“我已經(jīng)聯(lián)系了好幾個業(yè)主，并找到了當(dāng)律師的同學(xué)，一同商討如何在收房時達(dá)到退房的目的�！标愊壬�，東五環(huán)外某項(xiàng)目業(yè)主，昨天告訴記者，他和一些業(yè)主原先與開發(fā)商協(xié)商過退房，開發(fā)商說“不可能，完全按照合同來辦事”�！澳俏揖鸵匝肋�牙，對比合同，研究通過那種合理手段合理退房”，陳先生說，為了尋找開發(fā)商未能達(dá)到合同的約定證據(jù)，他會常常到現(xiàn)場拍攝照片。陳先生表示，目前已經(jīng)有多個業(yè)主響應(yīng)他的號召，“通過有理由的不收房的方式，是我們實(shí)現(xiàn)退房的最后機(jī)會”。

　　記者從多家去年降價幅度比較大的樓盤的業(yè)主論壇上發(fā)現(xiàn)，類似的號召帖還有不少。他們均在討論如何利用收房的時機(jī)，抓住哪些問題實(shí)現(xiàn)退房。有業(yè)主甚至找到了多達(dá)8種可以退房的合理理由。開發(fā)商們正面臨一場“交房大考”。

　　【探營·“赴考”】

　　“三人小組”嚴(yán)密對接一個業(yè)主

　　“我們做了300個預(yù)案�！苯衲隃�(zhǔn)備交房的某品牌開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司開發(fā)的某樓盤，去年曾降價銷售，今年就要交房了。為了能夠相對順利地完成交房，他們已經(jīng)開始進(jìn)行此方面的模擬預(yù)案。

　　“我們今天還有兩場專門針對交房的員工培訓(xùn)�！弊蛉眨�該負(fù)責(zé)人向記者介紹，為了應(yīng)對交房“大考”，公司除了對交房流程進(jìn)行更為合理的完善外，還加強(qiáng)對員工交房的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高服務(wù)態(tài)度�！皢T工人人必讀《交房手冊》。手冊很詳細(xì)很周全。”

　　據(jù)介紹，該樓盤即將收房的每個業(yè)主，都有一個“三人小組”對接。這三人分別是來自營銷、工程及物業(yè)三個方面的專業(yè)人員�！叭�人小組”要熟悉所對應(yīng)業(yè)主的房屋的詳細(xì)情況。在業(yè)主收房之前，“三人小組”要對房屋進(jìn)行一次驗(yàn)收。此外，在交房之前，將會通知到業(yè)主先到房子中進(jìn)行一次驗(yàn)收，按照業(yè)主提出的整改意見及合同約定進(jìn)行整改。

　　“交房時，我們對每個樓座和每一戶都要進(jìn)行精心的裝修，布置一些鮮花，在現(xiàn)場為業(yè)主營造一個溫馨的家的感覺�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，他們還把多年積累的交房經(jīng)驗(yàn)自成體系地制作了《交房手冊》的程序部分。他舉例說，程序中包括業(yè)主來了，“三人小組”該如何迎接。“單身人士、兩口之家、三口之家的接待方法是不一樣的。如果業(yè)主帶小孩，那會有專人服務(wù)小孩，并送給小孩禮物�！庇秩�，從售樓處到業(yè)主所在樓棟的路線如何走也有專門的“設(shè)計”，“就是走景觀最好的路”。此外，手冊對業(yè)主的各種要求該如何回答等方面，都有詳細(xì)的預(yù)案。

　　【延伸·“考場”】

　　交房成多數(shù)開發(fā)商今年工作重點(diǎn)

　　據(jù)記者了解，去年至少有80%以上的樓盤選擇了降價。有些開發(fā)商進(jìn)行打折降價時，采取了相對技術(shù)性的手段，比如以產(chǎn)品不同，或新開樓座為理由。但有些完全是原樓座直接降價的樓盤，這就使得其交房的時候，不可避免地遇到像業(yè)主陳先生這樣抓住收房最后一次機(jī)會要求退房的情況。

　　“去年降價銷售的樓盤估計有上百個，大部分將在今年、明年迎來交房高峰期�！币晃徊辉妇呙�的專家表示，這樣數(shù)目龐大的交房量，勢必會給那些開發(fā)商產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　記者對去年降價銷售，今年即將交房的近10個開發(fā)商的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有6個開發(fā)商都將交房作為今年的主要工作。甚至有一個開發(fā)商表示，他們將交房升級為能否在北京立住腳的高度，公司專門成了交房小組，并正在制定相關(guān)交房注意程序。

