小公寓供需矛盾加大，紛紛變臉寫字樓。昨日，記者由東莞市規(guī)劃局官方網(wǎng)站了解到，繼第一國際、希爾頓廣場、華和商業(yè)大廈公寓改成寫字樓之后，近日又有卡布斯國際廣場、金明商住樓跟進(jìn)，將公寓、商場等改建成辦公樓。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規(guī)定，從明年1月1日起將對住宅改商用進(jìn)行嚴(yán)格的控制，隨著公寓供求的飽和，許多樓盤趕在此規(guī)定前變臉寫字樓，此外，東莞正處于雙轉(zhuǎn)型時(shí)期，寫字樓的需求量較大，寫字樓和公寓在差不多成本的情況下所創(chuàng)造的價(jià)值不一樣是公寓改建寫字樓的主要原因。

　　現(xiàn)象

　　近10個(gè)樓盤從住宅改成寫字樓

　　今年初，東莞市規(guī)劃局網(wǎng)站公示了東莞大道旁樓盤第一國際的規(guī)劃變更，其一棟公寓被改成了寫字樓。隨后，許多小公寓住宅跟進(jìn)，申請改建寫字樓。

　　近日，緊鄰第一國際的卡布斯國際廣場規(guī)劃變更的消息也在網(wǎng)上發(fā)布，其B棟塔樓的使用性質(zhì)由原來的住宅變更為辦公樓，標(biāo)準(zhǔn)層由住宅房間改為辦公室房間。與此同時(shí)，東城中路與東縱大道交界處的金明商住樓3層也改為寫字樓，原整層商場改為26個(gè)寫字樓辦公單位。

　　截至目前，經(jīng)記者粗略統(tǒng)計(jì)，東莞已有近10個(gè)樓盤進(jìn)行了使用性質(zhì)的規(guī)劃變更。其中比較典型的有希爾頓廣場和華和商業(yè)大廈，前者由原來的5棟公寓改為3棟商務(wù)住宅加2棟寫字樓，后者將原9～14層公寓改為辦公用房，面積共1萬多平方米。

　　析因

　　小公寓“消化不良”

　　紛紛“變臉”寫字樓

　　小公寓市場趨于飽和，供需矛盾加大是公寓變臉寫字樓的重要原因。

　　東莞商業(yè)中心發(fā)展有限公司營銷中心研發(fā)部副經(jīng)理雷非非認(rèn)為，前幾年由于住宅市場發(fā)展蓬勃，公寓類產(chǎn)品一直供不應(yīng)求，往往推出即告售罄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公寓市場預(yù)期過于理想，導(dǎo)致大量同質(zhì)化的公寓類產(chǎn)品集中上市，今年下半年就有近萬套公寓類產(chǎn)品上市。但受政策影響，投資性需求大量萎縮之后，公寓出現(xiàn)供過于求，競爭非常激烈，大量小戶型產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的滯銷，因此開發(fā)商不得不考慮小戶型突圍之道。

　　光大地產(chǎn)營銷總監(jiān)趙洪亮同意這種說法。他認(rèn)為，公寓貨量太大，加上經(jīng)濟(jì)適用房等一系列政策的效果會分散公寓的消化量，現(xiàn)在又是東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，人口的不穩(wěn)定性比較大，很多人不愿意出手買房，寧愿租房住，所以小公寓市場會出現(xiàn)消化不良的現(xiàn)象�！肮�寓改寫字樓一定要看是在哪一個(gè)區(qū)域，某些比較旺的地方公寓改建寫字樓還是有增值性的�！�

　　寫字樓成交價(jià)比公寓

　　高2000多元/平方米

　　雷非非透露，公寓改成寫字樓后，產(chǎn)品的性能不一樣，在售價(jià)上也有一定的調(diào)整�！皩懽謽菃挝挥�(jì)價(jià)比較高，而公寓和寫字樓的成本是一樣的，寫字樓相對來說利潤會高一些，未來的使用率也比公寓要強(qiáng)一些，使用得要多一些�！�

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，東莞市公寓可售存量為10048套，后市的銷售壓力大。從可售存量來看，現(xiàn)階段公寓可銷售的套數(shù)足夠市場消化兩年，而上個(gè)月東莞公寓成交393套，其中4000~5000元/平方米這個(gè)價(jià)格段成交套數(shù)為205套，占了總成交量的50.1%，成交均價(jià)為5001元/平方米，與10月的5347元/平方米相比，下降明顯。

