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深圳樓市價跌量升迎“小陽春” 歲末行情將延續(xù)

2008年12月24日 13:41 來源:深圳特區(qū)報 發(fā)表評論

  深圳今冬氣候溫暖,遭遇市場寒流的深圳樓市也迎來了暖意洋洋的“小陽春”。11月,深圳商品住宅成交量超過6000套,達到了今年以來的最大值。進入12月,住宅成交量繼續(xù)放大。17日,國家宣布減免房地產交易營業(yè)稅,放寬“二套房”信貸限制。近日,深圳一、二手房成交量均超過200套,與新政前相比明顯增多。價格方面則出現(xiàn)明顯回落,權威機構統(tǒng)計,11月,深圳一手樓均價剔除高價豪宅集中入市的影響,均價為9842元,下降幅度較大。

    1 成交量突然發(fā)飆

  11月以來深圳樓市成交量的放量幅度有些超出預期。10月22日,國家出臺救樓市新政后的一周內,市場觀望氣氛濃厚,深圳一手房成交套數驟然萎縮五成。11月1日,新政正式實施,前期壓抑的成交量和新激發(fā)的購買需求合并爆發(fā),深圳一手房成交套數突增兩倍以上,從日均幾十套增至200套上下。隨之而來的大幅降息,房貸優(yōu)惠,使住宅成交量在高位繼續(xù)攀升。

  中國房地產指數研究院深圳分院發(fā)布的11月份深圳樓市報告顯示:當月全市商品住宅總成交套數為6039套比上月增加2550套環(huán)比增幅七成以上;平均每周成交1510套每日成交216套。“這樣的增長超出預期!币患业禺a中介的高管興奮地說。

  12月,樓市成交量在高位繼續(xù)放大。深圳市世聯(lián)行房地產經紀有限公司監(jiān)控的數據表明,12月1日-14日,我市新房成交3584套,成交面積32.39萬平方米,平均面積90.39平方米/套。與上月同期相比,全市新盤價跌量升。全市二手房成交2319套,成交面積28.28萬平方米,平均面積122平方米/套。二手房交易量環(huán)比上升20%,平均價格下跌0.1%。難怪記者們不吝使用“銷售火爆”的字眼。

   2 平價別墅賣得歡

  這是一份令人驚訝的銷售成績單,去年一開盤就面臨樓市巨幅調整的珠江東岸別墅,截止到2008年底,一年時間就賣出將近八成的別墅,日均銷售兩至三棟,其中90%由深圳人購買。相對目前一周、半月都難有成交的樓盤而言,珠江東岸創(chuàng)造了令人羨慕的業(yè)績巔峰。

  珠江東岸,位于深圳大工業(yè)區(qū)與大亞灣交界處,距深圳中心區(qū)40分鐘車程,占地約61萬平方米,擁有約1000棟260-350平方米的雙拼、聯(lián)排及商業(yè)別墅,它是珠江地產傾力打造的超大規(guī)模“西班牙風情純別墅小鎮(zhèn)”。

  自去年樓市調整以來,珠江東岸也不斷遭遇樓市寒流的襲擊,但通過不斷積極調整銷售戰(zhàn)略,近幾個月其銷售有了巨大的突破。在國家不斷采取降息舉措、出臺各項房地產利好政策的背景下,公司也因時制宜推出“158萬元實現(xiàn)深圳人純別墅夢想”的新價格策略,以均價6200元/平方米推出“加5萬送35萬全屋精裝修”的促銷組合拳,以高性價比幫助深圳人進入別墅夢想生活新時代。

    3 “領跌”普房別樣火

  降價對別墅銷售效果神奇,對小戶型促銷也是一試就靈。雷圳房地產開發(fā)有限公司營銷總經理肖英鐸表示,雷圳地產致力打造大眾精品,在南山區(qū)開發(fā)的前海0755項目,主要戶型為小三房和兩房。在低迷市場中,這一項目的銷售率高達70%。

