眼看2007年的日歷就要翻完了，青年精英們的房子還在計(jì)劃再計(jì)劃中，想買房子的人總是最關(guān)心買房時(shí)機(jī)和房子價(jià)格。如果前陣子大家最關(guān)心的是價(jià)格的漲落趨勢(shì)，那么，眼看著快到年底了，買房人的關(guān)注點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)移，是今年底買還是明年初買？

　　●置業(yè)要素

　　年底購(gòu)房要注意幾個(gè)方面？

　　看現(xiàn)房，全面判斷質(zhì)量。經(jīng)過(guò)前三個(gè)季節(jié)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，冬季的房子基本已經(jīng)封頂，是現(xiàn)房，百姓在樓盤(pán)看到的是房子的原始面貌，能直接、客觀地看到材質(zhì)、原料、施工質(zhì)量等，如樓面是否裂縫、墻壁是否起皮、棚頂是否漏水，都一覽無(wú)余。購(gòu)房人挑挑揀揀，按質(zhì)論價(jià)，就顯得從容自得，應(yīng)付自如。

　　買尾盤(pán)，看清優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。房子賣到冬天，出現(xiàn)了許多尾盤(pán)，其實(shí)這時(shí)候細(xì)心選購(gòu)尾房也是不錯(cuò)的選擇，選擇時(shí)可以做到更客觀、更冷靜。因?yàn)橐话沩?xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)都能造成濃厚的銷售氛圍，而購(gòu)買尾房的業(yè)主則可以在這時(shí)看清項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。價(jià)格、付款方式及談判空間是購(gòu)房者在選擇尾盤(pán)時(shí)需要考慮的重要內(nèi)容。由于不少尾房在銷售時(shí)開(kāi)發(fā)商的心氣不同，還有不少開(kāi)發(fā)商忙于收尾開(kāi)展其他新項(xiàng)目。因此，在購(gòu)買尾房時(shí)，買家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)還價(jià)的空間，在消費(fèi)心理上有占了優(yōu)勢(shì)的感覺(jué)。另外，在尾房時(shí)期去挑房，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西總比圖畫(huà)中看到的更真實(shí)，買房也買得更踏實(shí)。

　　買期房，看好手續(xù)。如果購(gòu)買期房，購(gòu)房者還是應(yīng)該多關(guān)注開(kāi)發(fā)商的手續(xù)、五證是否齊全等等。在看房時(shí)，還要多看一下墻壁、下水、隱蔽工程等細(xì)節(jié)，這些建筑細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)。

　　●置業(yè)分析

　　年底是否是買房的好時(shí)機(jī)？

　　正方：眼下買房更劃算

　　張文鈞(上海興盛實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司)如果你已具備買房的資金實(shí)力，選擇之一是繼續(xù)推遲購(gòu)買，但以往的事實(shí)證明房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有因此下降，反而大幅上漲；選擇之二是現(xiàn)在就買下你中意的房子，這樣你的確需要面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌的可能性。沒(méi)有任何力量可以阻止供求規(guī)律發(fā)揮作用。

　　劉承健(中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理)青年人購(gòu)房，如果是用于自住，那么年底買房時(shí)機(jī)較好，沒(méi)有必要觀望。要相信這點(diǎn)，在資金允許的情況下，自己確實(shí)需要，買的房子又很適合，就不能說(shuō)買得很貴。等待，利息漲了，貸款的成本增加了；等待，房?jī)r(jià)穩(wěn)了，但相同房?jī)r(jià)的房子，反而離市區(qū)更遠(yuǎn)了。

　　沈立華(上海天園方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總)每年11月到次年的3月，通常是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季。按照以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，到了冬季，樓市購(gòu)售雙方便都處于“貓冬”狀態(tài)，各家樓盤(pán)的銷售狀況將比“旺季”有一定的滑坡。但隨著市民觀念和生活方式的轉(zhuǎn)變，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)在年底買房有一定的講究和好處，特別是在元旦、春節(jié)期間，有些項(xiàng)目會(huì)特別優(yōu)惠，購(gòu)房者會(huì)獲得意想不到的驚喜。而對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在冬季和初春，因?yàn)樾枨蟮奈�縮，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)保持上升，甚至?xí)�有一定下降�?

　　反方：年底應(yīng)控制購(gòu)房沖動(dòng)

　　戴曉暉(同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院)即使房?jī)r(jià)漲幅會(huì)有所控制，但是這也并不意味著所有的青年人都能馬上入住大房子，只能說(shuō)住房條件會(huì)不斷地改善。此時(shí)投資型購(gòu)房應(yīng)謹(jǐn)慎，從國(guó)家持續(xù)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策看，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是投資最佳選擇，明年政策有趨于收緊之勢(shì)，并且今年股票和基金市場(chǎng)勢(shì)頭良好，從投資手段的選擇來(lái)看金融投資與地產(chǎn)投資相比，前者是此時(shí)更好的選擇。

　　朱欽豪(上海百家匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理有限公司)年底的時(shí)候會(huì)有一些計(jì)劃外收入，年終獎(jiǎng)金、紅包、雙薪……于是很多人打算年底的時(shí)候買房子，這其中一部分人是早有計(jì)劃，也有另外一部分年輕人是因?yàn)槭掷镉辛擞噱X，怕自己亂花掉，也怕明年這些錢買不到同樣面積的房子，于是，自己的積蓄，再拼拼湊湊借借，先弄到首期款買下再說(shuō)。實(shí)際上我并不贊同因?yàn)槟甑讚碛辛吮容^大的進(jìn)賬而購(gòu)房，這一部分青年人購(gòu)房就有很大的盲目性，很可能并沒(méi)有詳細(xì)考察過(guò)房子的品質(zhì)，僅僅是在售樓處被小姐的話和精美的樓書(shū)給忽悠了，事后總是要為自己的沖動(dòng)付出這樣那樣的代價(jià)。畢竟買房子還要是一個(gè)有計(jì)劃的活動(dòng)，包括首付的比例、后期的還貸、房子的質(zhì)量、物業(yè)管理等等都需要一段時(shí)間的了解方才可行。