　　而上月寫字樓成交68套，成交面積為4293平方米，成交均價(jià)為7419元/平方米，比公寓成交價(jià)格高了2000多元/平方米。

　　雷非非認(rèn)為，即使是同樣品質(zhì)、同樣地段、同樣價(jià)格的房子，寫字樓比公寓仍然更有競爭力。

　　地段好的項(xiàng)目商用

　　價(jià)值大于居住價(jià)值

　　公寓改成寫字樓的項(xiàng)目基本上都是位于東莞大道、鴻福路等重要地段的項(xiàng)目。理想0769營銷部副經(jīng)理梅華鋒認(rèn)為，寫字樓是投資性物業(yè)，地段因素占了70%以上，住宅可以通過區(qū)域性發(fā)展把地段發(fā)展起來，但是寫字樓就要有個(gè)地理區(qū)位。

　　合富輝煌東莞市場研究部副經(jīng)理李興旺也表示，公寓消化壓力巨大導(dǎo)致公寓變臉寫字樓，公寓通常是投資性住宅，在當(dāng)前投資絕跡的形勢下，公寓銷售更不容樂觀。寫字樓屬非住宅產(chǎn)品，國家暫時(shí)并未對非住宅需求進(jìn)行過多的限制。而且東莞正值經(jīng)濟(jì)社會雙轉(zhuǎn)型，未來辦公樓需求量會較大，尤其是地段較好的項(xiàng)目，其商用價(jià)值往往要大于居住價(jià)值。

　　寫字樓投資回報(bào)率

　　高于公寓投資回報(bào)率

　　“資金都是逐利性的，投資客的資金總是要尋找出口。”雷非非表示，就目前來看，公寓的投資性價(jià)比趕不上寫字樓這一塊，投資客在這個(gè)階段沒有它所需要的產(chǎn)品，寫字樓如果價(jià)格合適的話還是對投資客有一定的吸引力。理想0769營銷部副經(jīng)理梅華鋒也認(rèn)為，差不多接近價(jià)位的產(chǎn)品，寫字樓投資回報(bào)率顯然還要大大高過公寓，而房地產(chǎn)投資屬性始終是其重要的一面，真正有投資實(shí)力的客戶群往往更傾向于高端商務(wù)產(chǎn)品。

　　雷非非認(rèn)為，“東莞寫字樓的投資回報(bào)率很多到了5%、8%，甚至有的超過10%，如果有5%的投資回報(bào)率完全可以接受了，產(chǎn)品的價(jià)值本來就上升，資金回報(bào)能夠滿足現(xiàn)有的資金回報(bào)的話都是比較理想的產(chǎn)品了�！倍�公寓的投資回報(bào)率卻達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　消費(fèi)者態(tài)度：

　　寫字樓是不是改的？你不在乎，我在乎

　　公寓變臉寫字樓后能否獲得消費(fèi)者的認(rèn)同呢？記者隨機(jī)采訪了幾位消費(fèi)者。

　　陳小姐在第一國際購買了一套寫字樓，隨后很快租了出去。陳小姐認(rèn)為，寫字樓和住宅的功能不一樣，只要地段好、容易出租、投資回報(bào)率高就可以考慮購買。她表示不會去考慮那寫字樓是否由公寓改成的，買之前也沒有去打聽過。

　　已買了幾套住宅的謝先生卻持有不同的看法。他認(rèn)為，寫字樓作為辦公用途，使用時(shí)是否安全、方便都是要考慮到的。“如果電梯太少了，每天上班要等很久，別人也不會租的�！敝x先生說，比如在安全問題上，公寓和寫字樓的要求不同，但是按住宅要求打下地基后再改變用途的寫字樓是否能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，自己很難認(rèn)定。

　　他表示：“在相同條件下，我會選擇一開始就規(guī)劃成寫字樓的樓盤�！敝x先生說，這樣以后在使用的時(shí)候會更放心。

　　相關(guān)規(guī)定：

　　明年起執(zhí)行的《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規(guī)定，凡2006年1月1日以后報(bào)建的住宅及商住樓住宅功能房屋，不得用作商業(yè)功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住樓的住宅功能房屋，不得用作商業(yè)功能用途；住宅用作商業(yè)功能用途的，業(yè)主應(yīng)在限期前盡快辦理建筑物使用功能變更手續(xù)或者恢復(fù)其使用功能。(記者蔣幸端 潘勤毅）