鄉(xiāng)產權房作為一種社會現象還將在一段時間、一定范圍內存續(xù)。而它對買賣雙方的影響將在5年到10年后顯現。
近來,鄉(xiāng)產權房越來越受到買房者的青睞,在需求的刺激下,鄉(xiāng)產權房的開發(fā)規(guī)模愈來愈大。鄉(xiāng)產權房的價格一般只有普通商品房價格的一半甚至更低,這在房屋價格飛漲的今天,顯得十分難得。那么,鄉(xiāng)產權房和普通的商品房究竟有什么不同呢?城市居民購買鄉(xiāng)產權房究竟有沒有風險?就此問題,本報記者日前采訪了有關專家。
律師:解析產權概念版本
幾天前,某晚報上一處小產權房產項目的廣告引起記者注意。打過電話詢問,對方解釋說鄉(xiāng)產權就是小產權。究竟何謂小產權?社會上流行的說法很多。據律師宗科濤解釋,房產權本來沒有“大”“小”之分,但由于我國特色,形成了社會上一些約定成俗的說法,對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同解釋。
第一種解釋:大產權指的是整棟樓的產權證,小產權指的是整棟樓分戶后的每套房屋的產權證,小產權證的頒發(fā)是以大產權為前提的。
第二種解釋:買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”,再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋,普通商品房就是“大產權”房,經濟適用房就是“小產權”房,對這個區(qū)別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
第三種解釋:由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。置業(yè)者風險很大,因為這種房子不具有進行合法交易的資格,鄉(xiāng)政府頒發(fā)的所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
第一種和第二種解釋的“小產權”是合法的,只要交足購房款,或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣了。而第三種解釋的“小產權”其實是非法的,是拿不到真正的產權證的。這正是我們今天要探討的主要話題。
記者看到的正是“小產權”的第三種版本——鄉(xiāng)產房,F在郊區(qū)縣仍有部分土地屬于集體所有,一些村委會就在這種性質的土地上修建房屋,再拿出來當商品房賣,盡管這樣的房產根本不能獲得“五證”,購房者的產權也無從談起,但依然被越來越多的人所看好,產銷兩旺。
專家:提醒買鄉(xiāng)產權房留后患
就目前市場鄉(xiāng)產權房熱賣的現狀,本報記者日前采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示,城市居民不能到農村去買房、建房,這是國家不允許的。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號),在嚴格土地執(zhí)法、加強規(guī)劃管理、保障農民權益、促進集約用地、健全責任制度等方面,作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定。
所謂鄉(xiāng)產權,是在農村集體土地上建成的所謂小產權樓房,只能村民自住,不能按商品房上市銷售,否則為違法行為。城市居民購買這樣的樓房不受法律保護,“如果遇到國家占地,你的房子也不能得到補償,因為你沒有合法的房產證,怎么能證明這房子是你的呢?”
北京仁合律師事務所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者,在郊區(qū)購房一定要細問產權問題。按照我國現行法律規(guī)定,農村宅基地不能在集體經濟組織以外的人之間進行交易。農業(yè)用地,沒有經過規(guī)劃、征用改變土地性質,不能作為建設用地進行建設和開發(fā),F在,有一些郊區(qū)樓盤沒有經過合法的規(guī)劃程序,也沒有辦理土地征用、出讓等合法手續(xù),所以不能取得房屋所有權證。目前所稱的鄉(xiāng)產權或小產權就是不合法的所有權憑證,日后會帶來許多不必要的麻煩。
大成律師事務所吳建中律師強調,如果已經與房地產開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同,這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規(guī)定:“合同無效或被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任! 因此,如果購房者已經入住,可以要求房地產開發(fā)商返還購房款,并按銀行同期貸款利率支付利息等,但同時應當向開發(fā)商支付使用房屋的合理費用。即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權利將無法得到保障。而且,鄉(xiāng)產權的房屋其所有權的移轉是受限制的,不能合法進行產權轉讓。更為嚴重的是,趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用,您買的房子可就是“拆了沒商量”。
在北京,分辨房屋產權的方法很簡單,您只要登陸北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn),把開發(fā)商提供的銷售證號輸入相應的空格,就能查到這個樓盤的相關信息,如果查不出來或者有不符的信息,您就得小心了。(王蘇伊)