孫宏斌20億元高價拿地、新華聯(lián)地產(chǎn)20輪競地，北京土地市場在年底出現(xiàn)一次小高潮。記者分析標書后發(fā)現(xiàn)，這兩塊被追捧土地的背后，均隱藏著開發(fā)商抄底土地的心態(tài)。

　　不過，僅憑這兩塊住宅用地被追捧就認為北京土地市場年底回暖有些牽強。如果在未來持續(xù)一段時間內(nèi)，能頻繁出現(xiàn)土地出現(xiàn)競爭局面的話，那才意味著京城土地市場先于住宅市場回暖。

　　西北旺地塊

　　關(guān)注多年 孫宏斌“瘋狂”中撿大便宜

　　融創(chuàng)集團掌門人孫宏斌是業(yè)內(nèi)頗有爭議的人物，其拿地的膽魄在業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二。此前他經(jīng)營的順馳地產(chǎn)，以在全國瘋狂拿地而出名，也因此而迅速倒下。

　　照理“吃一塹長一智”，如果仔細分析西北旺地塊的“綜合素質(zhì)”，老孫此次在京逆勢20億拿下該地塊，并非業(yè)內(nèi)認為的“瘋狂”之舉，而是其精打細算后的明智選擇。

　　與海開“情未了”，組織團隊勘地拿地

　　據(jù)知情人士透露，孫宏斌對該地塊的關(guān)注已有多年。孫宏斌還在經(jīng)營順馳地產(chǎn)的時候，就有其和北京海開房地產(chǎn)集團公司戰(zhàn)略合作的傳聞。海開為海淀區(qū)旗下國有背景房地產(chǎn)企業(yè)，此前主要承擔海淀區(qū)一級土地開發(fā)工作�！袄蠈O最初和海開的合作，看重的就是其良好的土地儲備資源。”該人士表示，雖然老孫和海開的合作沒有成功，但彼此的關(guān)系還相當不錯。

　　據(jù)了解，西北旺新村地塊的一級開發(fā)商是北京德成置地公司，該公司正是北京海開集團下屬公司。西北旺新村地塊出讓的消息公布后，孫宏斌多次帶人進京向相關(guān)單位了解情況，勘測土地，甚至組織一個專門的團隊負責拿地。加之老孫曾在清華上學、聯(lián)想工作多年的經(jīng)歷，他對這個地塊熟悉程度可想而知�！袄蠈O對這個地塊傾注了很大的心血�！比趧�(chuàng)集團內(nèi)部人士透露。

　　若去年入市，掛牌價就達20億

　　標書顯示，西北旺新村地塊容積率為1.5，其中居住用地規(guī)劃面積達26萬平米，可以開發(fā)低密度住宅。而其最終出讓價格20.1億元，土地成本為7000元/平米。業(yè)內(nèi)預測，加上建安成本、相關(guān)稅費及其他成本，老孫的這個項目的總開發(fā)成本要達到13000元/平米，只有賣的超過這個價格，老孫的房子才有賺頭。在樓市下降通道中，老孫拿地之舉難以理解。

　　不過，很多人沒有注意到，未來幾年，海淀區(qū)土地供應都集中在山后地區(qū)溫泉、冷泉等相對偏遠區(qū)域。相比之下，西北旺新村地塊是目前該區(qū)域少有的靠近城區(qū)地塊。目前位置較遠的溫泉板塊的北辰·香麓均價達13000元/平米。最具有說服力的是，距離該地塊最近的西山華府，目前售價達19000元/平米，而且銷售相當不錯。所以只要品質(zhì)不錯，未來該項目賣到13000元/平米也不會是難事。

　　此外，有消息稱，該地塊計劃在去年入市，但因拆遷問題一再推遲�！�2007年考慮的掛牌價是20億，但今年市場不好，所以將底價壓縮到17.6億�！庇薪咏�一級開發(fā)商的人士透露，如果該地塊去年入市，成交價格肯定要高出20億許多，“這樣的地塊在京城絕無第二處”。

　　如此看來，老孫這次并不是瘋狂出手，而是在淡市中撿了個大便宜。

　　通州運河地塊

　　2500元/m2 新華聯(lián)“奔著抄底去”

　　在通州耕耘多年的新華聯(lián)，這次終于可以長松一口氣了。12月11日，新華聯(lián)再次出手，經(jīng)過20輪競價競得通州運河東岸地塊。而去年，新華聯(lián)和遠洋地產(chǎn)等在競爭玉橋西里時敗北。較低的土地成本讓新華聯(lián)頗有“抄底”的味道，而且有闊別多年，又殺回通州的感覺。

　　去年敗北，玉橋西里地塊5000元/平米成交

　　新華聯(lián)是較早在通州開發(fā)的地產(chǎn)商，開發(fā)了新華聯(lián)家園、新華聯(lián)錦園兩個樓盤，因其較高的品質(zhì)而在通州名聲大起。但隨后新華聯(lián)在通州的開發(fā)暫停。雖然在其他區(qū)域開發(fā)過幾個小項目，但知名度均不及通州項目高。

　　新華聯(lián)再次在通州被關(guān)注，是其去年和遠洋地產(chǎn)的一場拿地惡戰(zhàn)。

　　去年10月，通州玉橋西里地塊開標，吸引了11家開發(fā)商投標，其中不乏遠洋地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)多個全國知名品牌開發(fā)商，新華聯(lián)地產(chǎn)也參與了該次投標。當時，共有6家公司的投標價超過招標底價。新華聯(lián)地產(chǎn)雖然超過了投標底價，但其投出的4.8888億元相對較低，最終敗北給投標價格最高的遠洋地產(chǎn)。按招標底價計算，樓面成本約2840元/平米，但實際成交的樓面成本則達5000元/平米。

　　據(jù)接近新華聯(lián)的人士透露，當時新華聯(lián)有些憤憤不平。

　　今年勝出，運河地塊僅以2500元/平米成交

　　今年掛牌出讓的運河地塊，距去年遠洋拿下的玉橋西里地塊兩公里，規(guī)劃土地面積25.3萬平米，掛牌起始價為5.4億元，按此計算的樓面成本價為2100元/平米。

　　新華聯(lián)內(nèi)部人員及知情人士均對記者說，此次新華聯(lián)拿地“就是奔著抄底去的”。知情人士還表示：“同樣抱著這樣想法的還有其他的開發(fā)商，從多達6次的報價次數(shù)來看，說明開發(fā)商們對該地塊還是比較認可。”據(jù)介紹，最后3家開發(fā)商參與了地塊的競價，分別為新華聯(lián)、北京聯(lián)動投資集團及住總地產(chǎn)。最終新華聯(lián)經(jīng)過了20輪競價，以6.34億元奪得該地塊，樓面成本折合為2500元/平米。

　　知情人士表示，新華聯(lián)為本次拿地進行了充分的準備，加之熟悉通州地產(chǎn)市場，因此志在必得�！安贿^競爭相對激烈，也出乎他們的預想�！�

　　參與拿地的新華聯(lián)負責人以開會等為名拒絕記者的采訪。不過記者從知情人士處獲悉，新華聯(lián)內(nèi)部都認為，該地塊的價格較低�！斑@塊地和遠洋地塊相距2公里，但樓面成本差了2500元/平米，非常值了�！�

　　按最終拿地價格計算，只要項目未來的售價超過5000元/平米，新華聯(lián)就有利潤可賺。而這個銷售價格和去年遠洋、合生在通州拿地的樓面成本價格持平。現(xiàn)在，遠洋地產(chǎn)、合生集團和新華聯(lián)，可謂是幾家歡喜幾家愁。