牽一發(fā)而動全身。在經(jīng)歷了整年的低迷期之后,東莞樓市仍未看到些許曙光。樓市降價,地產(chǎn)商遭受打擊,開始花盡心思使出各種招式來“搶客”。辛辛苦苦工作,打拼了若干年之后才買到房的房奴們,則眼睜睜看著房價往下掉,又心有不甘,退房聲不斷。那些曾經(jīng)風光無限的售樓小姐們,一度令人眼紅的高薪一去不返,在降價風潮下,或轉行或拿千余元工資在苦熬……

　　我們講述她們的故事,給近一年的樓市畫個素描。

　　群體地產(chǎn)商

　　樓市由“看漲”發(fā)展至“看跌”,市民觀望情緒日益濃厚。地產(chǎn)商稱,去年是“搶房”,而今年卻是“搶客”,賣方市場已經(jīng)向買方市場轉變。這一系列的變化,也引發(fā)了營銷手法的相應變化。房產(chǎn)商使出渾身解數(shù),大打營銷牌吸引市民購房。折扣,送車位、空調、管理費……

　　降價

　　受市場行情影響,東莞樓市今年經(jīng)歷了一波降價潮,四大地產(chǎn)商之一的萬科對外宣布,凡參加團購活動者均可享受7折優(yōu)惠。

　　實際上,早在萬科之前,已有不少樓盤率先降價,試探市場反應,如南城金色華庭以4680元/平方米的價格,沖擊南城中心區(qū)價格底線,東城翰林軒緊隨其后,以3600元/平方米的價格創(chuàng)東城最低。

　　而針對萬科事件,業(yè)內人士甚至預測,光大也將調整東莞樓盤的價格,旗下的景湖春曉、景湖名郡、天驕峰景估計也會打出“7折出售”的旗號。

　　一時間,東莞樓市“降”聲一片,有媒體甚至稱“東莞樓市全線崩潰,開發(fā)商大幅降價為自�！�,頗吸引眼球。

　　不過,郎有情妾卻不一定有意,盡管開發(fā)商一次又一次讓步,但據(jù)介紹,卻很難換回購房者昔日的熱情和沖動。

　　封盤

　　有購房者滿懷激情去購房,被告知房屋不賣,原來由于樓市不景氣,南城、東城、萬江、松山湖等地的某些樓盤封盤,暫時不賣。

　　據(jù)了解,封盤主要是由于開盤后銷售不理想,開發(fā)商想通過調整吸引更多買家。

　　業(yè)內人士認為,封盤只是樓市的表象,實質是開發(fā)商的銷售策略,不過是對銷售節(jié)奏的臨時調整。市場行情在不斷下行,開發(fā)商可以選擇賣或者不賣,也可以選擇先賣某部分單位。

　　業(yè)內人士也分析了封盤的市場風險,比如去年行情大漲時,有些開發(fā)商誤判行情,捂盤惜售,結果錯失良機。

　　促銷

　　首個中秋小黃金周期間,東莞各大樓盤針對“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季進行了一場預熱表演,也拉開了開發(fā)商們促銷的序幕。各樓盤紛紛降價促銷,開發(fā)商還推出猜謎、抽獎、聯(lián)歡、送月餅等活動。

　　此外,買房送裝修也成為常事。去年年底之前,超過一千元以上的精裝房基本沒有。而隨著市場的低迷,房產(chǎn)商早已按捺不住,翻新各種營銷手段吸引市民買房。“買房送千元精裝修”成為今年上半年東莞樓市的一道“亮麗風景”。據(jù)了解,當時千元以上精裝房明顯增多,如名門公寓、中信德方斯等豪華精裝房開始在市面流通。目前東莞樓市的精裝房裝修標準不一。而東莞取消購房入戶的政策后,東莞房產(chǎn)商又做文章,如錦繡山河推出買房送學位等。

　　然而,一向精明的地產(chǎn)商并不僅限于此。今年下半年,不少知名樓盤紛紛推出了與少兒有關的活動吸引購房者。如百悅尚城上月舉辦了“學齡前兒童保健知識專題講座”,金域中央、宏遠等均舉辦了不同主題的少兒活動。

