近兩月來，京城樓市持續(xù)回暖，樓市最壞的時期是否已經過去？今年是不是出手買房的好時機？其實，房產經濟無非是信心經濟，對咱們普通老百姓而言，買房是件大事情，寧肯“隨波逐流”，也別“逆勢而動”。

　　日前，本報聯(lián)合艾瑞咨詢對市民在2009年購房意愿進行了網上調研。結果顯示，目前降得有些“摳摳嗦嗦”的房價，顯然還沒達到多數(shù)市民心理預期，僅有15.7%的被調查者表示會在今年出手買房，更多人則處于對政策和樓價的觀望狀態(tài)。

　　六成受訪者兩年內想買房

　　對那些觀望已久、持幣待購的消費者來說，2009年是否值得出手，成了最為關心的問題。調研顯示，六成受訪者在兩年內有購房計劃，但是其中僅15.7%的人表示會選擇在2009年買房，46.6%的人則表示雖然有買房計劃，但會繼續(xù)觀望一段時間。選擇計劃買房的被調查者多是出于剛性需求，60.6%的人是為了結婚、拆遷及改善住房條件等用處，購房投資需求不足10%。

　　專家解讀

　　中等收入人群需求旺盛

　　●艾瑞咨詢分析師 孟瑋

　　調查結果顯示，家庭年收入在10-20萬元之間、有一定購買力的中等收入群體，購房的剛性需求比例達到54.2%，說明這部分人群的購買需求比較旺盛，但普遍認為房價沒有達到心理預期而選擇觀望一段時間。對于中等家庭收入群體，一是從政策層面給予支持，通過 “兩限房”等措施解決其買房問題；二是，開發(fā)商也應針對其提供更大力度的優(yōu)惠政策，刺激消費。因為價格合理是吸引入市的關鍵。一旦性價比突破其心理臨界點，中等收入家庭將成為拉動樓市回暖的強勁動力。

　　樓市短期行情還將持續(xù)

　　●中原地產 李文杰

　　本次樓市成交量高潮從春節(jié)后啟動并持續(xù)至今，并在2月8日及3月1日的周末達到近期高峰。究其原因，一方面是2008年以來觀望的客戶積累需求集中爆發(fā)；股市短期的持續(xù)升高激勵了投資人的信心；投資人及各行業(yè)對四萬億的刺激經濟計劃的落實充滿憧憬。

　　二季度起，受到金融機構防范風險的信貸額度收緊及銀監(jiān)會嚴控二套放貸放松，預計個貸將重新收緊，將可能再次造成成交量的回落；3至4月各公司年報的陸續(xù)出臺，利潤下滑甚至虧損可能會加劇投資人對2009年的購買力需求的擔心；需要至少24個月以上才能消化的過多存量房將繼續(xù)造成房價回落。對于后市，相信這撥兒行情還會持續(xù)一段時間，但估計2009年的整年成交量都如過山車般的波動。

　　半數(shù)人看跌今年房價

　　盡管近兩個月來，樓市出現(xiàn)一陣小繁榮，成交量有所放大。但近3000名被調查者中，仍有接近一半人認為今年樓市總體不容樂觀，價格下行趨勢不可阻擋；33.25%的人認為樓市將在低位盤整，年內或見底；認為樓市今年有望回暖的僅占19.35%�？傮w而言，市民對樓市的信心仍然不足，這與當前低迷的宏觀經濟環(huán)境以及往年房價持續(xù)走高對居民心理的影響都有很大關系。

　　專家解讀

　　重塑信心至關重要

　　●艾瑞咨詢分析師 孟瑋

　　房地產市場所表現(xiàn)出的周期性低迷，與居民購房信心有直接關系。而二月份出現(xiàn)的一小撥兒行情，與近期股市小行情所帶來的信心不無關系。只要多數(shù)人繼續(xù)對房價看跌，樓市就難以擺脫低迷。要消除居民的觀望情緒，需要政府、開發(fā)商和輿論的共同努力。期待“兩會”過后，政府新政策的出臺以及開發(fā)商促銷力度的加強，能帶動消費者恢復信心，促進房產市場回暖。

　　現(xiàn)在入場炒樓等于自殺

　　●房地產獨立評論人 牛刀

　　看到目前樓市的“小陽春”，一些樓市職業(yè)投資人已經準備沖進樓市，血戰(zhàn)一番。實際上，無論是從市場的真實狀態(tài)，還是國家發(fā)改委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國70個大中城市的房價都處在一個暢行無阻的下降通道。轟轟烈烈的美國炒房團，最后的結果是沒有一套成交，說明由美國的次貸危機引發(fā)的一輪全球性的不動產的向下估值，遠沒有見底。中國的不動產像全球其他國家一樣，還處在向下估值的通道。

　　目前深圳日均成交量已經達到200套左右，上海800套左右，北京500套左右，這個數(shù)據(jù)和2008年同期相比增長了，但那時正好是樓市走進冰河時代，深圳一天只有幾十套成交。而北京旺季時的日均成交量為800套左右，比現(xiàn)在要多出300套。目前成交量的放大并沒有達到樓市正常時期的平均水準，更談不上房價走穩(wěn)。種種跡象表明，炒家現(xiàn)在殺進樓市無異于自殺。但對于有剛性需求的自住型人群，可以擇機購買降幅比較大的樓盤，建議觀望到3季度。

　　多數(shù)人仍感覺房價過高

　　無購房計劃的受訪者中，41.4%是因為積蓄不足，房價超過了購買力；30.7%的比例是雖然具有購買能力，但認為房價仍沒有達到心理預期而選擇觀望。結果表明，房價仍是影響居民購買決策的最關鍵因素，目前樓市價格仍超過多數(shù)受訪者的承受能力。

　　調研顯示，僅有約一成受訪者表示因政府出臺優(yōu)惠政策而加快了購置房產速度，多數(shù)人認為政策影響不夠顯著，購房成本并未出現(xiàn)明顯下降。36.4%的網民表示期待更多政策出臺。在網民期待的利好政策(措施)中，下調房貸首付和利息成為首選，比例分別達到77.04%和67.25%，另外，七成左右的受訪者認為政府應該限制房地產商的利潤。

　　開發(fā)商必須加大讓利幅度

　　●北大房地產研究所所長 陳國強

　　高房價已經成為制約樓市發(fā)展的關鍵因素，盡管政府已明確表態(tài)不會支持高房價，但主動調整價格的開發(fā)商還是少數(shù)，即使調整了，幅度也不是很大。隨著樓市的進一步調整，開發(fā)商能否做出大幅度的讓利行為，在很大程度上也將決定一些區(qū)域性市場能否走出低迷——房價調整的幅度越大，泡沫擠壓得越干凈，樓市就能更快地走出低谷。開發(fā)商必須認識到，宏觀市場出現(xiàn)調整，價格體系也必然會重新塑造，硬挺著高房價是沒有出路的。

　　二套房貸不可能放松

　　二套房貸政策是2007年針對我國房地產市場投機炒房行為過多、房地產過熱、導致房價上漲過快行為出臺的措施，在之后的市場中對炒房團也起到了很好的遏制�，F(xiàn)在看來，二套房政策取消的條件還并不成熟，樓市價格仍處在下降通道中，一旦放開有可能會造成惡意炒房。當前政府最應調整的是“70/90”政策，在高端需求市場上，這個政策的弊端已經十分明顯了。在保障房政策日益健全的情況下，商品房面積不應再一刀切。