　　記者在某樓盤業(yè)主論壇中看到這樣的跟帖；“既然開發(fā)商認(rèn)為降價不能退房是遵循合同，那么我們就在他們交房時，尋找到合同中規(guī)定可以退房的理由，我們也是遵循合同原則�！贝送猓�還有跟帖表示，“最后一個機(jī)會了，收了房就沒機(jī)會退房了。”

　　樓盤能不能按時交房？房屋質(zhì)量是否經(jīng)得起挑剔？遭遇業(yè)主維權(quán)怎么辦？一系列的問題，不僅關(guān)系到樓盤的后續(xù)銷售，關(guān)系到品牌的聲譽(yù)，甚至關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。

　　開發(fā)商們，你對這場交房“大考”準(zhǔn)備好了嗎？考試時間開始。

　　- 對話·購房者

　　“不停挑刺，不放棄退房”

　　記者：你是什么時候要收房？

　　郭茜子(某項(xiàng)目業(yè)主，化名，以下簡稱“郭”)：購房合同上約定的是今年3月15日前交房，后來開發(fā)商通知說，提前到2月20號前。

　　記者：你會按時收房嗎？為什么？

　　郭：收房的時候我會去，但是不會輕易收。我會從中找毛病，因?yàn)槲椰F(xiàn)在還是想要退房，而收房無疑是退房的最后機(jī)會了。

　　記者：想退房的原因是什么？

　　郭：2007年10月，我貸款買了這套房子時，當(dāng)時價格是13100元/平米，到了2008年10月份，這個樓盤新開的一棟樓均價變成了10800元/平米，有的房子9000多元/平米都能買到。我算了一下，我的房子一下子縮水了21萬元。盡管開發(fā)商送精裝修，但是我的損失還是很大。

　　記者：你對于收房有什么打算呢？

　　郭：我想在收房中找到理由退房。我是做工程工作的，對于建筑方面也比較在行。去收房的話，我肯定會很仔細(xì)地檢查房子有沒有問題。如果沒有找到合同中能退房的問題的話，等到開發(fā)商精裝修以后，我還會再次去挑毛病。

　　記者：你覺得在收房中找到理由退房的勝算大嗎？

　　郭：說實(shí)話，機(jī)會不大。有一些之前跟我一起鬧過退房的業(yè)主，現(xiàn)在都已經(jīng)收了。但是我不會放棄。

　　【同題問答】

　　“品質(zhì)好，不怕專業(yè)人士協(xié)助收房”

　　一個即將交房的開發(fā)商表示，交房前會通知業(yè)主提前驗(yàn)收一次，隨后做合理修正

　　考生A：某品牌開發(fā)商，今年有一高檔項(xiàng)目交房。

　　考生B：外來某著名開發(fā)商，今年有3個項(xiàng)目需要交房，其中一個項(xiàng)目去年曾大幅降價。

　　1、針對因房價下降而可能出現(xiàn)的交房難，你在交房流程上是否將有所改變？如何改變？

　　A：我們剛剛交一次房，按照正常的程序，基本沒有太大的影響。

　　B：不會改變流程，我們交房已經(jīng)有好多年的經(jīng)驗(yàn)了，現(xiàn)在只是在現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)上豐富流程內(nèi)容。我們外地某項(xiàng)目剛剛交房，交房率達(dá)到100%。目前，我們主要加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，主要是從服務(wù)態(tài)度及服務(wù)質(zhì)量方面上個臺階。

　　2、如果交房前夕，前期業(yè)主選擇周末售樓處看房人多的時候來投訴、扯皮，你將如何辦？

　　A：關(guān)鍵是產(chǎn)品要盡可能做好，其次要保持順暢地與業(yè)主溝通渠道，要有誠意。再次，充分發(fā)揮物業(yè)公司的作用。最后，個別極端的業(yè)主具體問題針對處理。

