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同時(shí)為銀行和貸款人服務(wù)的律師只向貸款人收取律師費(fèi)，顯然很不合理，但只有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，才能讓這一“霸王條款”逐漸消失
★ 本刊記者/白紅義
消費(fèi)者在簽訂購房貸款合同時(shí)通常會(huì)被要求交納一定數(shù)量的律師費(fèi)，名目不詳，統(tǒng)稱為購房律師費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)“潛規(guī)則”，屢屢遭人詬病。
從明年起，這項(xiàng)“霸王條款”或?qū)⒂型蚱啤?/p>
律師費(fèi)的“霸王條款”
從上世紀(jì)90年代中后期，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始采用按揭付款方式支付購房款，購房律師費(fèi)也由此產(chǎn)生。
購房律師費(fèi)是“購房者在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，由律師作為中介機(jī)構(gòu)提供法律見證、辦理相關(guān)交易手續(xù)所要支付的費(fèi)用�！币晃汇y行從業(yè)人士解釋說。
據(jù)北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師介紹，之所以出現(xiàn)這種費(fèi)用，是由于在此類貸款業(yè)務(wù)中貸款申請(qǐng)者數(shù)量眾多，且絕大部分是自然人主體，造成貸款銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的身份審查和資信審查工作量急劇增加。為了高效率地完成審查工作，貸款銀行便委托律師對(duì)貸款申請(qǐng)人的貸款資格進(jìn)行審查，律師費(fèi)便由此產(chǎn)生。
對(duì)于做貸款審查工作的律師而言，收取律師費(fèi)是理所當(dāng)然的，因?yàn)槁蓭煾冻隽藙趧?dòng)，律師收費(fèi)是按勞取酬，自然無可非議。
但事實(shí)上，享受律師服務(wù)的并非僅有購房者一方，購房者甚至不是主要的一方，卻通常由購房者獨(dú)自承擔(dān)律師費(fèi)。
早在兩年前，中消協(xié)點(diǎn)評(píng)金融領(lǐng)域存在的六大不公平格式條款時(shí)，“律師替銀行服務(wù)由消費(fèi)者來埋單”便是其中之一。
中消協(xié)認(rèn)為，律師的服務(wù)對(duì)象應(yīng)是委托人、付費(fèi)人�，F(xiàn)在，律師主要替銀行工作，即審查貸款人的資信狀況，如貸款人收入狀況、房產(chǎn)手續(xù)完備狀況等，收取的卻是貸款人的錢。而作為主要受益人的銀行不但不用出錢，還要規(guī)定律師費(fèi)的高低，限制委托人、付費(fèi)人選擇律師事務(wù)所和律師的自由。這在法律關(guān)系上十分混亂。
無論借款人還是銀行，誰享受律師服務(wù)誰就應(yīng)承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)。律師費(fèi)的高低應(yīng)由委托人根據(jù)所接受服務(wù)的項(xiàng)目，與律師自行協(xié)商確定。銀行無權(quán)為借款人在支付律師費(fèi)方面設(shè)定義務(wù)。
中消協(xié)消指部部長(zhǎng)王前虎在點(diǎn)評(píng)時(shí)說，“上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，排除了消費(fèi)者的主要權(quán)利，顯失公平�！�
而在過去的兩三年中，除了消協(xié)系統(tǒng)之外，消費(fèi)者和媒體對(duì)這一“有失公平”的收費(fèi)更是指摘頗多。
近日，北京市消協(xié)副秘書長(zhǎng)張明先生的一番表態(tài)則再次引起人們對(duì)購房律師費(fèi)的關(guān)注。他在做客北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站《首都之窗》時(shí)表示，購買商品房向銀行申請(qǐng)房屋貸款時(shí)支付相應(yīng)律師費(fèi)用屬“霸王條款”，這筆費(fèi)用不應(yīng)該由消費(fèi)者承擔(dān)。
“關(guān)于按揭律師費(fèi)由誰支付的問題，兩三年以前就產(chǎn)生過爭(zhēng)議，這不是一個(gè)新話題。”北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師說。
當(dāng)時(shí)就有人提出按揭律師費(fèi)應(yīng)由貸款銀行支付，理由是銀行委托律師對(duì)貸款申請(qǐng)人的資格進(jìn)行審查，律師是為銀行服務(wù)的，銀行是律師服務(wù)的受益者，所以該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由銀行支付，而不是貸款申請(qǐng)人(即買房人)。
