本報在5月5日C03版報道了《投資客重出江湖,深圳客淡出東莞》,受到了不少東莞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的關注。對于現(xiàn)在投資客重出江湖的事實,翻看國內(nèi)幾家門戶網(wǎng)站的新聞可以發(fā)現(xiàn),國家級的專家對五一小陽春并不“感冒”,紛紛預測五一小高潮過后,樓市將迎來新一輪的冷淡期。購房者對目前房地產(chǎn)的價格走勢仍然處于混亂狀態(tài)。

　　就目前的房價而言,東莞的購買力是否能夠承受?房價是否處于合理的投資區(qū)間?為此,記者采訪了中原市場研究部的分析師。

　　成交均價已經(jīng)回歸合理水平

　　問:經(jīng)過去年的調整,從目前的成交看,東莞的房價基本穩(wěn)定。有消息指出,5月過后房價可能還有會一波回調行情。對此,中原市場研究部是如何看待的?目前這個價格還有可能下跌嗎?

　　答:首先,房價的漲幅通常有個區(qū)間,這個區(qū)間的上限有兩個主要指標:一是城市的國內(nèi)生產(chǎn)總值,二是城市居民人均可支配收入,下限是物價的上漲水平。城市國內(nèi)生產(chǎn)總值反映了一個城市的經(jīng)濟增長總量,人均可支配收入反映的是居民的消費能力。商品的價格漲幅在可支配收入的漲幅內(nèi),居民是可以接受的。居民可以在不減少其他商品消費的同時,增加對某種商品可持續(xù)的消費。從長期而言,房價與收入的增速應該相等。如果房價比收入增長得快,房價收入比變得過大,人們將買不起房。物價水平漲幅為下限。考慮商品房作為投資品,有增值保值性。

　　房價漲幅在2004年跌破CPI增幅,明顯價值低估。2005年,房價漲幅基本與收入增幅同步。2006年,房價漲幅突破收入增幅上限,但低于GDP增幅,說明東莞的房價漲幅開始偏離合理區(qū)間。2007年,房價增幅則快速突破GDP增幅上限,并且遠遠站在了GDP增幅和收入增幅之上,說明房價過快增長。2008年,房價增幅快速回落至收入增幅與CPI增幅之間,增幅趨向合理。

　　從2004-2008年的發(fā)展來看,東莞近五年的GDP復合增長100.3%,近五年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復合增長47.5%,取兩者均值73.9%,按照2004年東莞商品房均價3336元/平方米計算,2008年的合理商品房均價應為5801元/平方米。因此,綜合經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的增長分析,2009年第一季度東莞全市商品房成交均價5849元/平方米已經(jīng)回歸到了合理水平。

　　房價已與購買力相匹配

　　問:從五一期間的城區(qū)樓盤的銷售可以看出,銷售量跟去年同期相比有了不少提升,有幾個公寓盤還出現(xiàn)了銷售火爆的行情。這是否可能說明,東莞購房者已經(jīng)接受了目前的價格?

　　答:評估購買力是否能夠承受目前的東莞房價,主要參考兩個指標:一個是房價收入比,二是供樓負擔比。房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值,供樓負擔比是指住房月供占家庭月收入的比值,兩者用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性和有效購買力狀況。按照國際慣例,目前比較通行的判斷是房價收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間。如考慮住房貸款因素,住房消費占居民收入的比重即供樓負擔比應低于33%。近五年來,東莞的房價收入比在6—7倍之間,供樓負擔比在32%—42%之間。2008年的房價收入比接近6,供樓負擔比在33%以內(nèi),說明目前東莞的房價已經(jīng)基本與購買力相匹配。

　　是否適合投資?

　　問:五一期間,投資型公寓產(chǎn)品又開始大行其道,東城有不少樓盤都出現(xiàn)不錯的銷售業(yè)績。如何看待時下的房產(chǎn)投資?

　　答:房地產(chǎn)市場既有消費屬性也有投資屬性。從房地產(chǎn)投資角度,評估目前東莞的房價水平是否進入合理投資區(qū)間,需要引入兩個指標:“市盈率”(房價/年租金)和“租售比”(房價/租金單價)。用這兩個指標可以判斷是否具有長期投資價值。

　　合理的市盈率在12.5倍以內(nèi)。簡單來說,就是投資房產(chǎn)可以在12.5年后收回成本,年收益率為8%。但投資房產(chǎn)不僅要看市盈率(PE),更要看PEG(市盈率成長性比)。PEG是市盈率/(收益年均復合:成長率×100),一般要求PEG至少等于1,PEG越低越安全,越值得投資。2008年東莞商品房的市盈率是25.8倍,遠遠高于合理的市盈率,年收益率僅為3.88%,與銀行儲蓄存款利率相當。從市盈率成長性比來看,預期收益率必須達到25%以上才值得投資,也就意味著房價必須上漲20%以上才行。按近五年東莞房價平均增幅13%計算,不考慮目前的調整期因素,房價至少也要兩年時間的上漲才能使投資保本不虧。

　　另外,從租售比指標看來,合理的租售比區(qū)間為150-230倍。租售比指標能夠比較客觀地反映出當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況；由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求,因此當一個城市的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時,就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高,租賃需求不足從而導致房價有下調的壓力。從東莞近五年的租金水平增長情況來看,基本是處于平穩(wěn)態(tài)勢。進入2008年,由于東莞受國際金融風暴影響及東莞自身的產(chǎn)業(yè)轉型升級調整,新莞人流出比較明顯,從而導致住房的租賃需求有所下降,空置率明顯上升。2008年東莞商品住宅租售比高達309倍,已經(jīng)遠遠高于合理的區(qū)間。

　　長線投資潛力大

　　問:按上述“市盈率”和“租售比”來分析,目前短期房產(chǎn)投資似乎還是不合時宜。那么長期來看,東莞房地產(chǎn)投資還有上升空間嗎?

　　答:長期看東莞房地產(chǎn)的投資潛力空間。房地產(chǎn)投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象,并形成未來的空置,合理的區(qū)間在10%以內(nèi)；房價增長率與GDP增長率之比主要用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟的擴張速度。從東莞近五年的相關數(shù)據(jù)看,兩項指標都在合理區(qū)間,而且還有比較大的潛力空間。長期而言,東莞的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟的持續(xù)快速增長的支撐下,還有很大的發(fā)展空間。

　　東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資未來仍有較大的發(fā)展空間,商品住宅的市盈率具有高成長性,因而長線而言,投資東莞房產(chǎn)升值空間非常廣闊。所以建議投資型購房者考慮長期投資。