就在各方熱議深圳樓市反彈能夠持續(xù)多久之時,上周國務(wù)院再出重拳——減免二手房營業(yè)稅,在強(qiáng)心針刺激下,深圳樓市二手房咨詢和銷售增加,各方對年前市場表示樂觀。
強(qiáng)心針效果明顯
深圳市國土局每日成交數(shù)據(jù)顯示,新政公布后幾日深圳新房市場火熱行情延續(xù),12月18日共成交215套,均價為10950元/平方米,其中寶安區(qū)成交66套,高居榜首;12月19日共成交185套,均價11419元/平方米,寶安區(qū)和龍崗區(qū)分別成交62套和43套;12月20日成交高達(dá)313套,均價跌至9640元/平方米,寶安區(qū)成交最多為138套,寶安、龍崗和鹽田三個區(qū)成交均價都在萬元以下;仡12月上半月,深圳市已經(jīng)成交一手房3830套,環(huán)比11月上半月上漲超過28%,超過了10月份全月的成交量。
由于二手房營業(yè)稅減免,長期受一手房擠壓的二手房盼來回暖機(jī)會,12月19日當(dāng)天就成交210套,其中福田區(qū)成交50套,羅湖區(qū)和龍崗區(qū)也在40套以上。記者周末在多家中介店鋪看到,前來咨詢的客戶較往日大增,電話鈴聲也是響個不停。深圳中原物業(yè)顧問有限公司策略中心總經(jīng)理周曜介紹,來自中原地產(chǎn)多個鋪面的信息表明,市民對新政反應(yīng)迅速,許多客戶紛紛咨詢最新政策變動,詢問何時正式執(zhí)行營業(yè)稅減免的新規(guī)定,客戶咨詢量達(dá)到平時的2倍以上。
一家地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者,新政效果明顯,他以往日簽單量的最高記錄是3單,而新政公布的第二天一口氣簽下了6單。他表示,在許多一手新盤集中的區(qū)域,也開始有客戶轉(zhuǎn)而關(guān)注二手房。
對于此次新政,深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒直言,這是國家貫徹刺激內(nèi)需、消費(fèi)市場,拉升經(jīng)濟(jì)的必要措施。王鋒指出,5.5%的營業(yè)稅一直是住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)最大的一塊稅收,實行減免新政策后,二手房交易成本將大大降低。他認(rèn)為,該政策將促進(jìn)深圳一、二手市場聯(lián)動,目前深圳一、二手房成交之比為1∶0.8,一手房交易遠(yuǎn)大于二手房,“這是不正常的,新政策有助促使該比例回歸到1∶1的正常水平,也有助于避免房地產(chǎn)市場過度炒作”。
深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕指出,此次樓市新政的出臺將激二手房交易、適度激活改善型住房需求有重要幫助,短期會提升深圳房地產(chǎn)市場交易量,自今年11月以來深圳日均超200套的較高交易規(guī)模有望持續(xù)。
開發(fā)商會否加速快跑?
11月份以來,深圳開發(fā)商多數(shù)采取多銷快跑策略降價銷售,此次新政出臺后開發(fā)商是否會延續(xù)快跑策略?
對此,業(yè)內(nèi)人士多持肯定看法。11月底位于南山區(qū)前海的陽光花地開盤,均價9500元/平方米,號稱“關(guān)內(nèi)最低均價”。而12月20日同片區(qū)鼎太地產(chǎn)的小戶型樓盤入市,起價低至7380元/平方米,開盤當(dāng)日還推出眾多特價房和一口價單位,余下大部分單位價格在8000-9000元/平方米之間。
雷圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總經(jīng)理肖英鐸表示,10月以來政府頻頻推出樓市利好政策,政策的累積效應(yīng)將顯現(xiàn)出來。他認(rèn)為,開發(fā)商應(yīng)順應(yīng)政府扶持政策的出臺,算清成本利潤賬,盡快制定合理的房價,抓住時機(jī)將房子賣給有需求的人,“千萬不要以為政府救市了,高房價還可以撐下去”。對于前期調(diào)價遲緩的開發(fā)商,利好出臺是一個順勢調(diào)價,擴(kuò)大銷售量的機(jī)會。
在周末的現(xiàn)場踩盤中,記者發(fā)現(xiàn)不少消費(fèi)者依舊擔(dān)憂新政出臺后房價可能上漲,一些打算購買二手房的消費(fèi)者擔(dān)心營業(yè)稅減免后賣家會提價,自己并不能享受到實惠。對于救市后房價會否上漲,王鋒認(rèn)為不必?fù)?dān)心,近期深圳房地產(chǎn)交易量的走高,既有政策的支持,也有開發(fā)商主動降價的配合,未來開發(fā)商還是會綜合考慮市場的環(huán)境,以促進(jìn)銷量為主,盤活現(xiàn)金流。未來開發(fā)商的定價會更全面,更慎重。
全面回暖還看宏觀經(jīng)濟(jì)
但高海燕同時認(rèn)為,新政對深圳房地產(chǎn)全面回暖的刺激不大,受當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,消費(fèi)者信心已出現(xiàn)了缺失,在這種情況下,升級、投資型的置業(yè)需求短期內(nèi)難以釋放。
高海燕同時擔(dān)憂,政策固然有利于激活改善型住房消費(fèi),也會促成階段性的交易上升,但卻會延長市場調(diào)整的周期,深圳房地產(chǎn)業(yè)有一個慣性,“樓市新政”一出臺,房地產(chǎn)企業(yè)就會“踩剎車”,一些本應(yīng)該降價銷售的樓盤又不降價了,在開發(fā)商的剎車和消費(fèi)者的觀望作用之下,樓市的調(diào)整周期可能會進(jìn)一步延長,并不是一件好事。
盡管深圳樓市已經(jīng)持續(xù)熱銷近兩個月,市場上仍有600萬平方米的存量,未來兩年還不斷有新增樓盤,以目前銷售速度測算,至少也需要一年的時間才能“消化”,深圳房地產(chǎn)市場壓力不可小覷。(記者 萬晶)
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