廣州今年以來最大規(guī)模土地拍賣會(huì)昨日上演,8幅住宅用地除一幅流拍、一幅高于底價(jià)200萬元成交外,其余6幅地塊均以底價(jià)成交,現(xiàn)場無人舉牌,拍賣會(huì)在20分鐘內(nèi)就早早結(jié)束。

　　專家分析,盡管多幅地塊順利成交,但并不能表明樓市已經(jīng)有了回暖的跡象。專家表示,土地市場正在回歸理性,從地王頻出的時(shí)代轉(zhuǎn)向“底價(jià)”時(shí)代。

　　現(xiàn)場

　　多數(shù)開發(fā)商到場只為“探風(fēng)向”

　　廣州昨日一口氣推出了8幅住宅用地,總用地面積達(dá)到49.7萬平方米左右,約占年度住宅地供應(yīng)量1.8平方公里的28%。同時(shí)還推出番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園1幅汽車產(chǎn)業(yè)用地。

　　昨日下午3時(shí),廣州房地產(chǎn)交易登記中心拍賣大廳一掃此前多場土地拍賣的冷清,現(xiàn)場座無虛席。有不少業(yè)界專家、開發(fā)商都將此次拍賣會(huì)視為探究樓市后市風(fēng)向標(biāo),專程趕來觀摩。

　　然而,拍賣會(huì)并無任何懸念,主持人一開始便宣布,南沙區(qū)南沙街豐田生活區(qū)08NJY-2地塊因無人報(bào)價(jià)收回,番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍DS0401地塊有兩家開發(fā)商參與角逐,其余6幅地塊均只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià),最后底價(jià)成交(具體成效情況見下表)。

　　廣州市國土房管局表示,此次大部分地塊出讓成交,顯示出廣州市場的成熟、理性,更顯示出市場的信心,對(duì)未來我市房地產(chǎn)市場預(yù)期仍較為樂觀。出讓出現(xiàn)個(gè)別地塊流拍的主要原因是受區(qū)域房地產(chǎn)市場需求的影響。

　　拍賣故事

　　一家獨(dú)攬三幅地

　　值得注意的是,花都三東大道北石崗三幅地塊,全由廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)一舉拿下,總價(jià)高達(dá)4.6億元。三幅地的樓面地價(jià)均約1250元/平方米,按照業(yè)界公認(rèn)慣例地價(jià)占房價(jià)四成的比例計(jì)算,該地塊的房價(jià)將達(dá)到5000元/平方米。

　　常元房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司逆市拿地,備受關(guān)注。該公司老總金女士表示,目前投入的資金基本上是自有資金,因此不存在資金緊張的問題。

　　金女士表示,三幅地塊均位于花都區(qū)的黃金地帶,前景看好,未來將建成比較高檔的小區(qū),“目前該地段樓盤每平方米要七八千元,這三塊地建成新樓后價(jià)格也不會(huì)下降”。

　　南沙地塊又流拍

　　曾在今年2月初遭遇流拍的南沙街行政中心南側(cè)08NJY-1地塊在調(diào)低7000多萬元后,昨日重出江湖,最后由廣州南沙建設(shè)投資有限公司以底價(jià)2.64億元競得。而位于南沙街豐田生活區(qū)東側(cè)的08NJY-2地塊卻最終無人問津,被政府收回。

　　深度分析

　　拍地“止跌”,樓市將回暖?

　　業(yè)界人士表示,土地是房地產(chǎn)市場的源頭,土地市場的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢(shì)�，F(xiàn)在大量推出的地塊底價(jià)成交,是否意味著市場有所回暖?

　　對(duì)此,中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示,土地拍賣對(duì)于樓市回暖沒有直接影響,因此這并不能表明樓市已經(jīng)有了回暖的跡象,僅僅只能表明目前廣州樓市到了一個(gè)階段性的底部。