　　B：如果有業(yè)主來，我們肯定會有專人接待，出現(xiàn)這樣的情況是不能回避的。和業(yè)主進(jìn)行理性的溝通，溝通了解才能解決問題。同時對于那些想買房子的新業(yè)主，也在看你如何處理這些問題。開發(fā)商對待老業(yè)主的態(tài)度，也即是將來對待他們的態(tài)度，所以我們肯定是會合理地溝通解決問題。

　　3、交房時，前期業(yè)主會更加苛刻，或是找驗(yàn)房師、做建筑的朋友來考察質(zhì)量，你會怎么做？

　　A：品質(zhì)做得有保證的話，這些專業(yè)人士來考察也沒有什么問題。其實(shí)降不降價不是交房難的問題所在。產(chǎn)品做好自然底氣足；做不好，降不降價都會面臨退房的問題。所以品質(zhì)好是不怕專業(yè)人士來考察質(zhì)量的。

　　B：我們是歡迎購房者帶專業(yè)人士來考察的。購房者因其專業(yè)所限，對房地產(chǎn)不是很了解，如果他們帶專業(yè)的人來，我們就更好溝通，因?yàn)閷�業(yè)的人之間是容易溝通的。同時我們也有足夠的信心歡迎那些專業(yè)人士來考察質(zhì)量。

　　4、交房時，前期業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在墻面不平、道路未建好、配套不到位等方面的問題，要求整改，并稱若不能解決就拒絕收房，你該如何辦？

　　A：我們的交房標(biāo)準(zhǔn)不允許出現(xiàn)這些情況，如果上述問題還沒有解決好的，我們是不會交房的。當(dāng)然配套方面不可能一蹴而就，主要是根據(jù)合同約定的配套按時交付使用。

　　B：我們在交房前就會通知業(yè)主提前先來驗(yàn)收一次。我們會根據(jù)合同規(guī)定及業(yè)主的要求，對其合理的要求進(jìn)行力所能及的修正，做到讓業(yè)主滿意為止。

　　5、面臨交房難，你最擔(dān)心出現(xiàn)哪種情況？

　　A：就我們旗下項(xiàng)目而言，媒體報道的降價部分的房子和前面高價格的房子在產(chǎn)品性質(zhì)上有不同，所以不會引發(fā)問題。高檔項(xiàng)目的業(yè)主比較理性，如同買股票，既然高位買了，只能認(rèn)了，鬧也沒用。除非開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，在質(zhì)量上出問題。

　　B：我們對房屋質(zhì)量不是很擔(dān)心，主要是擔(dān)心有一些因個人支付能力不足，或認(rèn)為房價下降故意退房的事情。相信以自主需求為主的購房者還是能夠認(rèn)可我們項(xiàng)目的，就是那些以投資為主的人，通過收房時故意尋找一些毛病來退房。

　　- 律師提示業(yè)主

　　面積誤差超3%可退房

　　有理有節(jié)，方是維權(quán)的上策。對于想借收房這最后一個機(jī)會要退房的購房者來說，對照商品房購房合同中的哪些條款，出現(xiàn)怎樣的情況可理直氣壯地提出退房？記者采訪了盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)，對此進(jìn)行了梳理和分析。

　　一是開發(fā)商延期交房問題。畢律師說，一般合同中都會對延期交房的時間和賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，比如90天以內(nèi)按萬分之二來賠付，超過90天購房者可選擇解除購房合同。

　　二是開發(fā)商違約變更設(shè)計。如果開發(fā)商在沒有及時告知業(yè)主或是未征得業(yè)主同意的情況下，自行變更了設(shè)計，比如把外立面從藍(lán)色變成了棕色，或是把房子戶型、朝向改了，那么購房者有權(quán)利要求退房。

　　三是房屋有嚴(yán)重質(zhì)量問題的，不能居住，比如苯超標(biāo)等。當(dāng)然，這一點(diǎn)僅由購房者自己去說還不行，需要由有資質(zhì)的驗(yàn)證機(jī)構(gòu)出具檢測報告。

　　四是房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比的絕對值超出3%，購房者可以提出退房。但是如果面積差是在3%以內(nèi)，那么購房者就不能退房，而需補(bǔ)交面積差額款了。

　　五是合同中約定的配套，在約定時間內(nèi)尚未配齊。畢律師說，如果是和生活密切相關(guān)的配套，比如燃?xì)�、上下水等，超過了合同約定時間開發(fā)商還不能配備完善，購房者是可以據(jù)此退房的。

