上周，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告會(huì)上，經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出：購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)日趨加重，中等收入者目前的還貸費(fèi)用已占到家庭收入的50%�！斑@是一個(gè)警戒線，如果進(jìn)一步加息，買不起房的人會(huì)更加買不起。” 國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院金融研究中心早前完成的一份研究報(bào)告也不樂(lè)觀。該報(bào)告認(rèn)為，對(duì)照香港20年來(lái)經(jīng)驗(yàn)，利率上升、房?jī)r(jià)波動(dòng)以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發(fā)的房貸違約率可能超過(guò)18%，房貸的違約很容易轉(zhuǎn)換成未來(lái)幾年內(nèi)的銀行壞賬。房貸違約的危險(xiǎn)信號(hào)令人關(guān)注。
房?jī)r(jià)升 居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重
汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人，在去年底到今年初約2個(gè)月時(shí)間，分別在全國(guó)房?jī)r(jià)最高、價(jià)格上漲最快的上海、北京、深圳等城市進(jìn)行了廣泛調(diào)研。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：2007年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國(guó)漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。而根據(jù)上述調(diào)研報(bào)告所示，未來(lái)如果不改變房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，特別是政府依靠賣地提高房?jī)r(jià)的模式，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步被動(dòng)上升。
從1999年國(guó)家實(shí)行住房體制改革以來(lái)，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。社科院調(diào)研人員認(rèn)為，這與整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，以及市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求等因素有關(guān)。2003年以來(lái)， 增長(zhǎng)連續(xù)多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場(chǎng)并未有相應(yīng)數(shù)量的商品房供應(yīng)。汪利娜指出：“供不應(yīng)求是常態(tài)�！倍诒本⑸钲�、上海等城市化率達(dá)到80%以上的地方，外來(lái)人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非當(dāng)?shù)貞艨谫I房的比例分別占25%至27%和35%。調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，北京均價(jià)每平方米在1萬(wàn)元以上的房屋，外地人購(gòu)房比例約占43%。
此外，推高房?jī)r(jià)還與政府不斷拉高土地價(jià)格，以及減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有關(guān)。比如，北京三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房土地，四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)房開發(fā)土地不多，且掛牌的土地占比很少。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負(fù)擔(dān)比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%購(gòu)買商品房計(jì)算，中等收入者每月還款超過(guò)了全部收入的50%。
利息漲 白領(lǐng)買房也困難
社科院調(diào)研顯示：考慮到收入差距，目前的情況是“買不起房的越來(lái)越買不起”。根據(jù)計(jì)算，加息后高收入家庭多付出的還款，占全部收入的比例上升2個(gè)百分點(diǎn)，而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%。汪利娜表示：“加息對(duì)于不同區(qū)域的影響也不同，在北京、上海、廣州的影響更大，其中北京的白領(lǐng)買房會(huì)越來(lái)越困難�！�
實(shí)際上，目前由于居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人信貸增長(zhǎng)額度占整個(gè)住房銷售額的比重，從2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年則下降到10%。而根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院金融研究中心一份報(bào)告顯示：在前些年已經(jīng)貸款的買房者中有可能出現(xiàn)房貸違約情況，房貸的違約很容易轉(zhuǎn)換成未來(lái)幾年內(nèi)的銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
負(fù)責(zé)這份報(bào)告的國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院金融研究中心主任王鐵鋒認(rèn)為：“與美國(guó)不同，我國(guó)的銀行是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要融資渠道，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期通常伴隨著銀行貸款的大幅增長(zhǎng)，而隨著經(jīng)濟(jì)的著陸，銀行不良貸款將接踵而至�！�
國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院金融研究中心的報(bào)告表明，房地產(chǎn)貸款余額與全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系。即伴隨房產(chǎn)價(jià)格的上升，銀行的房地產(chǎn)貸款余額也幾乎同步增加。而房?jī)r(jià)的高企，將加重人們對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款安全性的擔(dān)憂。
根據(jù)一家中資銀行的年報(bào)顯示：房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額314億元，個(gè)人貸款429億元。銀行的貸款總規(guī)模為2883億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款的規(guī)模僅次于工業(yè)貸款，占比超過(guò)25%。而在該銀行當(dāng)年的中報(bào)中，這一比例更高，高達(dá)30%，規(guī)模甚至超過(guò)工業(yè)貸款。與此形成對(duì)比的是，在兩年前，房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額還僅為89億元，個(gè)人貸款為40億元，貸款余額為735億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款占比只是17%。國(guó)際著名評(píng)級(jí)公司的銀行業(yè)分析師指出，房貸風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期內(nèi)。
為購(gòu)房者減負(fù)支招
距今最近的加息中，央行首次提出為第一套住房的購(gòu)買者實(shí)施利率八五折優(yōu)惠，此舉無(wú)疑在宏觀調(diào)控的同時(shí)盡可能為普通人買房減負(fù)。社科院金融研究所的殷劍峰博士表示，可以提高住房公積金對(duì)購(gòu)房者的扶助能力。目前，我國(guó)的高住房公積金利用率較低，2005年底全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元，沉淀資金高達(dá)2086.3億元，資金閑置現(xiàn)象嚴(yán)重；住房公積金的住房金融支持效能微弱，我國(guó)公積金存貸利差高達(dá)2.87個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的10到20倍，以個(gè)人賬戶繳存余額的倍數(shù)確定貸款額度的做法也限制了公積金政策的實(shí)際扶助作用。
與此同時(shí)，他還提出了進(jìn)一步降低住房按揭貸款利率。在長(zhǎng)期抵押貸款制度方面，相對(duì)于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房按揭貸款利率明顯偏高，在經(jīng)歷了1998年至2004年間短暫的利率優(yōu)惠后，2005年初，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，央行宣布取消住房貸款的優(yōu)惠利率，轉(zhuǎn)而執(zhí)行正常的貸款利率，這一做法讓中低收入缺乏信貸能力，客觀上減弱了各個(gè)家庭的償還能力。他建議：如果將年貸款利率下降到3%，可以極大增強(qiáng)各個(gè)家庭的償還能力。(張牧涵）
