住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷之時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商緊抱著商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作最后一張“底牌”。然而“底牌”揭開(kāi)后，結(jié)局卻并不精彩。

　　包括仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯在內(nèi)的知名國(guó)際物業(yè)機(jī)構(gòu)近日都表示“對(duì)2009年商業(yè)地產(chǎn)的前景十分擔(dān)憂”。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示：“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，北京市場(chǎng)上的存量商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)接近1/2�！惫�增利進(jìn)一步解釋說(shuō)，我所說(shuō)的存量是指2008年計(jì)劃開(kāi)業(yè)卻沒(méi)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，或者推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　按照原計(jì)劃，僅北京一地2008年新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬(wàn)平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿(mào)購(gòu)物中心、銀泰購(gòu)物中心、三里屯Village等在內(nèi)，全年的新開(kāi)商業(yè)面積不足300萬(wàn)平方米，而大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)瑞城購(gòu)物中心、首地大峽谷等商業(yè)項(xiàng)目則集體推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間。

　　　　200萬(wàn)平方米商業(yè)延期開(kāi)業(yè)

　　“最快要到2009年3月才能開(kāi)業(yè)�！北本﹪�(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司國(guó)瑞傳媒總經(jīng)理武斌告訴本報(bào)。這已經(jīng)是國(guó)瑞城購(gòu)物中心第三次表示要延期開(kāi)業(yè)，此前一次的對(duì)外開(kāi)業(yè)時(shí)間宣布是2009年1月。

　　這個(gè)規(guī)劃面積13萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心從2007年就開(kāi)始進(jìn)行招商。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目在2008年8月份招商過(guò)60%的情況下，10月份位于一層最好位置的幾個(gè)零售類的主力客戶突然撤出，另外還遭遇多家知名餐飲客戶撤出。

　　面積高達(dá)24萬(wàn)平方米的巨型商業(yè)中心——大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)又一次推遲了其開(kāi)業(yè)時(shí)間。

　　據(jù)悉，這一商業(yè)項(xiàng)目在2007年年底已經(jīng)舉行了開(kāi)街儀式，但至今仍在施工。據(jù)了解，目前，大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)仍處在對(duì)外招商階段，只確定了王府井百貨等少數(shù)大商戶。大鐘寺的開(kāi)發(fā)商北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波向本報(bào)記者表示：“2009年5月份應(yīng)該會(huì)開(kāi)業(yè)�！�

　　而位于東四環(huán)附近的國(guó)美第一商街，開(kāi)街許久仍沒(méi)完成招商計(jì)劃。記者在這里看到，近八成的鋪面空空蕩蕩，零星只有幾家餐飲在勉強(qiáng)支撐。據(jù)這里的銷售人員介紹，目前這里的對(duì)外出售價(jià)格是每平方米6900元起。而在附近的中介公司，該區(qū)域掛牌的二手住宅價(jià)格也達(dá)到每平方米10000元。

　　據(jù)金源新燕莎MALL副總經(jīng)理徐靜濤透露，從2008年推遲至2009年開(kāi)業(yè)的還有萬(wàn)貿(mào)購(gòu)物中心、SOHO中國(guó)運(yùn)作的前門商業(yè)項(xiàng)目、首地大峽谷等。據(jù)世邦魏理仕最新發(fā)布的數(shù)據(jù)指出，將有超過(guò)200萬(wàn)平方米原計(jì)劃在2008開(kāi)業(yè)的商業(yè)設(shè)施推遲到今年進(jìn)入市場(chǎng)。

　　　　多重困局導(dǎo)致商業(yè)萎縮

　　“資金的壓力是最主要的問(wèn)題�！苯鹪葱卵嗌疢ALL副總經(jīng)理徐靜濤找出問(wèn)題的癥結(jié)所在。他認(rèn)為，與住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)如果自持需要大量的資金，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有限，大部分都是依靠銀行貸款。在全球金融危機(jī)的大背景下，銀行開(kāi)始“下雨收傘”。導(dǎo)致不少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商自有資金不足，難以應(yīng)付日常招商費(fèi)用。

　　據(jù)悉，除了地產(chǎn)商本身的資金壓力以外，多家外資零售業(yè)收縮戰(zhàn)線也讓商業(yè)地產(chǎn)“雪上加霜”。據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，原計(jì)劃即將開(kāi)設(shè)新店的沃爾瑪由于投資計(jì)劃變動(dòng)，暫緩了開(kāi)店的步伐，2008年沃爾瑪在華新增門店不足15家，與2007年相比減少了近一倍。

　　家樂(lè)福2008年在中國(guó)開(kāi)設(shè)門店不足8家，遠(yuǎn)低于年初計(jì)劃的21家。零售巨頭麥德龍近期在中國(guó)市場(chǎng)一家門店都沒(méi)有開(kāi)，而在2008年初，麥德龍有關(guān)負(fù)責(zé)人曾定下“每年6至8家新店”的目標(biāo)。

　　徐靜濤認(rèn)為，我國(guó)大約有商業(yè)品牌250萬(wàn)個(gè)左右，由于零售業(yè)開(kāi)始萎縮，大部分品牌都選擇收縮戰(zhàn)線，也不再發(fā)展新的門店，這也是商業(yè)中心招商難的原因之一。郭增利也表示，由于消費(fèi)信心下降，整體零售業(yè)2008年下半年出現(xiàn)增長(zhǎng)率同比下滑的現(xiàn)象。不少已經(jīng)和商場(chǎng)簽約的“準(zhǔn)租戶”拒絕“履約”。

　　GUCCI原定于在北京樂(lè)天銀泰百貨開(kāi)設(shè)的分店被總部臨時(shí)叫停。GUCCI不惜冒著違背合約以及賠償保證金的風(fēng)險(xiǎn)，放棄裝修到一半的店面從樂(lè)天銀泰店撤離。

　　令人擔(dān)憂的是，與撤店危機(jī)同時(shí)襲來(lái)的還有商業(yè)面積的巨大供應(yīng)。戴德梁行研究報(bào)告顯示，今年上半年北京商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)180萬(wàn)平方米，三季度又新增76.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積合計(jì)將高達(dá)630萬(wàn)平方米。

　　“除了以上的原因外，北京地稅局2008年10月15日發(fā)布的237號(hào)文件，將商業(yè)物業(yè)的出租稅重新調(diào)回到25%以上，上調(diào)幅度較原來(lái)提高5倍，這個(gè)文件的實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是致命的打擊�！惫�增利說(shuō)。

　　“由于來(lái)自各方面的壓力，一直堅(jiān)挺的商業(yè)地產(chǎn)今年將降價(jià)15%~20%�！敝倭柯�(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩表示，2009年上半年商業(yè)地產(chǎn)可能較為困難，下半年才有望回暖。(作者：馬可佳)