  “我們認為,在建成高品質的房子和一流的小區(qū)環(huán)境后,最重要的是制定合理的價格!毙び㈣I以率先降價為榮。他說,開發(fā)商應當拋棄暴利取向,主動擠掉泡沫,合理定價。消費者心中明白著,看到性價比合適的房子,自然會果斷出手!叭ツ12月,前海0755項目第一期開盤,當時市場價格還處于高位,我們在特區(qū)內率先‘破萬’,將房價降至1萬元/平方米以下。消費者對價格非常敏感,房子很快售完。今年6月,第二期開盤,雖然以1萬元/平方米出售,也會有成交,但我們根據成本加適當利潤的方式定價,7980元/平方米起售,率先‘破8’。開盤當日,有2000人前來預登記。11月以來,政策利好不斷,0755項目的尾盤也在順利出售,每周成交六、七套。

    業(yè)內分析

    利好政策頻出歲末行情將延續(xù)

  業(yè)內人士分析,11月初開始的住宅交易放量,有多方面的原因。一方面,去年10月以來,高企的房價持續(xù)下跌,市場觀望情緒強烈,一些買房自住、升級換房的剛性需求暫時受到壓抑,積累了較大的購買力。有的市民堅持看房有半年之久,只等一個出手的契機。而10月下旬開始連續(xù)推出的救樓市政策,無疑是推動觀望者出手的“臨門一腳”。這些利好政策包括降稅,免稅、降息、利率優(yōu)惠等一系列實質性舉措,切實減輕了購房人的負擔,經初步計算,七折房貸利率加持續(xù)降息,辦理20年貸款的購房人月供可少交兩成。另一方面,年末臨近,受經濟下滑影響的地產公司急需回籠現(xiàn)金,有的急需出貨制作“可供觀瞻”的年報,紛紛使出打折、優(yōu)惠、降價的種種辦法,吸引購房人。

  有些業(yè)內人士擔心,11月住宅成交放量后,隨著需求的集中釋放,市場可能重新轉向量縮價跌的軌道。中央經濟工作會議已確定擴大內需為振興經濟的根本,房地產則被排在擴大內需的重要位置,因此,人們相信有更多刺激房地產交易的利好政策出臺,從而為市場盡快止跌回暖創(chuàng)造條件。

  中原地產有關人士認為,綜觀影響房地產運行的主流因素,近期,深圳樓市價跌量升的“小陽春”景象還將維持。

  專家觀點

    明年樓市基調:調價消化庫存

  即將來臨的2009年,樓市將怎么走?部分權威機構和專業(yè)人士較一致的看法是,降價消化庫存會成為基本趨勢。

  國海證券認為,近期政府的地產刺激政策力度較大,至少會對成交量起到階段性的明顯刺激,但政策的底線仍然是限制房地產投資投機,釋放的應主要是占高峰成交量50%左右的自住需求,這很難將市場成交推到新的高度。由于市場存貨壓力較大,按高峰成交量也需至少一年消化。

  國信證券的觀點是,未來一年為保經濟增長,還有進一步的松動政策出臺。預計2009年中期利率可能降至5.5%左右,到時房貸實際基準利率可能在3.7%左右,購房人負擔累計減輕21.66%,相當于房價下降21%以上;加上房地產供給結構改善,開發(fā)商主動調價,房地產購買力會顯著增強,預計明年下半年房地產銷售量會得到明顯改善。

  渣打銀行關于中國經濟的最新報告稱,房地產市場陷入周期性低迷,預計2009年房價將會進一步走低,直到2009年底和2010年以后投資者購房需求逐步恢復。報告分析,已售房屋面積增速下滑導致空置房數量上升,增加了多數城市的房價下行壓力。很多房地產企業(yè)通過降價銷售減少庫存。降價策略通常取得良好的效果,說明價格降低后,需求還是比較強勁的。

  對深圳樓市未來一兩年的走勢,深圳市世聯(lián)行房地產經紀有限公司總經理黃梓武表示相對樂觀。他說,深圳今年的商品住宅存量,按現(xiàn)在的銷售水平賣,還夠賣一年的。不過,深圳是一個移民城市,來深創(chuàng)業(yè)者沒有上輩留下來的房,需要自己購買,剛性需求較大;而且,近兩年,深圳的公共交通將以超乎想象的速度發(fā)展和完善,關內關外一體化進程加速,關內居民到交通便利的關外片區(qū)購房改善居住條件的需求會持續(xù)釋放出來。(作者:譚建偉 徐強)

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