　　群體地產(chǎn)普通員工

　　人物:王勇

　　職務:某地產(chǎn)公司市調人員

　　地產(chǎn)從業(yè)時間:一年有余

　　心理落差不大

　　星期天上午8點30分,東城某花園小區(qū)三樓一房屋內。床頭的手機鬧鈴準時響起,王勇(化名)努力地從夢中清醒,爬起床開始洗漱,一如往常地9點出門,去一個剛開盤的樓盤“踩盤”。

　　了解市場、踩踩盤,再統(tǒng)計下數(shù)據(jù),這就是王勇每天的工作,從周一到周六都是如此,周日偶爾也會踩盤。“又踩完了一個盤,下午可以好好睡懶覺了。”王勇笑道。他是去年8月份進入這家知名地產(chǎn)公司工作的,“工作生活一如既往”是他對自己這一年多來的工作總結。

　　精神飽滿,臉上始終掛著單純而樂觀的微笑,這是同事對王勇的評價。就算是在樓市持續(xù)低迷的今天,王勇臉上的微笑也未曾褪去。王勇笑稱,自己剛好見證了東莞樓市的“風光與慘淡”。王勇剛入行時一個月的收入大概是4000元左右,但對于他來說,有這份薪水已經(jīng)很滿足了�！坝捎谑切率�,每天的工作也就是了解市場,再統(tǒng)計數(shù)據(jù),很輕松�！蓖跤聵泛呛堑鼗貞浫ツ旯ぷ鲿r的情形。

　　親身體驗樓市瘋狂

　　他幾乎每天都去不同的樓盤了解市場,所以在他的印象中,當時東莞城區(qū)的樓價均價基本上維持在7000元-8000元之間。起價在5000元每平方米的價格可以算是城區(qū)最差的房子,而且很少能見到這種“5字頭”的房價。

　　“記得去年9月中旬的時候,匯景上層開盤當天早上,至少有1000多批客戶排隊抽號購買,300多套房不到3個小時就賣完了,而且價格基本上在8000多元每平方米。”王勇回憶道,同天開盤的還有個叫“東館”的樓盤,基本上也是3個小時內就賣完,由于王勇當天的任務就是踩這兩個盤,所以目睹了這一幕,至今讓他“驚嘆不已”。

　　由于自己沒什么積蓄,也沒有特別的意愿想買房,所以對于樓價的高企,王勇除了驚嘆之余,并無太多擔心。但同樣讓他驚奇的是,雖然房價一直攀升,但是自己身邊的很多同事還是“勒緊褲帶”去買房。

　　練好內功等待樓市回暖

　　他告訴記者,雖然自己是在地產(chǎn)公司工作,但對于他來說,樓市價格的大起大落并沒有真正地影響到他的工作。他告訴記者,之所以影響不大,一來是因為他們公司算是比較大的地產(chǎn)公司,二來他所在的市場調研部門的績效向來跟公司的總體業(yè)績掛鉤不大,所以這個部門的工資受影響不是很大,“與去年整體水平相比,公司一線的銷售部門受影響很大,而我們部門工資水平整體才降了兩成左右�！�

　　正是由于樓市的大起大落,王勇也目睹了身邊同事的毅然離去。他告訴記者,特別是公司一線部門的同事,心理落差非常大,一些同事的心態(tài)一時很難調整過來,所以都選擇了轉行。王勇坦言,可能自己的待遇受影響不大,而且原來就沒有特別大的期待,所以雖然東莞樓市經(jīng)歷了大起大落的階段,但是自己的心理落差卻不大,心態(tài)還比較好。他認為,每個行業(yè)都有一個周期性,有起有落,“如果每個人都在行業(yè)的高峰期入市,遇到低潮期就轉行,那就沒有前途�！彼�以他現(xiàn)在的目標就是:好好做好眼前的事,利用這兩三年時間好好練內功,等到樓市回暖時必定有番作為。