　　六是開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間為購房者辦好產(chǎn)權(quán)證，那么購房者也是可以據(jù)此退房的�！拔乙娺^開發(fā)商在合同中約定最長1000日內(nèi)辦好產(chǎn)權(quán)證的，但實(shí)際上仍有開發(fā)商三年、五年都沒辦下來”，畢律師說。

　　除了以上幾種合同違約情況外，畢律師表示，如果開發(fā)商沒有經(jīng)過建委竣工驗(yàn)收備案就交房，那么購房者也可以要求退房。

　　此外，畢律師提示，業(yè)主大可不必把精力放在公攤面積這一條款上，因?yàn)闇y公攤是單個業(yè)主不可能操作的，想依據(jù)公攤面積不符這條來退房行不通。

　　- 專家支招開發(fā)商

　　面對大考，開發(fā)商有上中下三策

　　●陳云峰，中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長

　　購房者退房要有理有據(jù)

　　交房難是今年開發(fā)商不得不面對的問題。而且去年開始的房價下降，是北京樓市有史以來首次出現(xiàn)的問題，政府、購房者及開發(fā)商都沒有經(jīng)歷過這種情況，因而談不上如何很好地應(yīng)對。

　　目前，購房者想通過收房時尋找退房機(jī)會的心情是可以理解的。開發(fā)商肯定也會做好這方面的預(yù)案，購房者選擇通過不收房來退房，一定要有理有據(jù)，如果是借此鬧一鬧，是達(dá)不到效果的。一定要找到符合合同約定的退房條件，才可能達(dá)到目的。

　　適當(dāng)給業(yè)主補(bǔ)償或優(yōu)惠是上策

　　對于開發(fā)商來說，應(yīng)該有上、中、下三種策略應(yīng)對這種局面。

　　下策：一切按照合同或法律規(guī)定來辦事，只要開發(fā)商未出現(xiàn)購房合同中約定的達(dá)到退房的情況的話，開發(fā)商一般是不會輕易退房的，因?yàn)檫@個口一開那是收不住的。按照合同規(guī)定，開發(fā)商通知業(yè)主收房，若業(yè)主找不到合適的退房理由，僅僅憑不收房是退不了房的。只要在規(guī)定的時間內(nèi)通知了業(yè)主，并達(dá)到一定期限的話，就會視為收房。這種開發(fā)商一板一眼地做事，是下策，可能會引發(fā)業(yè)主的維權(quán)，但從法律上也找不到什么差漏。

　　中策：在交房前，把業(yè)主提前召集起來，和他們進(jìn)行溝通，聽取他們的合理意見，進(jìn)行有效的溝通。其實(shí)，開發(fā)商也不愿意看到房價下降。以感情交流的方式和業(yè)主溝通，盡量解決他們提出的問題。尤其是要有高質(zhì)量的房屋、良好的交房環(huán)境以及交房時員工態(tài)度要和藹可親等，用感情來打動業(yè)主，動之以理、曉之以情，大部分業(yè)主還是能接受的。

　　上策：適當(dāng)給業(yè)主一些變相補(bǔ)償，比如減免業(yè)主一年的物業(yè)費(fèi)，或者免費(fèi)使用一年停車位，是能夠得到業(yè)主認(rèn)可的。因?yàn)橘I房的業(yè)主多數(shù)是為解決自家的居住需求，只要他們在收房時心情舒暢，同時開發(fā)商還能給一定的優(yōu)惠補(bǔ)償，業(yè)主還是能夠接受房價下降的事實(shí)的，因?yàn)樗麄円裁靼�，如果找不到正�?dāng)?shù)睦碛�，僅僅憑借鬧一鬧是退不了房子的。與其鬧了事達(dá)不到目的，還不如享受眼前的優(yōu)惠。

　　最后，提醒一下開發(fā)商，一定更要認(rèn)真應(yīng)對今年的交房問題。首先要保證房屋質(zhì)量，其次要對配套及園林建設(shè)做到位。這些都不能僅是口頭說說“重視”就過去，必須有實(shí)際行動，否則一定會死得很難看，尤其是那些還有后續(xù)樓盤要銷售的開發(fā)商。記住，老業(yè)主鬧一鬧就可能影響到后續(xù)的銷售，甚至對公司多年積累起來的品質(zhì)有嚴(yán)重?fù)p害。