近日，燕郊項(xiàng)目天洋城以3580元/平方米的低價(jià)先后推出四棟樓，吸引了大批購(gòu)房者，銷(xiāo)售接近尾聲。而京城幾個(gè)超低價(jià)入市的樓盤(pán)都收獲了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　昨天，燕郊超低價(jià)樓盤(pán)天洋城相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，其土地成本每平方米在千元左右，如此定價(jià)已是“微利”。

　　據(jù)記者了解，房地產(chǎn)行業(yè)一直被認(rèn)為是暴利行業(yè)，前兩年樓市行情看好時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)一般都在40%左右，樓盤(pán)定價(jià)并非根據(jù)成本，而是根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)定。

　　而目前樓市經(jīng)歷了一年的調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商定價(jià)已經(jīng)逐漸趨向成本定價(jià)。

　　開(kāi)發(fā)商自曝降價(jià)有理

　　“我們2007年拿地時(shí)的成本很低，折合房?jī)r(jià)每平方米只有1000元左右，而在北京的四環(huán)、五環(huán)，2006、2007兩年土地賣(mài)出8000元每平方米的也有，即便開(kāi)發(fā)商想降價(jià)售樓，留給他們的下降空間也不大�！碧煅蟪窍嚓P(guān)負(fù)責(zé)人昨天向記者透露。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，由于自己拿地成本低，所以降價(jià)空間比較大，這次3580元/平方米的價(jià)格是在成本的基礎(chǔ)上“微利”定價(jià)。

　　以成本定價(jià)漸成趨勢(shì)

　　據(jù)記者了解，除了天洋城外，目前低價(jià)入市的純新盤(pán)幾乎都將利潤(rùn)空間壓縮到很小。

　　比如廣渠門(mén)36號(hào)地上的首城國(guó)際，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的高價(jià)地，土地成本高達(dá)5000元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)期其開(kāi)盤(pán)價(jià)應(yīng)該在1.5萬(wàn)元/平方米左右，但是其第一次開(kāi)盤(pán)定價(jià)僅為1.08萬(wàn)元/平方米。

　　另外，石景山的遠(yuǎn)洋沁山水目前也走的是成本定價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)策略。而龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，每次促銷(xiāo)打折，其都要經(jīng)過(guò)仔細(xì)的成本核算來(lái)確定最終價(jià)格。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，在前兩年市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，開(kāi)發(fā)商定價(jià)是不會(huì)以成本為主要依據(jù)的，而是根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)制定價(jià)格。今年市場(chǎng)出現(xiàn)了供大于求的情況。開(kāi)發(fā)商不敢再貿(mào)然定出高價(jià)，而是以成本為基礎(chǔ)，再加上合理的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。

　　行業(yè)揭秘

　　樓盤(pán)售價(jià)由四部分組成

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士揭秘，一個(gè)樓盤(pán)的最終售價(jià)由四部分組成，土地成本、建安成本、運(yùn)營(yíng)成本以及開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)獲得的利潤(rùn)。

　　其中，土地成本是開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)折合樓盤(pán)每平方米的樓面價(jià)，地貴，土地成本就高；建安成本包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝費(fèi)，占總體房產(chǎn)成本中的比例大約為40%；運(yùn)營(yíng)成本包括廣告費(fèi)等營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)支等，這部分成本占比并不是很大。

　　在以上三部分成本基本穩(wěn)定的情況下，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)獲得的利潤(rùn)可在后期進(jìn)行調(diào)整。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前建安成本在1000—2000元/平方米之間。所以，最終的房?jī)r(jià)刨去建安成本和土地成本，剩下的基本上是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

　　購(gòu)房提示

　　房?jī)r(jià)是否見(jiàn)底百姓自己要有底

　　面對(duì)目前低價(jià)樓盤(pán)紛紛入市“攪局”的現(xiàn)狀，百姓也有點(diǎn)眼花繚亂，暈頭轉(zhuǎn)向。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者，可以自己先核算開(kāi)發(fā)商的成本，用他的土地成本加上建安成本再加幾個(gè)點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)成本，基本上可以知道開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有多少。

　　當(dāng)然，這也不是絕對(duì)的，有些品質(zhì)確實(shí)好的項(xiàng)目建安成本也會(huì)比較高，同時(shí)，購(gòu)房者還要綜合考量項(xiàng)目周邊的價(jià)值潛力，自己判定房?jī)r(jià)到底值不值，有沒(méi)有見(jiàn)底。 (記者張媛)