昨日，記者據(jù)廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的月份備案數(shù)據(jù)匯總發(fā)現(xiàn)，今年一季度一手住宅成交量157.13萬(wàn)平方米，與去年相比升23%，比前年則降25%；但均價(jià)為8124元/平方米，與去年相比降14.3%，比前年漲11%。此外，前3月廣州一手住宅預(yù)售量為101.8萬(wàn)平方米，供應(yīng)量同比下降31%，全市消化率達(dá)154%。這是前年第三季度以來(lái)，首次出現(xiàn)成交量大于新批預(yù)售量。

　　3區(qū)均價(jià)“逆市”上漲

　　從成交量上看，今年第一季度番禺賣(mài)出的樓最多，為42.34萬(wàn)平方米，同比增幅更是達(dá)到了2.71倍。其次成交較好的分別是白云區(qū)、花都區(qū)。也就是說(shuō)，今年以來(lái)賣(mài)得好的仍集中在郊區(qū)板塊，中心6區(qū)賣(mài)得較好的是海珠區(qū)，其次是天河區(qū)；黃埔區(qū)是唯一成交量下跌的區(qū)域，跌幅達(dá)79%。

　　從房?jī)r(jià)上看，今年一季度大部分區(qū)域都隨全市均價(jià)下降，降幅最大的是蘿崗區(qū)，達(dá)到45.6%。降幅較大的基本都位于郊區(qū)，而市區(qū)中越秀、荔灣、海珠、天河仍都是“萬(wàn)元房”，而越秀、荔灣、海珠3個(gè)區(qū)域仍“逆市”上漲。

　　后市分析：

　　　　正處于熊牛分界點(diǎn)

　　樓市是否真的已走完調(diào)整歷程了呢？張維倫認(rèn)為，今年第一季度是筑底過(guò)程，整個(gè)大周期中的一部分已完成。但數(shù)據(jù)上的量升價(jià)跌，表明廣州樓市還處于下降通道。他認(rèn)為，廣州樓市均價(jià)仍可下跌10%左右，但可能不會(huì)跌破“8”字頭。

　　但資深銀行業(yè)界人士梁東暉表示，“歷史上廣州樓市的調(diào)整有沒(méi)試過(guò)在一年內(nèi)完成的？”目前只是熊市反彈，反彈過(guò)后，樓價(jià)會(huì)再下臺(tái)階，樓市調(diào)整將持續(xù)到2010年。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，樓市現(xiàn)在是站在牛市和熊市的界限上，兩者僅一線(xiàn)之隔。開(kāi)發(fā)商價(jià)格漲太猛，可能成交就掉下去，又回熊市了；開(kāi)發(fā)商如果促銷(xiāo)繼續(xù)推動(dòng)成交，就向牛市靠攏了。

　　　改善型購(gòu)房者下半年出手

　　梁東暉分析目前廣州市樓市最關(guān)注的問(wèn)題，就是一季度釋放出來(lái)的需求是否能持久。張維倫認(rèn)為，今年9～10月份隨著樓市明朗化，改善型購(gòu)房者會(huì)入市。而改善型購(gòu)房者才是廣州樓市的主要支撐力，從歷史上看，它的占比要超過(guò)50%。黎文江也表示，廣州市改善型購(gòu)房者，從2007年限制二次房貸以來(lái)的壓抑，但現(xiàn)在銀行已經(jīng)有某些程度上的房貸放寬，他們可能會(huì)出手。

　　供過(guò)于求或持續(xù)到明年底

　　在今年“五一”樓市，估計(jì)仍以低開(kāi)高走的促銷(xiāo)策略，促進(jìn)銷(xiāo)售回籠資金。據(jù)黎文江介紹，五一有17個(gè)新盤(pán)，其中14個(gè)在中心區(qū)，除了天壽路某盤(pán)均價(jià)是9000元/平方米左右，其余都是1萬(wàn)元/平方米以上。因此，今年5月份廣州估計(jì)會(huì)達(dá)到一個(gè)階段性高峰，因?yàn)槭袇^(qū)盤(pán)多，剛開(kāi)盤(pán)有特價(jià)又比較吸引人氣，成交多的就會(huì)拉高均價(jià)。至于供求關(guān)系，張維倫認(rèn)為，供過(guò)于求的局面，預(yù)計(jì)至少要持續(xù)到明年年底。