2003年至今，國(guó)家對(duì)于別墅項(xiàng)目“禁批”的基調(diào)始終未有放松，市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)連年萎縮。據(jù)金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前北京樓市在售的別墅項(xiàng)目有80個(gè)左右，而去年同期市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目為95個(gè)。業(yè)內(nèi)專家表示，土地供應(yīng)的斷檔將使2009年的別墅供應(yīng)量繼續(xù)走低，而后續(xù)供應(yīng)的乏力將直接推高目前在售項(xiàng)目的稀缺價(jià)值。

　　后續(xù)供應(yīng)面臨斷檔

　　受到供給全面減少影響，獨(dú)棟別墅正成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上資料顯示，近期推出的101套獨(dú)棟泰禾紅御項(xiàng)目，位于京東泛CBD板塊，在不到兩月的時(shí)間內(nèi)，其簽約量已經(jīng)達(dá)到31套。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)供應(yīng)減少導(dǎo)致的。“可以預(yù)見(jiàn)，嚴(yán)格的政策限制使得2009年的別墅供應(yīng)量將呈現(xiàn)繼續(xù)萎縮之勢(shì)。” 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　目前市場(chǎng)上在售的別墅基本都是幾年前審批用地的釋放，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要申請(qǐng)別墅用地，肯定不會(huì)批。據(jù)記者了解，近兩年，別墅開(kāi)發(fā)商使用的土地多為以前的預(yù)留用地，基本沒(méi)有新地塊。

　　受這些宏觀調(diào)控政策的影響，自2007年伊始，北京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量便開(kāi)始大降。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年別墅新增供應(yīng)套數(shù)約為3370套，新增供應(yīng)面積約為98.68萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)套數(shù)環(huán)比2006年全年減少了31.2%；而2008年別墅供應(yīng)更是“捉襟見(jiàn)肘”，目前在售的別墅項(xiàng)目80個(gè)左右，相比去年同期在售的95個(gè)，其供應(yīng)量縮水接近16%，其中，全年入市的純新盤(pán)僅10余個(gè)。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社日前在接受媒體專訪時(shí)，再次重申限制別墅的開(kāi)發(fā)，禁止農(nóng)業(yè)用地修建別墅。

　　早在2003年2月，國(guó)土資源部就緊急下發(fā)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中明確規(guī)定“禁止別墅供地”。此后連續(xù)五年，國(guó)家調(diào)控并未改變“別墅用地禁批”的基調(diào)，從2006年出臺(tái)的國(guó)八條、國(guó)六條，到2008年各種與土地相關(guān)的文件和政策多次明確了別墅用地不再審批。

　　獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)商看好后市

　　從今年新入市的項(xiàng)目看，聯(lián)排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產(chǎn)品成為了別墅市場(chǎng)供應(yīng)主流，而純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目在今年不足十個(gè)，供應(yīng)量?jī)H在1000套左右，其供應(yīng)量和占新開(kāi)盤(pán)總數(shù)的比例，正呈明顯下降趨勢(shì)。

　　盡管供給不足，獨(dú)棟別墅的需求卻沒(méi)有萎縮，導(dǎo)致一些獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)商“有恃無(wú)恐”，正成為時(shí)下樓市中的個(gè)別現(xiàn)象�！拔覀冺�(xiàng)目位于京杭大運(yùn)河岸旁，項(xiàng)目容積率僅0.33，如果加上運(yùn)河岸邊8萬(wàn)平方米濱江綠地長(zhǎng)廊，項(xiàng)目容積率實(shí)質(zhì)上不到0.3，比普通別墅容積率低。這批在售別墅清盤(pán)后，北京的別墅將在一定的時(shí)間內(nèi)面臨空白期。”北京泰禾紅御董事長(zhǎng)黃其森對(duì)記者表示，十分看好別墅市場(chǎng)的長(zhǎng)期價(jià)值，尤其是獨(dú)棟別墅的價(jià)值。

　　“如果在政策不變的情況下，現(xiàn)有的純獨(dú)棟項(xiàng)目將成為絕版�！睒I(yè)內(nèi)人士指出，就在今年5月份，北京市發(fā)布的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在0.6，并對(duì)容積率低于0.6的報(bào)批項(xiàng)目進(jìn)行了嚴(yán)格限批和禁批，讓原本后期規(guī)劃繼續(xù)做獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商不得不改變策略。

　　此外，別墅用地的“一紙禁令”在促使新開(kāi)發(fā)別墅尤其是獨(dú)棟別墅供應(yīng)量日趨減少的同時(shí)，還將成為別墅市場(chǎng)穩(wěn)步?jīng)_高的助推器。從2008年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，盡管普通住宅市場(chǎng)遭遇寒流，但是別墅市場(chǎng)一直堅(jiān)挺，今年上半年就有超過(guò)30個(gè)別墅銷售額過(guò)億元，在銷售率穩(wěn)定的同時(shí)，銷售價(jià)格也是一路看漲。據(jù)中大恒基市場(chǎng)營(yíng)銷中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，別墅市場(chǎng)的均價(jià)為22181元／平方米，比去年同期上漲了73.47%，且至今未有回落之勢(shì)。

　　針對(duì)北京別墅市場(chǎng)的表現(xiàn)，金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周金旺對(duì)本報(bào)記者表示，“由于豪宅物業(yè)的資源特性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，豪宅物業(yè)的供應(yīng)跟不上需求，當(dāng)供需關(guān)系變得尖銳的時(shí)候，高端豪宅便具有很強(qiáng)的議價(jià)能力�！�

　　與此同時(shí)，北京市場(chǎng)純別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次也在升級(jí)。在2004年，市場(chǎng)的主力產(chǎn)品其價(jià)格多在兩三百萬(wàn)元，2008年，包括泰禾紅御在內(nèi)的千萬(wàn)元價(jià)位產(chǎn)品已經(jīng)占很大比重，并且其品質(zhì)也在逐步升級(jí)。

　　“別墅產(chǎn)品這種價(jià)格、檔次集體走高的趨向，預(yù)計(jì)將在2009年后表現(xiàn)得更為突出。”多數(shù)業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，從供應(yīng)上看，開(kāi)發(fā)商獲得新的別墅開(kāi)發(fā)用地將會(huì)更加困難，源頭阻斷，產(chǎn)品供應(yīng)必然減量，而且開(kāi)發(fā)商一定希望從現(xiàn)有土地中獲得更高增值，所以打造產(chǎn)品也將會(huì)選擇更高檔次，從而使其產(chǎn)品品質(zhì)獲得更高層次的提升。(記者 張一鳴 )