12月24日，晚六點(diǎn)，西方傳統(tǒng)的平安夜。北京望京嘉茂商廈韓餐店的老板樸洪基女士面對(duì)冷清的客流顯得十分無(wú)奈。而此前，這里曾經(jīng)一度是望京區(qū)域韓國(guó)人聚集的場(chǎng)所。

　　從今年8月份開(kāi)始，樸女士身邊的韓國(guó)人走了很多，這種狀況到了12月更為明顯�！拔覀兊臓I(yíng)業(yè)額至少減少了30%�！�

　　問(wèn)題遠(yuǎn)不止于此，小到商鋪，大到購(gòu)物中心，都受到了“韓流”退潮的影響。

　　成也金融危機(jī)，敗也金融危機(jī)！崛起于1997年金融危機(jī)的望京商業(yè)地產(chǎn)板塊，所遭受的危機(jī)正源于那些逐步回潮的韓國(guó)人帶來(lái)的商業(yè)空洞。

　　　　匯率差使“韓流”出逃

　　李清玉(化名)是望京一家商業(yè)地產(chǎn)代理公司招商部總監(jiān)。在她看來(lái)，這股“韓流”對(duì)她的影響并不亞于樓盤(pán)降價(jià)甩賣(mài)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　“很多之前談好的店面，價(jià)錢(qián)也談妥了打算開(kāi)店的韓國(guó)商人，前段時(shí)間都跟我聯(lián)系說(shuō)還是不開(kāi)了�！倍笢p的客戶(hù)量讓李清玉不得不把招商的計(jì)劃一再推遲。

　　記者調(diào)查了解到，位于望京的方恒購(gòu)物中心異常冷清。如果不是緊鄰華堂商場(chǎng)，人們估計(jì)很難發(fā)現(xiàn)這個(gè)購(gòu)物之地。

　　據(jù)ALREN透露，與其他購(gòu)物中心相比，方恒購(gòu)物中心客流量最為稀少�！白罱�客人明顯比以前少了很多，特別是韓國(guó)客人，據(jù)說(shuō)營(yíng)業(yè)額一天幾百塊，還交不了租金�！�

　　距方恒購(gòu)物中心500米的沃爾瑪情況要稍微好一些，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前沃爾瑪?shù)叵乱粚�、一樓和二樓的招商幾乎還沒(méi)有招滿(mǎn)，三樓以上的餐飲到2010年才開(kāi)始招商。

　　“運(yùn)氣”好一點(diǎn)的華聯(lián)嘉茂購(gòu)物中心也遭受到韓國(guó)人“回國(guó)潮”的影響。據(jù)一位在嘉茂工作了兩年的服裝店店主告訴記者：“據(jù)我們計(jì)算，韓國(guó)客人少了80%，營(yíng)業(yè)額也隨之下降了很多�！�

　　除了金融危機(jī)的蔓延之外，影響最大的是韓幣兌換人民幣匯率的下降。

　　在望京居住了3年的ALREN感觸頗深：“以前在中國(guó)上學(xué)的時(shí)候，覺(jué)得什么都便宜，但是韓幣匯率下降之后，開(kāi)始覺(jué)得中國(guó)物價(jià)太高，現(xiàn)在這里牛肉湯的價(jià)格高的，甚至比在韓國(guó)喝還要貴3倍�！�

　　“現(xiàn)在好多韓國(guó)人把手里的房子賣(mài)了，在中國(guó)投資的商鋪退了兌現(xiàn)人民幣，趁現(xiàn)在人民幣對(duì)韓幣匯率高的時(shí)候回韓國(guó)再把人民幣兌換成韓幣，利用匯率差還可以稍微賺一點(diǎn)錢(qián)�！盇LREN透露出了韓國(guó)人想通過(guò)這種匯率差來(lái)讓自己的韓幣資產(chǎn)保值。

　　散售之困

　　“在望京，韓國(guó)人是特定的消費(fèi)群體。望京的商業(yè)地產(chǎn)有一些商業(yè)形態(tài)是專(zhuān)門(mén)為韓國(guó)人設(shè)置的，包括招商、銷(xiāo)售等，肯定受到很大的影響�！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波說(shuō)。

　　他表示，消費(fèi)不足現(xiàn)在不是一個(gè)區(qū)域要面臨的問(wèn)題，而是金融危機(jī)下的共性。

　　“這是北京幾個(gè)大的新城都面臨的共同問(wèn)題。如果區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)部的商業(yè)設(shè)置總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于區(qū)域的人口消費(fèi)，那么就要考慮怎么升級(jí)為一個(gè)特色的商業(yè)中心。吸引區(qū)域外的消費(fèi)群體融合進(jìn)來(lái)才能改變望京商業(yè)地產(chǎn)飽和的狀態(tài)�！敝炝璨ㄕf(shuō)。

　　值得注意的是，那些商業(yè)街和商鋪、底商受到的影響比百貨更為慘痛。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，望京商業(yè)地產(chǎn)除了大型購(gòu)物中心外，其余都賣(mài)給了小業(yè)主，只有很少一部分是持有。

　　李清玉向記者表示，缺乏商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃是望京商業(yè)地產(chǎn)一直以來(lái)的詬病，也恰是這樣的原因?qū)е马n國(guó)人“回國(guó)潮”爆發(fā)后，商鋪比百貨更脆弱和不堪一擊。

　　據(jù)悉，底商的投資都是很小的投資人，所以他們很謹(jǐn)慎，為了投資回報(bào)，出租商鋪并沒(méi)有考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成很多店鋪重復(fù)經(jīng)營(yíng)。

　　李清玉表示，商業(yè)的招租和后期的運(yùn)營(yíng)，可以使物業(yè)升值，而在望京恰恰缺乏這樣的前提。

　　“散售的商業(yè)地產(chǎn)目前而言只能靠市場(chǎng)的自然發(fā)展優(yōu)勝劣汰的過(guò)程來(lái)調(diào)整。這樣的話周期比較長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)就比較大�！敝炝璨ㄕf(shuō)。

　　也許是早已嗅到危機(jī)，韓國(guó)百貨業(yè)易買(mǎi)得原先定于在望京開(kāi)店計(jì)劃一再推遲，有消息人士認(rèn)為，原先易買(mǎi)得計(jì)劃在北京開(kāi)兩家分店，分別位于望京和洋橋，而今年9月的洋橋店已經(jīng)開(kāi)了，近期不會(huì)再在望京開(kāi)店了。(宋俊潔 蘭亞紅）