　　有專家分析,房價(jià)的回落帶動(dòng)了地價(jià)的回落,土地市場正在回歸理性,像去年高峰期時(shí)地王頻出的時(shí)代已經(jīng)過去,土地市場“底價(jià)”時(shí)代來臨。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,作為廣州今年以來最大規(guī)模的土地拍賣會(huì),大部分土地能夠成交有助于增強(qiáng)開發(fā)商的信心。他表示,現(xiàn)在是中小開發(fā)企業(yè)拿地的最好時(shí)機(jī),在缺少了一線房企的“哄搶”,地價(jià)很有可能以底價(jià)成交,減輕了開發(fā)商的開發(fā)成本,中小開發(fā)企業(yè)相對(duì)資金壓力較小,低價(jià)拿地也未嘗不可。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示,樓市將繼續(xù)調(diào)整,但不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象,而是處于止跌的盤整期,成交量將進(jìn)一步放大,市場信心也將逐漸恢復(fù)。至于土地市場,其低迷或者旺盛直接由樓市決定,樓市繼續(xù)調(diào)整,土地市場也將繼續(xù)調(diào)整。

　　地價(jià)回落會(huì)否拉低房價(jià)?

　　有專家稱,政府此時(shí)拿出這些十拿九穩(wěn)有人買的地塊出讓,是托市救市之舉,有利于樓市價(jià)格的穩(wěn)定。

　　去年,廣州“地王”頻出,房價(jià)也隨之飛漲。如今地價(jià)應(yīng)聲回落,房價(jià)是否也將下調(diào)?

　　黃韜表示,地價(jià)回落對(duì)房價(jià)理性回歸有幫助,從目前出讓的土地價(jià)格看,明、后年廣州房價(jià)將趨于合理平穩(wěn)。按照業(yè)內(nèi)公認(rèn)的慣例,地價(jià)約占房價(jià)的40%左右,樓面地價(jià)下降意味著未來蓋出來的房子價(jià)格也將更低。

　　他指出,在短期內(nèi),政府出臺(tái)救市落地細(xì)則將給樓市成交帶來一個(gè)“小陽春”,房價(jià)也將進(jìn)一步下調(diào),但是樓市總體回暖還要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向,這還需要一個(gè)階段。

　　“即使明年樓房供應(yīng)量保持正常,成交量會(huì)持穩(wěn),但卻止不住價(jià)格下行的趨勢(shì)�！表n世同認(rèn)為,在這種情況下,廣州明年不可能太大規(guī)模供地。他建議,政府可調(diào)整出讓地塊的區(qū)域及價(jià)格,適時(shí)推出一些中心城區(qū)物美價(jià)廉的地塊。

　　各方說法

　　開發(fā)商:

　　樓市明年下半年有轉(zhuǎn)機(jī)

　　廣州市尚泰投資有限公司代表孫先生說,出手拿地主要是由于番禺小谷圍地塊不受“國六條”的中小戶型約束。該地塊是大學(xué)城近期較好的住宅地,盡管比底價(jià)高了200萬,但價(jià)格還算合理。目前對(duì)該地尚未具體規(guī)劃,順利的話將在后年推出新樓。

　　對(duì)于未來的樓市,孫先生很有信心地說,中央出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策措施,未來兩年投資將達(dá)4萬億元,應(yīng)該會(huì)帶動(dòng)廣州房地產(chǎn)回暖。

　　廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司老總金女士則認(rèn)為,“預(yù)計(jì)樓市明年下半年會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)”。她還指出,“國六條”的中小戶型限制不能一刀切,應(yīng)該根據(jù)具體地段適當(dāng)調(diào)整,這樣才有助于房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　房管部門:

　　逆市推地保經(jīng)濟(jì)增長

　　截至此次出讓,今年廣州全市十區(qū)出讓18宗住宅用地,用地面積達(dá)1.26平方公里,規(guī)劃建筑面積274.52萬平方米。

　　廣州市房管局表示,在當(dāng)前樓市較低迷期推出土地,主要是著眼于未來廣州市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡,應(yīng)保持土地供應(yīng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性�；�于房地產(chǎn)項(xiàng)目兩年左右的開發(fā)周期,以及廣州未來一手自住型住房剛性需求,為防止土地供應(yīng)驟多驟少,影響未來樓市供求平衡,即使在樓市低迷期也要保持一定穩(wěn)定量的供應(yīng)。

　　此次廣州大規(guī)模推地還從保經(jīng)濟(jì)增長出發(fā)。廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說,房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游行業(yè)眾多,從廣州未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康平穩(wěn)發(fā)展考慮,應(yīng)保持生產(chǎn)要素市場一定量的穩(wěn)定供應(yīng)。(記者鄭佳欣 見習(xí)記者胡良光)