而銀行的觀點(diǎn)則認(rèn)為，雖然律師是銀行委托的，但律師工作的目的是幫助確認(rèn)貸款申請(qǐng)人的資格，從而為貸款申請(qǐng)人獲得貸款提供了方便，從這個(gè)意義上說貸款申請(qǐng)人是律師服務(wù)的受益者，因此，因銀行發(fā)放貸款而額外增加的費(fèi)用(如律師費(fèi)、公證費(fèi)等)就應(yīng)當(dāng)由貸款申請(qǐng)人承擔(dān)。
出路在反壟斷
作為一位從事房地產(chǎn)方面業(yè)務(wù)的專家，彭友誼律師曾多次向銀行提供相關(guān)服務(wù)，并向購房者收取費(fèi)用。
按照他的分析，從權(quán)利義務(wù)關(guān)系角度看，既然是由銀行委托律師對(duì)貸款申請(qǐng)人的資格進(jìn)行審查，即表明在銀行與律師事務(wù)所之間建立了委托關(guān)系，而律師的工作也是根據(jù)銀行的要求的標(biāo)準(zhǔn)和程序而進(jìn)行的；相反，貸款申請(qǐng)人與律師事務(wù)所則沒有設(shè)定任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，不能說律師是為貸款申請(qǐng)人提供了法律服務(wù)。再從律師工作的結(jié)果看，事實(shí)上是銀行減輕了自己的工作量，提高了貸款的安全性，銀行成為了律師服務(wù)的受益者。因此，銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付律師費(fèi)的義務(wù)。
從理論上來說，應(yīng)該由誰支付購房律師費(fèi)已然十分清晰。但是作為一項(xiàng)行規(guī)，由購房者承擔(dān)律師費(fèi)依舊巋然不動(dòng)。
中消協(xié)消指部王前虎認(rèn)為，對(duì)于銀行和開發(fā)商來說，這種東西對(duì)他們是百利無一害，另外，還能從保險(xiǎn)公司和律師事務(wù)所分得好處。而且通過不放貸施壓，購房者也只是敢怒不敢言。
根據(jù)張明副秘書長(zhǎng)在去年的“商品房銷售模式研討會(huì)”上公布的數(shù)據(jù)，目前在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，80%都存在收取律師費(fèi)的行為，從800元到1000元不等，而且沒有統(tǒng)一的正規(guī)發(fā)票，都是只開收據(jù)。
律師見證環(huán)節(jié)最早由國(guó)內(nèi)銀行從香港引進(jìn)。但在香港，這部分收費(fèi)則由銀行和買房人共同承擔(dān)。
“律師為銀行服務(wù)，該不該由購房者交費(fèi)，業(yè)內(nèi)也一直在爭(zhēng)論這個(gè)問題。只是牽涉到律師事務(wù)所的利益和銀行的利益，一直也沒找到更好的解決辦法�！� 一位業(yè)內(nèi)人士曾在接受媒體采訪時(shí)做上述表示。
提供法律服務(wù)的律師事務(wù)所由銀行指定。而在辦理按揭業(yè)務(wù)之外，律師事務(wù)所同時(shí)還為銀行提供其他方面的法律服務(wù)，他們是長(zhǎng)期合作關(guān)系，而律師對(duì)購房者只是臨時(shí)性的服務(wù)。
據(jù)前述銀行從業(yè)人士說，因?yàn)槁蓭熓聞?wù)所通常由銀行指定，因此所收費(fèi)用銀行也有分成。
購房律師費(fèi)的收費(fèi)無疑增加了廣大購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。彭友誼律師介紹說，按揭貸款審查律師費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大約按申請(qǐng)貸款金額的2%～3‰收取，也有采用按單筆貸款業(yè)務(wù)固定收費(fèi)的，大約為每筆貸款收費(fèi)200～300元左右。
既然向購房者收費(fèi)，購房者就應(yīng)有選擇律師的權(quán)利。但是如果讓購房者自選律師，會(huì)使銀行面臨很多麻煩的事務(wù)。指定按揭律師可保證辦理貸款的效率，但是卻使購房者喪失了選擇權(quán)。
在北京地區(qū)，“貸款買房必須交納律師費(fèi)”已成為投訴比較集中的霸王條款之一。對(duì)此，張明副秘書長(zhǎng)明確表示，明年開始，市消協(xié)要聯(lián)合一些部門在貸款買房交納律師費(fèi)問題上做點(diǎn)事情。“主要考慮跟有關(guān)部門一起，先從行業(yè)自律開始。”
他還希望，“如果哪個(gè)消費(fèi)者可以勇敢地站出來，我們消協(xié)有法律知識(shí)中心，會(huì)幫助你公開訴訟，咱們打一兩場(chǎng)這樣的官司，來做突破點(diǎn)！”
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，購房律師費(fèi)問題的本質(zhì)在于金融壟斷。國(guó)家的金融管制導(dǎo)致了銀行業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)質(zhì)量低下。其中的一個(gè)表現(xiàn)，就是無視消費(fèi)者的權(quán)利，特別是知情權(quán)和選擇權(quán)。
“據(jù)我個(gè)人所知，迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)不再要求貸款申請(qǐng)人支付律師費(fèi)了，這也反映出銀行經(jīng)營(yíng)理念的變化，消費(fèi)者也多了一份選擇權(quán)�！迸碛颜x律師表示。 ★
(來源：中國(guó)新聞周刊 作者：白紅義)
