2008年以來(lái)，受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控以及國(guó)際金融危機(jī)的影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷調(diào)整過(guò)程中，房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，交易量急劇萎縮。

　　豪宅市場(chǎng)受到的沖擊更大。

　　很多豪宅項(xiàng)目降價(jià)幅度還沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者心理預(yù)期，因此豪宅銷售不如普通住宅好。

　　關(guān)內(nèi)豪宅均價(jià)

　　不降反升普通住宅大賣

　　根據(jù)國(guó)土局公布的新房銷售數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，全市一手新房銷售面積310萬(wàn)平方米，同比減少36%，而豪宅銷售面積為67萬(wàn)平方米，同比下降40%，總體萎縮比較嚴(yán)重。其中關(guān)內(nèi)豪宅的銷售面積僅19萬(wàn)平方米，同比下降57%，關(guān)外豪宅的銷售面積48萬(wàn)平方米，同比下降29%。

　　需求減少，使得豪宅的銷售出現(xiàn)嚴(yán)重分化，從近一年的市場(chǎng)表現(xiàn)看，僅有那些占據(jù)稀缺資源、產(chǎn)品打造出眾、總價(jià)800萬(wàn)元以上的別墅型豪宅銷售還算順利，此外價(jià)格回調(diào)大的豪宅項(xiàng)目出貨速度較快。其他絕大部分豪宅銷售低迷。

　　關(guān)內(nèi)豪宅均價(jià)

　　不降反升

　　豪宅銷售不如普通住宅好，主要原因還是價(jià)格調(diào)整力度不夠，很多豪宅項(xiàng)目降價(jià)幅度還沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者心理預(yù)期。比如有不少位于關(guān)內(nèi)的項(xiàng)目，雖然有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但由于價(jià)格偏高，與周邊二手房相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，銷售平平。而價(jià)格調(diào)整比較大的豪宅都取得了比較好的銷售業(yè)績(jī)，如位于梅林關(guān)的某豪宅項(xiàng)目，11月份調(diào)整后的均價(jià)比年初時(shí)的均價(jià)下調(diào)了40%，有效激發(fā)了市場(chǎng)需求。

　　統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年前11月，關(guān)內(nèi)144平方米以上的單位，銷售均價(jià)為34467元／平方米，同比2007年的25300元／平方米，上漲36%；而關(guān)外的144平方米以上的單位，銷售均價(jià)為17595元／平方米，同比2007年下降2%。

　　經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，關(guān)內(nèi)豪宅的價(jià)格不僅沒(méi)有下降反而大幅上升，除了成交結(jié)構(gòu)的影響，更主要原因還是關(guān)內(nèi)豪宅的價(jià)格調(diào)整并沒(méi)有真正拉開(kāi)。

　　普通住宅大賣

　　豪宅相對(duì)平淡

　　為了減少金融危機(jī)給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響，第四季度開(kāi)始國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)政策方面的重大調(diào)整，目的是支持?jǐn)U大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。深圳市場(chǎng)的反應(yīng)較為積極，11、12月新房交易量均創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

　　但從成交結(jié)構(gòu)看，11、12月成交活躍的項(xiàng)目基本上是關(guān)外的低價(jià)項(xiàng)目、普通住宅項(xiàng)目，而中高端物業(yè)、地段比較好的中心區(qū)物業(yè)仍然比較淡靜。