　　群體售樓人員

　　人物:李小姐

　　職務:某樓盤售樓員

　　地產(chǎn)從業(yè)時間:兩年

　　從月入萬元到月入千元

　　“收入大不如從前了�！鄙蟼�月剛剛辭掉售樓工作的李小姐,臉色看起來略顯疲憊。談起在東莞兩年來售樓的日子,她時而大笑時而沉思。對于以后去做什么工作,李小姐一臉迷茫。

　　懷念不用介紹樓盤直接簽單的日子

　　2006年初,李小姐剛從湖南老家來到東莞,對于自己該找怎樣的工作全無目的,于是找了一份月薪不到2500元的辦公室文職工作。兩個月后,偶然的一次聚餐,一個朋友向她提建議:你形象不錯,談吐也可以,不當售樓小姐可惜了。在打聽一番之后,著實讓她嚇了一跳:售樓小姐一個月收入至少五六千元,業(yè)績不差的話一個月輕松可拿到近萬元�！熬谷贿@么高工資?當時確實是嚇了一跳。”回憶起入行時的經(jīng)歷,李小姐一臉幸福,“而且當時業(yè)內有個說法,如果你年輕時要快速致富的話,售樓是一個很好的途徑�！币虼怂�打定主意,要去做售樓小姐。

　　在一個朋友的引薦下,李小姐成功地進入了一家小地產(chǎn)公司的售樓部。雖然底薪只有1000元,但由于到了2006年的下半年,東莞樓價不斷上漲,買樓的人也很多,所以每月的提成不少。雖然沒有拿到“傳說中”的月薪上萬元,但是每個月至少能拿到五六千、七八千元。相比起原來每月2500元的工資,這已經(jīng)讓李小姐很滿足。在干了三四個月后,身邊的一個同事跳槽到一家知名的地產(chǎn)代理公司,收入相比在原公司漲了許多,月入近萬是不成問題。在這名同事的極力說服下,李小姐也跳槽到了這家地產(chǎn)代理公司。

　　“2007年確實賺了不少錢,也是我最開心的日子。”李小姐回憶起這段日子,滿是懷念之情。雖然底薪還是1000元左右,售樓提成方面也不太高,但是由于公司比較大,代理的樓盤都是很出名的,因此出售率高,經(jīng)濟適用房更是如此,每套的提成最低200元,普遍的是500元左右,要是碰到大戶型和別墅,提成就高很多�！爱敃r幾乎不用費力向購房者介紹樓盤,只要忙著與購房者簽合同就行,有時光簽單都忙得頭暈�！币粋�月算下來,萬元的收入在當時算是正�，F(xiàn)象,李小姐就是這個萬元收入行列中的一員。她告訴記者,去年,月入2萬元以上的不在少數(shù),她的收入僅僅是鳳毛麟角。高工資讓李小姐也很是得意,因此平時花銷也非常大,穿的全是知名品牌,一個月花掉一萬元也是很正常的事,“當時根本沒想到要存錢,認為好日子會一直持續(xù)下去。”

　　“轉行還是回家,很迷�！�

　　好景不長。“樓市開始跌價,購房者觀望情緒濃厚,受影響最大的就是我們�！崩钚〗銍@了口氣,由于去年整體行情看漲,因此她所在的公司就加速擴張,接了很多不是很好的盤,到了年末的時候樓市開始低迷,賣樓變得很艱難。

　　從去年底到今年,一個月能賣出三四套50萬元的房子就算是比較好的了。李小姐給記者算了一筆賬:一個月底薪只有1000元,一套房的提成是千分之一,如果一套房的總價是50萬元的話,得到的提成就是500塊。如果一個月只賣三四套房,那么一個月的總收入才3000元左右,而且不包吃住。如果業(yè)績差的話,一個月就只能賣出一兩套,才1000多元一個月,這種情況持續(xù)了大半年�！拔耶敃r抱著希望,認為低迷期肯定能過去的,哪知一年了還是看不到希望�！�

