專(zhuān)家指點(diǎn)：現(xiàn)階段投資可選擇租賃市場(chǎng)活躍片區(qū)的樓盤(pán)，小戶型投入少回報(bào)高值得關(guān)注。如果是自住，則應(yīng)關(guān)注樓盤(pán)自身素質(zhì)，高素質(zhì)是房?jī)r(jià)抗跌最重要法寶。

　　當(dāng)退潮的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳。

　　今天，在回顧2008年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，巴菲特的這句名言會(huì)讓人感觸良多。

　　據(jù)記者調(diào)查，關(guān)內(nèi)四區(qū)二手房2008年價(jià)格跌幅20%～30%，關(guān)外則達(dá)30%40%，某些素質(zhì)較差、炒作嚴(yán)重的樓盤(pán)跌幅降幅高達(dá)50%。

　　那么，一年來(lái)到底哪些區(qū)域房?jī)r(jià)最抗跌？它們價(jià)格堅(jiān)挺的原因何在？2009年二手房置業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些區(qū)域？

　　新盤(pán)爭(zhēng)客殃及二手房

　　記者了解到，2008年以來(lái)房?jī)r(jià)跌幅最大的樓盤(pán)和區(qū)域，大多有以下兩個(gè)共同特點(diǎn)：首先是區(qū)域新盤(pán)供應(yīng)量較多，開(kāi)發(fā)商降價(jià)速度快，并爭(zhēng)奪二手房市場(chǎng)客源，對(duì)房?jī)r(jià)形成打壓。哪里新盤(pán)最多，哪里的價(jià)格戰(zhàn)就最慘烈�？梢钥吹剑瑥牧_湖到福田及至南山，再到關(guān)外，隨著新盤(pán)供應(yīng)次第增多，房?jī)r(jià)跌幅也逐漸加大。例如，羅湖福田新盤(pán)供應(yīng)少，價(jià)格跌幅大概在15%～20%，而南山則由于新盤(pán)遍布全區(qū)，降幅高達(dá)30%以上。

　　其次是前幾年炒作過(guò)度，價(jià)格瘋漲，漲得快，跌得也就快，如龍崗中心城樓盤(pán)前幾年炒作大運(yùn)會(huì)概念，一年來(lái)某些樓盤(pán)價(jià)格幾近腰斬。

　　空置率是重要考量指標(biāo)

　　那么，該從那些方面考量抗跌樓盤(pán)？中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，如果要看房?jī)r(jià)是否抗跌，最主要的是看空置率的高低，如果空置率低，那么表明自住的人多，投資客少，不太容易出現(xiàn)大面積、大幅度的房?jī)r(jià)下跌。某些一直以來(lái)成交都不活躍的樓盤(pán)，如蛇口的愛(ài)榕園、桃花源等，即使之前房?jī)r(jià)高企的時(shí)候，業(yè)主放盤(pán)量也很少，那么價(jià)格就顯得比較平穩(wěn)，這些樓盤(pán)大多集中在老城區(qū)。

　　另外，就是考慮樓盤(pán)本身素質(zhì)、所處地段、交通配套等是否完善、租賃市場(chǎng)是否活躍、未來(lái)城市規(guī)劃是否向好等因素。

　　投資自住各有側(cè)重

　　專(zhuān)家提示，如果現(xiàn)階段要投資，那么可以選擇租賃市場(chǎng)活躍片區(qū)的樓盤(pán)，如羅湖口岸、福田中心區(qū)、南山中心區(qū)等商業(yè)繁榮區(qū)域，空置率較低，小戶型單位租金高總價(jià)低，投入少回報(bào)率高，房?jī)r(jià)也比較抗跌。

　　如果是自住，則可以選擇素質(zhì)高且是大社區(qū)的樓盤(pán)，例如在南山的后海、蛇口，或福田的梅林、彩田片區(qū)，都有很多不錯(cuò)的選擇。尤其在關(guān)外，當(dāng)?shù)囟蝺?yōu)勢(shì)不明顯時(shí)，樓盤(pán)自身素質(zhì)成為房?jī)r(jià)抗跌最重要法寶，例如萬(wàn)科四季花城、百仕達(dá)花園、佳兆業(yè)可園等跌幅都較小。(陳相明 黃文波）