　　中立方：什么時(shí)候買都一樣

　　尹伯成(復(fù)旦大學(xué)教授)今年年底、明年初是近期購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)，由于前段時(shí)間政策頻出，年底正是購(gòu)房的淡季，加上開(kāi)發(fā)商有資金回籠壓力，迫使開(kāi)發(fā)商將有降價(jià)的可能。購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己的需求買性價(jià)比較高的樓盤(pán)，其實(shí)對(duì)于買房而言，沒(méi)有絕對(duì)的最佳時(shí)機(jī)，臺(tái)風(fēng)過(guò)后蔬菜往往最貴，但想吃的人再貴也會(huì)買。從宏觀的角度說(shuō)，從新政出臺(tái)后一段時(shí)間后介入買房較為合適，從微觀角度說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)自己的需求和能力量力而行，買性價(jià)比較高的樓盤(pán)。

　　陳玉城(上海筑地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃部副總)如果是“自住”，任何時(shí)候都可以買房，是不是年底并不重要，而且是越早買越劃算；但如果是作為投資，建議年底和明年最好不要冒險(xiǎn)，投資可以選擇其它渠道。宏觀調(diào)控一定程度上可以防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫，但是老百姓對(duì)房地產(chǎn)的需求并沒(méi)有下降。

　　近期內(nèi)可能由于政府控制而放慢房?jī)r(jià)上漲的速度，市場(chǎng)也出現(xiàn)了短時(shí)間的觀望，但是這種情況會(huì)持續(xù)多久爭(zhēng)議比較大，恐怕價(jià)格不會(huì)持續(xù)下滑，短期有可能上漲幅度放慢，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì)上升。

　　●慧眼看樓

　　請(qǐng)注意：年底賣房的經(jīng)典招式

　　招式一：直接降價(jià)。這一促銷手段，由于操作的透明度極高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達(dá)到心理價(jià)位，購(gòu)房者都會(huì)欣然接受，畢竟省下來(lái)的可是貨真價(jià)實(shí)的黃金白銀，這一招是百試百靈的。

　　招式二：免費(fèi)送禮�！岸Y多人不怪”，中國(guó)的這句俗語(yǔ)被開(kāi)發(fā)商們演繹得有聲有色。在房展會(huì)上，司空見(jiàn)慣的是送把洋傘，也能排上幾十米的長(zhǎng)隊(duì)。其余的小則送物業(yè)費(fèi)、中央空調(diào)、全套櫥柜，大則送車庫(kù)、衛(wèi)生間、小汽車。當(dāng)然，消費(fèi)者也不傻，若禮品正好是那根能改變其心理價(jià)位平衡的“稻草”，則會(huì)爽快出手，如果所送禮品價(jià)值或用途與消費(fèi)者心理預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，則往往會(huì)做隔岸觀火狀，此時(shí)開(kāi)發(fā)商也只能是“一聲嘆息”。

　　招式三：內(nèi)部員工價(jià)。這一招最早是被嫁接到商業(yè)領(lǐng)域，按銷售人員的話講，“戴著面紗的女人”就比其他女人的回頭率高，可達(dá)到購(gòu)房人高關(guān)注度的目的。另外，還可以回避前期高價(jià)購(gòu)房業(yè)主來(lái)鬧事，只有內(nèi)部員工才能享受如此優(yōu)惠的價(jià)格嘛，至于說(shuō)內(nèi)部員工是自住、炒房，開(kāi)發(fā)商是管不著了，反正只要銷售放量就行。而事實(shí)上，內(nèi)部員工的價(jià)格也確實(shí)很誘人。

　　招式四：搞團(tuán)購(gòu)。從開(kāi)發(fā)商角度，既可免去因降價(jià)而招致前期高價(jià)成交業(yè)主的聲討與退房之脅——“集體買房，批發(fā)價(jià)天經(jīng)地義”，又可借機(jī)炒作出銷售量和知名度。對(duì)購(gòu)房者而言，人多力量大，集體去砍價(jià)，還真有點(diǎn)要“翻身做主人”的味道。

　　招式五：無(wú)理由退房�！盁o(wú)理由退房”，這一招看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商冒很大風(fēng)險(xiǎn)為消費(fèi)者著想，但房子畢竟不同于一般小件消費(fèi)品，真要退起來(lái)又談何容易。首先，裝修入住幾年后，房子成為“家”的物質(zhì)外殼，這種濃厚的感情寄托實(shí)在非金錢可以估價(jià)，因此豈能動(dòng)輒割舍；其次，中國(guó)式買房是“寬進(jìn)嚴(yán)出”，想退房，程序一大堆；最后，開(kāi)發(fā)商都是項(xiàng)目公司，房子賣完后可能項(xiàng)目公司就不存在了，如承諾期過(guò)長(zhǎng)，屆時(shí)即使想退房也怕找不到主。

　　招式六：減首付。2000年曾有銀行推出過(guò)零首付，減首付也算是開(kāi)發(fā)商的又一發(fā)明。隨著銀行對(duì)購(gòu)房貸款的“收緊銀根”，此時(shí)開(kāi)發(fā)商犧牲部分利益而拋出低首付的橄欖枝，對(duì)于某些購(gòu)房者，尤其是上班不久積蓄不多的年輕族當(dāng)然頗具吸引力。(付毳)