　　于是,李小姐選擇了辭職轉行。因為她認為,售樓小姐是吃青春飯的,這一點李小姐有深刻的體會。在售樓小姐這個行當里流傳著“30歲沒有公司要”的說法,她告訴記者,公司的售樓小姐都是20歲出頭的,到了26歲就算是年紀大了。所以如果再等下去,還不知道等到什么時候,自己快26歲了,所以選擇了辭職。但是辭職后干什么呢?由于一直拿慣了高工資,很多工資又低又辛苦的工作又不愿干。據(jù)李小姐觀察,過了28歲的售樓小姐,一般都改行經(jīng)營服裝、美容等小生意。可現(xiàn)在的李小姐卻很迷茫,做生意需要至少10萬元左右的成本,這個自己是拿不出的。去學做美容?還是回老家找一份穩(wěn)定的工作?這讓李小姐很難抉擇。

　　群體80后購房者

　　人物:郭先生

　　職業(yè):人力資源

　　購房時間:2007年4月

　　“有點后悔當初買了房”

　　今年是郭先生到東莞的第三個年頭。生于上世紀80年代的他,大學一畢業(yè)就來到東莞工作,據(jù)郭先生回憶,工作的第一年,東莞城區(qū)的樓盤均價還僅在每平方米3000元左右,在他記憶中,當時位于沃爾瑪旁邊的東湖花園的價格才每平方米3000元。到了第二年,價格就高了不少,但由于那兩年他沒有在東莞安家的念頭,因此并未計劃買房。

　　到了第三年,也就是2007年,郭先生準備買房時,才發(fā)現(xiàn)房價已比自己剛來東莞時上漲了近一倍。“當時東莞的房價剛剛開始快速上漲,幾乎是一天一個價,每天都可能漲個幾十塊一平方米�！惫�先生告訴記者,當時大家都擔心房價會一直漲上去,身邊的朋友一個個都急著去買房,自己也不例外。由于工作這幾年自己花銷比較大,雖然工資不算少,但是郭先生卻沒有什么積蓄,所以只能向父母借8萬元做房屋首付。按照當時的價格,要在東莞中心區(qū)買房,8萬元首付只能買小戶型。因此,郭先生鎖定了兩房的目標,花了幾天的時間去看房后,郭先生看中了離市政府較近的一個樓盤,每平方米5800元,算下來剛好首付近八萬,戶型也不錯,交通很方便,但不是大型社區(qū),只是商住型公寓。但是怕房價不斷上漲,郭先生第二天便決定買房。

　　“買了就后悔了�！惫�先生感嘆道,當時后悔的不是房價,相反當時買樓之后,房價一直還在飛漲,稍遲點的買同樣戶型的鄰居,甚至用每平方米7000多元的價格才買到。郭先生后悔的是,當時第一次買房,只注意樓盤本身的價格,而忽略了開發(fā)商的實力。郭先生所買房的開發(fā)商是個小型開發(fā)商,到了后期,由于資金等問題,開發(fā)商很多事先的承諾都無法兌現(xiàn),甚至連房產(chǎn)證能否辦成都成了問題。而到了今年底,相同價格都可以買三房了。這讓郭先生感嘆:真是買得不值啊。

　　小結

　　東莞樓市,不管明年樓價是漲是跌,2008年都可看成樓市的一大拐點。

　　從今年初開始,樓價雪崩、市場低迷等各類“不景氣”的詞語見諸各大媒體報端,隨之而來的“補差價”、“直降”聲此起彼伏。若將2007年稱之為東莞地產(chǎn)商集體的狂歡節(jié),那么2008年可以稱之為集體觀望期,不管是地產(chǎn)商還是普通市民都開始重新認識東莞地產(chǎn)市場。

　　不論怎樣,在這種情形下,地產(chǎn)商若要打動購房者的心,并不是單純靠低價取勝,而要靠性價比,如產(chǎn)品本身的價值以及它的附加值。那么,如何建造出更適應東莞大眾需求的產(chǎn)品,讓越來越多的人在東莞買得起房,這才是最后的宗旨。(記者 劉慕華 劉進 攝影 何建文）