廣州今年以來最大規(guī)模土地拍賣會昨日上演,8幅住宅用地除一幅流拍、一幅高于底價200萬元成交外,其余6幅地塊均以底價成交,現(xiàn)場無人舉牌,拍賣會在20分鐘內就早早結束。

　　專家分析,盡管多幅地塊順利成交,但并不能表明樓市已經有了回暖的跡象。專家表示,土地市場正在回歸理性,從地王頻出的時代轉向“底價”時代。

　　現(xiàn)場

　　多數(shù)開發(fā)商到場只為“探風向”

　　廣州昨日一口氣推出了8幅住宅用地,總用地面積達到49.7萬平方米左右,約占年度住宅地供應量1.8平方公里的28%。同時還推出番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產業(yè)園1幅汽車產業(yè)用地。

　　昨日下午3時,廣州房地產交易登記中心拍賣大廳一掃此前多場土地拍賣的冷清,現(xiàn)場座無虛席。有不少業(yè)界專家、開發(fā)商都將此次拍賣會視為探究樓市后市風向標,專程趕來觀摩。

　　然而,拍賣會并無任何懸念,主持人一開始便宣布,南沙區(qū)南沙街豐田生活區(qū)08NJY-2地塊因無人報價收回,番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍DS0401地塊有兩家開發(fā)商參與角逐,其余6幅地塊均只有一家開發(fā)商報價,最后底價成交(具體成效情況見下表)。

　　廣州市國土房管局表示,此次大部分地塊出讓成交,顯示出廣州市場的成熟、理性,更顯示出市場的信心,對未來我市房地產市場預期仍較為樂觀。出讓出現(xiàn)個別地塊流拍的主要原因是受區(qū)域房地產市場需求的影響。

　　拍賣故事

　　一家獨攬三幅地

　　值得注意的是,花都三東大道北石崗三幅地塊,全由廣州常元房地產開發(fā)有限公司以底價一舉拿下,總價高達4.6億元。三幅地的樓面地價均約1250元/平方米,按照業(yè)界公認慣例地價占房價四成的比例計算,該地塊的房價將達到5000元/平方米。

　　常元房地產開發(fā)實業(yè)有限公司逆市拿地,備受關注。該公司老總金女士表示,目前投入的資金基本上是自有資金,因此不存在資金緊張的問題。

　　金女士表示,三幅地塊均位于花都區(qū)的黃金地帶,前景看好,未來將建成比較高檔的小區(qū),“目前該地段樓盤每平方米要七八千元,這三塊地建成新樓后價格也不會下降”。

　　南沙地塊又流拍

　　曾在今年2月初遭遇流拍的南沙街行政中心南側08NJY-1地塊在調低7000多萬元后,昨日重出江湖,最后由廣州南沙建設投資有限公司以底價2.64億元競得。而位于南沙街豐田生活區(qū)東側的08NJY-2地塊卻最終無人問津,被政府收回。

　　深度分析

　　拍地“止跌”,樓市將回暖?

　　業(yè)界人士表示,土地是房地產市場的源頭,土地市場的冷暖興衰直接關系到房地產市場的后期發(fā)展趨勢�，F(xiàn)在大量推出的地塊底價成交,是否意味著市場有所回暖?

　　對此,中原地產項目總經理黃韜表示,土地拍賣對于樓市回暖沒有直接影響,因此這并不能表明樓市已經有了回暖的跡象,僅僅只能表明目前廣州樓市到了一個階段性的底部。

　　有專家分析,房價的回落帶動了地價的回落,土地市場正在回歸理性,像去年高峰期時地王頻出的時代已經過去,土地市場“底價”時代來臨。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,作為廣州今年以來最大規(guī)模的土地拍賣會,大部分土地能夠成交有助于增強開發(fā)商的信心。他表示,現(xiàn)在是中小開發(fā)企業(yè)拿地的最好時機,在缺少了一線房企的“哄搶”,地價很有可能以底價成交,減輕了開發(fā)商的開發(fā)成本,中小開發(fā)企業(yè)相對資金壓力較小,低價拿地也未嘗不可。

　　廣州知名房地產專家韓世同表示,樓市將繼續(xù)調整,但不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象,而是處于止跌的盤整期,成交量將進一步放大,市場信心也將逐漸恢復。至于土地市場,其低迷或者旺盛直接由樓市決定,樓市繼續(xù)調整,土地市場也將繼續(xù)調整。

　　地價回落會否拉低房價?

　　有專家稱,政府此時拿出這些十拿九穩(wěn)有人買的地塊出讓,是托市救市之舉,有利于樓市價格的穩(wěn)定。

　　去年,廣州“地王”頻出,房價也隨之飛漲。如今地價應聲回落,房價是否也將下調?

　　黃韜表示,地價回落對房價理性回歸有幫助,從目前出讓的土地價格看,明、后年廣州房價將趨于合理平穩(wěn)。按照業(yè)內公認的慣例,地價約占房價的40%左右,樓面地價下降意味著未來蓋出來的房子價格也將更低。

　　他指出,在短期內,政府出臺救市落地細則將給樓市成交帶來一個“小陽春”,房價也將進一步下調,但是樓市總體回暖還要看整個宏觀經濟的走向,這還需要一個階段。

　　“即使明年樓房供應量保持正常,成交量會持穩(wěn),但卻止不住價格下行的趨勢�！表n世同認為,在這種情況下,廣州明年不可能太大規(guī)模供地。他建議,政府可調整出讓地塊的區(qū)域及價格,適時推出一些中心城區(qū)物美價廉的地塊。

　　各方說法

　　開發(fā)商:

　　樓市明年下半年有轉機

　　廣州市尚泰投資有限公司代表孫先生說,出手拿地主要是由于番禺小谷圍地塊不受“國六條”的中小戶型約束。該地塊是大學城近期較好的住宅地,盡管比底價高了200萬,但價格還算合理。目前對該地尚未具體規(guī)劃,順利的話將在后年推出新樓。

　　對于未來的樓市,孫先生很有信心地說,中央出臺了一系列擴大內需政策措施,未來兩年投資將達4萬億元,應該會帶動廣州房地產回暖。

　　廣州常元房地產開發(fā)實業(yè)有限公司老總金女士則認為,“預計樓市明年下半年會有轉機”。她還指出,“國六條”的中小戶型限制不能一刀切,應該根據具體地段適當調整,這樣才有助于房地產健康發(fā)展。

　　房管部門:

　　逆市推地保經濟增長

　　截至此次出讓,今年廣州全市十區(qū)出讓18宗住宅用地,用地面積達1.26平方公里,規(guī)劃建筑面積274.52萬平方米。

　　廣州市房管局表示,在當前樓市較低迷期推出土地,主要是著眼于未來廣州市房地產市場供求關系的平衡,應保持土地供應的連續(xù)性和穩(wěn)定性�；�于房地產項目兩年左右的開發(fā)周期,以及廣州未來一手自住型住房剛性需求,為防止土地供應驟多驟少,影響未來樓市供求平衡,即使在樓市低迷期也要保持一定穩(wěn)定量的供應。

　　此次廣州大規(guī)模推地還從保經濟增長出發(fā)。廣州市房管局相關負責人分析說,房地產行業(yè)牽涉上下游行業(yè)眾多,從廣州未來經濟社會健康平穩(wěn)發(fā)展考慮,應保持生產要素市場一定量的穩(wěn)定供應。(記者鄭佳欣 見習記者胡良光)