wèn)題。

　　對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間樓市走勢(shì)，深圳中原總經(jīng)理李耀智認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)依舊不樂(lè)觀。他認(rèn)為政府救市政策的出發(fā)點(diǎn)在于提升成交量，而不是拉高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)再度飛漲會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。其次，目前全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在很大不確定性，中國(guó)不可避免地會(huì)受到金融海嘯的沖擊。同時(shí)，深圳市場(chǎng)目前供應(yīng)量非常多，供大于求。

　　百仕達(dá)地產(chǎn)董事副總經(jīng)理羅雷也認(rèn)為抄底目前尚不是時(shí)候。他表示，這一輪全球經(jīng)濟(jì)大調(diào)整，很多人資產(chǎn)會(huì)大幅縮水，購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)嚴(yán)重下降，財(cái)富復(fù)蘇也需要一個(gè)過(guò)程，而財(cái)富減少的效應(yīng)也肯定會(huì)投射到房地產(chǎn)行業(yè)。他建議市民買(mǎi)房一定要量力而行，不要參與太多的投資投機(jī)性因素。(記者 萬(wàn)晶)